Köpare Besittning innan stängning

Innehav av hemmet överför vanligtvis från säljare till köpare vid stängning, men i vissa fall frågar en homebuyer säljaren att bevilja köparens innehav före stängning. Köparna gör vanligtvis sådana förfrågningar när deras hyreskontrakt har upphört - eller deras hem har sålts - och de behöver plats för att leva före stängningsdatumet för sitt nya hem. Hemförsäljare och köpare bör konsultera sina advokater med frågor och oro om tidig besittning innan de skriver under sådana avtal.

Tidig besittning fallgropar

Säljare gör det slutliga beslutet om huruvida en tidig innehav är meningsfull för sin transaktion. Listande agenter avskräcker dock sådana situationer eftersom alltför många saker kan gå fel. Till exempel:

• Försäljningen kan komma att bero på grund av ett hypotekslån, vilket innebär att köparens lån inte kan godkännas även efter en noggrann granskning av sina dokument. Skulle detta hända, är noteringsagenten tillbaka till kvadrat ett, försöker hitta en annan köpare för hemmet, men den här gången med en hyresgäst på plats. I en perfekt värld, befinner de tidigare köparna sig, men agenter finner ut det svåra sättet att husägare ibland måste vidta rättsliga åtgärder för att ta bort tidigare köpare.
• Köparna kan känna att huset redan är deras och börjar göra förändringar - kanske förändringar som ägaren inte skulle uppskatta. Om huset inte stängs kan ägarna fastna med köparens förbättringar.
• Köparna kan börja göra listor över extra reparationer som de vill se färdiga innan de stängs. Oftast är dessa inte genuina reparationer, det är bara saker som köparna vill se förändras. Detta kan vara särskilt frustrerande om du redan har gått igenom inspektions- och reparationsprocessen.

• Sämsta fallsscenariet: Köparna kan skräpa huset.

Om du håller med om tidig köparbesittning, ska det hanteras med ett skriftligt avtal som beskriver de båda parternas uppgifter och ansvar. Fastighetsmäklare kan tillhandahålla standardavtalstillägget som täcker tidig köparbesittning.

Om du föredrar kan en advokat utarbeta dokumentet.

Överväganden för avtal om tidigt köparbeslut

• Ordförklaringen ska innehålla detaljer om vad som händer om försäljningen inte stängs i tid - eller stängs aldrig. Hur mycket tid måste köparna lämna sig? Vad händer om de inte gör det?
• Hur mycket hyror ska köparna betala och när ska det betalas? Vill du ha en deposition?
• Köpare bör komma överens om att de inte kommer att ändra hemmet utan medgivarens medgivande. Om stängning inte sker ska köparna betala för att återvända hem till sitt tidigare skick.
• Bestäm om att använda verktyg i hyran eller om köparna ska överföra kontona till sina namn.
• Köpare är vanligtvis ansvariga för bortskaffande av papperskorgen och bör samordna ansvarsområden för landskapsarkitektur med säljaren om de inte tillhandahålls av en husägares intresseorganisation.
• Hemförsäljare äger fortfarande hemmet, så försäkring för strukturen är säljarens ansvar. Köpare måste försäkra sina personliga föremål.
• Köparna borde inte tillåtas att sublera huset.
• Standardformulär innehåller vanligtvis ett uttalande som ger upphov till säljare från ansvar om något händer för köpare innan de stängs.
• Kommer husdjur att tillåtas?

Det finns tillfällen när köparens innehav före stängning kan hjälpa båda parter.

Om du tycker att det är ett bra drag, fortsätt försiktigt. Bakgrund kontrollera dina köpare så noga som möjligt innan du godkänner.

Jag skulle också vara ombedd om jag inte påpekade att från en noteringsagentens synvinkel, inte en köparens ombud sinnen, är många listagenter starkt mot tidig köpareinnehav. Anledningen är att tidigt innehav ger köparna för mycket tid att koka runt huset, att tänka på köpet. Köparna kanske märker saker som de tidigare förbisedde, med så mycket tid på händerna. Saker som de nu inte kan leva med.

Från ett listagents perspektiv upptäcks dessa saker bäst efter att ha stängt försäljningen, inte tidigare. För innan försäljningen stängs kan köpare ofta avbryta.

Redigerad av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.