Kort försäljning utan svårigheter - Strategisk kort försäljning

Fråga: Kan vi göra en strategisk kort försäljning utan svårigheter?

En läsare frågar: "Min fru och jag köpte ett helt nytt hem i Sacramento 2005. Vi betalade $ 515 000 och tog ut 2 lån, båda med Bank of America. Vår balans är ca 505 000 000 men vårt hem är bara värt 210 000 dollar. Vi har inga ekonomiska svårigheter. Jag är fortfarande anställd i samma företag, min fru arbetar deltid, även om hon är på väg att bli avskild. Fortfarande gör jag ungefär 150 000 dollar per år Vi har råd med våra betalningar, men vi vill gärna komma ut från detta undervattenshus. Finns det något hopp på oss? Eller kommer banken avvisa vår korta försäljning utan svårigheter? "

Svar: Generellt sett behöver säljare en svårighet att göra en kort försäljning, dock; det finns sätt att göra en kort försäljning utan svårigheter. Först förstår det ingen garanti för att en bank kommer att acceptera att acceptera en kort försäljning och släppa lånet under omständigheter som medför svårigheter, mycket mindre de utan svårigheter. Varje bank är annorlunda. Investorens riktlinjer varierar. Dessutom kör vissa PSAs verkligen showen.

Vad är en kort försäljningshinder?

Ibland är en svårighet en fråga om uppfattning. En svårighet definieras som ett tillstånd som är svårt att uthärda. Det kan innebära en form av lidande. Du behöver inte bo i en kartong under en bro för att få ont. Du kan vara en NBA-stjärna som Ron Artest, som köpte ett hem för $ 1. 85 miljoner i Loomis, CA, och sålde den senare som en kort försäljning för 1 miljon dollar. Hans hemvärde föll med nästan hälften. Artest tjänade $ 7. 5 miljoner när han köpte hemmet.

Den inkomsten sjönk till $ 5. 85 miljoner när han sålde. Artest förlorade ca 23% av sin tjänstekraft - det är ett ont.

Här är provtyper av svårigheter. Långivare kommer att överväga följande villkor, och de behöver inte ha hänt personligen till dig. Det kan vara en familjemedlem som stöder dig - ekonomiskt eller emotionellt eller bägge - eller på vilken du är beroende av stöd som har lidit svårigheter som:

• Arbetslöshet
• Minskad inkomst (förskott, nytt jobb, partners förlust
• Skilsmässa, separation eller äktenskapliga svårigheter
• Exotiska hypotekslån (ett lån med justerbar ränta)
• Militärtjänst
• Död i familjen
• Inlåning
• Ökade kostnader och överdriven skuld
• Oväntade reparationer eller underhåll av hemmet
• Den strategiska korta försäljningen går bort
• Motiveringen av många säljare som vill göra en kort försäljning är problemet att deras hypotekslån är i allmänhet högre än värdet av sina hem. De är skyldiga mer än deras hem är värda. Dessa säljare vill inte gå igenom avskärmning av olika skäl, och de hoppas att de någonsin kommer att skydda sitt kreditbetyg.

Den enkla lösningen skulle vara att göra en lånejustering som minskar huvudbalansen under hemmets marknadsvärde. I själva verket skulle detta sälja den korta försäljningen hemma till sin ägare, så att ägaren stannade i hemmet. Det skulle ge mycket mening. Men nej, det är inte hur vårt system i USA fungerar.

För att göra en kort försäljning måste säljaren sälja och flytta, hyra i några år och sedan köpa ett hem som mycket liknar eller kanske ännu trevligare än det hem som säljarna redan hade.

Jag vet att det är dumt.

Det enklaste sättet att göra en strategisk kort försäljning är att skriva en stark och ärlig motgångsskrivelse. Tänk lite på det. Vad som kanske inte är svårt för din sons engelska lärare kan mycket väl fortfarande vara ett ont för dig. Om du ägde ett hem i South Dakota och ditt jobb överfördes till Hawaii är det svårt, även om vissa människor kanske anser att Hawaii är en av de bästa platserna att bo i Amerika. Här är andra steg:

Hyr ett erfarent kortförsäljningsagent.

Prata med en advokat som är bekant med kort försäljning.

• Skaffa kompetent skatterådgivning om eventuella skattemässiga konsekvenser för annullerad skuld eller, vid refinansiering, hypotekslånsöverväganden.
• Pris din korta försäljning i linje med den jämförbara försäljningen, vilket borde vara mindre än din inteckning.
• Samla det pappersarbete som krävs av kortförsäljningsbanken.
• Kommer banker att sälja säljarna utan svårigheter?
• Svaren är ja och ibland nej. Ofta är inte den korta försäljningen beviljad. Ett ont är inte alltid nödvändigt, eftersom banken ibland föredrar att dumpa fastigheten än att riskera att ta den i avskärmning.

I din situation med en kort försäljning från Bank of America, om du inte kvalificerar dig för HAFAs kortförsäljningsprogram, är det möjligt att Bank of America kan begära ett säljarbidrag. Denna praxis gäller dock mest för hårda pengar och inte för att köpa pengar. Banken kommer förmodligen att vara ungefär $ 195 000 från din försäljning och äta resterande $ 310 000. Vid skrivandet är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.