Incitamentstips för att köpa ett nytt hem

När det gäller hemmamarknadsinriktade incitament och uppgraderingar när man köper ett nytt hem är det varje person för sig själv. Också kända som desperata tider kräver desperata åtgärder. Det första du ska göra när du tänker på att köpa ett nytt hem är att anställa din egen agent. Tänk inte på att gå i foten i ett nytt heminvdelning utan din agent eller du kan inte använda honom eller henne. Byggaren registrerar dig som byggarens egen köpare och det blir allt hon skrev.

Du vet inte ens att det hände.

Du kan lätt lockas av incitamenten. På fastighetsmarknaderna erbjuder några nya hembyggare fantasivyer på lyxiga hawaiiska orter. Andra frestar köpare med en ny bil eller en storbilds-HD-TV, eller lovar gratis uppgraderingar som Black Galaxy-granitdiskar installerade utan kostnad i hela köket och baden. Om du gräver tårna i smuts, kan de till och med slänga in en fri i markpoolen bakåt.

Du kanske undrar om det är värt att hoppa på dessa enticements. Vad sägs om de koncessioner som säljarna erbjuder för återförsäljning? Många trumpetrabatter, förutbetalda stängningskostnader, gratis bostadsrättsföreningsavgifter för ett år eller erbjuda förskottsbetalning av fastighetsskatt. De gör allt för att stå på huvudet för att koaxiella köpare ska pressa hårt för att den tredje kopian är deras.

Uppgraderingsincitament för byggare

Oavsett typ av marknad, oavsett om det är säljarens marknad eller en köpares marknad, erbjuder byggare ofta uppgraderingsincitament.

De fria uppgraderingarna kommer dock nästan alltid med en fångst. Byggaren kan komma överens om uppgraderingen i utbyte mot att du gör något av följande:

• Köp genast.

  Om du inte är redo att göra ett erbjudande, tryck inte på att fatta ett beslut som du senare kan ångra. De kan berätta för dig en överenskommelse, det här bra kan inte vänta, men det kan. Om inte det sista hemmet är tillgängligt.

• Gör en stor, högsta pengar insättning.

  Läs ditt kontrakt. Din allvarliga pengar insättning kan inte återbetalas av någon anledning när som helst. Fråga din agent om möjligheten till återbetalning.

• Hyr byggmästarens agent för att sälja ditt befintliga hem.

  Du kan vara bättre att hyra en grannspecialist för att sälja ditt hem än att hyra en noteringsagent som inte säljer i ditt område. Din lokala agent kommer att ha kunskap som byggmästaren inte äger och kommer troligen att slåss hårdare för att maximera vinsten.

• Använd byggmästarens låneinstitut.

  Regeringen kan stoppa denna praxis eftersom den kan bryta mot RESPA och antitrustlagar. Plus, du kan betala mer i takt och få mindre gynnsamma villkor. Byggare gillar att insistera köpare blir prequalified via egen långivare för att se till att du kan få ett lån.De tenderar inte att lita på hypotekslån som också säger fastighetsmäklare.

• Pay List Price.

  Om du betalar $ 50 000 mer för hemmet och får $ 10 000 i kostnadsfria uppgraderingar, är du fortfarande ur fickan $ 40 000; om det är pantsatt, betalar du ränta på det.

De uppgraderingar som byggaren erbjuder kan kosta dig mer på lång sikt. Byggare är inte i välgörenhetsbranschen. De vill göra en vinst. Inse att mycket av byggmästarens mark-up är i uppgraderingar, eftersom byggaren köper material och apparater i bulk eller i grossist.

Så, du får en detaljhandel, och byggaren gör fortfarande vinst från dig.

Luxury Freebies and Enticements

Du kan satsa din låga dollar som byggaren har tillgång till grossistpriser för de lyxiga freebiesna. Du kanske kan få rabatt om du själv köpte dessa varor.

• Gratis semester.

  Byggaren kan annonsera, "Fri kryssning till Tahiti värt $ 10 000." Verifiera kostnaden för den kryssningen genom andra resebyråer. Dessutom fråga dig själv om du annars skulle köpa en tahitisk kryssning. Om svaret är nej, skulle du inte förhandla ut hårda, kalla pengar för den resan och sedan vidarebefordra den.

• Gratis bilar.

  De flesta av de gratis biluppsättningar som byggare annonserar är inte en direkt gåva till en ny bil. De är leasingavtal. Ett leasat fordon måste återlämnas till återförsäljaren vid slutet av leasingavtalet, vilket normalt är två till tre år. Du har rätt att köra ett fordon, inte eget ett fordon, plus du kan betala högre försäkringspremier för privilegiet. Du kan också stå inför avgifter vid uppsägning av hyresavtal, särskilt om du har överskridit körsträckans begränsningar eller skadat fordonet.

• Gratis underhållningscentraler

  Oavsett om det är en storskärms-TV eller ett surroundsystem som är komplett med DVR och inbyggda högtalare, minskar elektroniken snabbt och deras värden är överallt. Skulle du köpa din egen? Om så är fallet kan du hitta rabatterade modeller för tusentals mindre än byggarens uppblåsta värde. Finns det något fel med din egen TV?

Säljkonscessioner

Jag ska säga det här och få det över med. Något säljaren ger dig är ett föremål du betalar för. Kostnaden beräknas i försäljningspriset. Om du finansierar köpet genom att få en inteckning, är det troligen då finansierat av dig. Du betalar en 30-årig kurs för koncessions privilegiet.

Det är en sak om du håller med om att säga, betala 200 000 dollar för ett hem och efter det faktum erbjuder säljaren att betala 3% av dina slutkostnader. Men det är sällan hur det fungerar. Vanligtvis gör du ett erbjudande först och i det erbjudandet begär du en 3% koncession. Om säljaren accepterar det erbjudandet kunde du lika lätt köpt det hemmet för 3% mindre. Vill du verkligen finansiera dina egna stängningskostnader i 30 år?

Jämför i stället vad de här artiklarna kostar. Till exempel:

• Förutbetalda fastighetsskatt .

  I Kalifornien kan en bostad på 200 000 000 dollar uppgå till 2 000 kronor per år.

• Förskottsanslutningsavgifter.

  Om dina avgifter är $ 100 per månad, är det $ 1, 200 per år. Är ett gratis år för homeowner association dues värda någonting i handeln?

• Räntesats Köp nedgångar

  Om du gör en hypotekslån, är den nedräkningsavgiften belönad i ditt pantsaldo, och buydownen kan träda i kraft bara några år, inte hela lånets löptid.

• Rabattpoäng

  Varje lånepoäng motsvarar 1% av din lånebalans. På en $ 200 000-hypotekslån är det beloppet $ 2 000.

• Förutbetalda stängningskostnader

  De flesta långivare kommer inte att låta en köpare få mer än en 3% kredit mot stängningskostnader. På $ 200 000 är summan $ 6 000. Det är i allmänhet till din fördel att betala stängningskostnader i kontanter, plus en del av det är avdragsgilla.

Kom ihåg det spelet som hucksters spelar med tre koppar och en boll? Det heter Shell-spelet. En liten boll placeras under en kopp. Operatören shuffles sedan de tre kopparna medan du försöker lista ut vilken kopp som har bollen. Det är en lättmanövrerad manövrering. Du kommer aldrig vinna det här spelet. Så kör siffrorna på dessa fria incitament och medgivanden innan du köper. Var en smart hemköpare.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.