Säljare som är skyldig till köpare för att vägra att stänga kort försäljning

Fråga: Är säljaren ansvarig för köparen för att vägra att stänga en kort försäljning?

En läsare frågar: Jag är en väldigt arg fastighetsmäklare och jag kontaktar dig eftersom jag tror att du skulle få svaret på det här. Mina köpare köper en kort försäljning. Noteringsagenten gav oss en kopia av det korta försäljningsbeviset och meddelade att vi var godkända. Mina köpare betalade då för en bedömning, och vi gjorde en heminspektion, plus en skadegörare. De spenderade mer än $ 1 000 i förskottsavgifter. Nu vägrar säljaren att stänga den korta försäljningen. Kan vi stämma säljaren eller göra honom nära? Är säljaren ansvarig för en köpare för att vägra att stänga en kort försäljning? " - California REALTOR®

Svar: Det är nog en bra sak du frågar mig om säljaren är skyldig till köparen för att vägra att stänga den korta försäljningen eftersom svaret du skulle få från en kortförsäljningsadvokat kan vara: "Hot dog, låt oss gå till domstol."

I Tänk nästan när som helst du har en advokat i stånd att tjäna mycket pengar baserat på advokatens råd, kan du ha en konflikt. Det är som att fråga en kirurg om hon ska fungera. Gilla att fråga en frisör om du behöver din hårklippning Eller fråga en Nordstrom-försäljare om du skulle köpa de Jimmy Choo-röda patentläderpumparna. Ja, åh ja.

Å andra sidan, genom att fråga mig om en säljarens ansvar kan jag inte göra en juridisk åsikt eftersom jag inte är advokat och jag inte utövar lag. Som fastighetsmäklare som dig själv kan jag inte ge juridisk rådgivning. Jag kan dock dela med dig mina personliga tankar om en selle rs ansvar baserat på mina egna erfarenheter från hantering av kort försäljning i Kalifornien.

Jag kan verkligen känna din ilska i den här situationen. Här har du köpare som trodde att säljaren samarbetade med den korta försäljningen och, baserat på denna tro, spenderar köparna mycket pengar på att undersöka fastigheten i förberedelse för att stänga. Du kanske känner duped och vilseledda. Du kanske känner att säljaren bryter mot ett underförstått god trosfördrag i kontraktet.

Men det finns två viktiga dokumentationstyper som förmodligen ingår i ditt köpavtal, vilket gör att säljaren går bort från den korta försäljningen.

Short Sale Addendum Gör det möjligt för kortförsäljaren att gå bort från stängning

C. A. R. förändras ständigt och uppdaterar sina fastighetsformer, och det korta tillägget till försäljning, SSA, är inget undantag. Många andra stater följer med och använder liknande former för att förklara följderna av en kort försäljning eftersom standardköpskontrakten inte behandlar kort försäljning.

Det korta tillägget till tillägget säger att köparen och säljare inte behöver komma överens om någon av de korta långivarnas villkor.Du kanske säger det faktum att säljaren låter dina köpare spendera pengar på inspektioner som innebar att säljaren hade gett underförstått godkännande. En domstol kan vara oense och säga att godkännandet måste vara skriftligt eftersom alla fastighetsavtal måste vara skriftliga.

I kortförsäljningstillägget sägs att köparen och säljaren är ansvariga för sina egna kostnader, även om en av parterna avbryter den korta försäljningen.

Meddelandet om hypotekslättnad för MARS låter kortförsäljaren gå bort från slutet

Erbjudandet om hypotekslättnadstjänster är ett resultat av en av FTC kallad MARS.

Alla fastighetsmäklare som hanterar kort försäljning i varje stat ska ge en kopia av MARS-upplysningar till säljaren innan säljaren är skyldig att betala en provision. Och ja, säljare betalar kommissionen i en kort försäljning. Provisioner betalas ut från försäljningsvinst.

Grunderna i MARS är följande:

• Säljaren kan när som helst sluta göra affärer med noteringsagenten.
• Listagenten är inte associerad med regeringen eller godkänd av regeringen.
• Den korta utlåningsgivaren kanske inte godkänner erbjudandet.
• Om och när ett erbjudande utfärdas av kortförsäljningsbanken har säljaren rätt att avslå erbjudandet.
• Om säljaren accepterar erbjudandet betalar säljaren den avgift som anges för noteringsagenten.
• Om säljaren avvisar erbjudandet, är inte säljaren skyldig till något annat för listagenten.
• Mängden av noteringsagentens avgift stavas ut.
• Om säljaren slutar betala hypotekslån går säljarens kredit ner i rören och säljaren kan förlora hemmet.

Såväl i Kalifornien behöver inte agenter ge köparna en kopia av något av MARS-upplysningarna - inte MARSSN eller MARSMRN. Det är min personliga åsikt att sedan MARS-dokumenten låter säljaren avbryta den korta försäljningen när som helst före skriftlig godkännande av det korta försäljningsbeviset, ska köparen bli informerad om detta.

Den nedersta raden är en kort försäljning är vanligtvis en obehaglig försäljning. I oroliga försäljningssituationer har husägare särskilda rättigheter. Ingen kommer sannolikt att bli framgångsrik när säljaren säljer sitt hem som en kort försäljning om säljaren inte vill sälja. En kort försäljning är ett val. Men det betyder inte att du inte hittar en advokat som är villig att ta ett tag på det.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.