Kort försäljning är inget fynd för köpare

Kort försäljning sker när hemvärdena faller och säljarna inte får tillräckligt med pengar från en köpare för att betala sina befintliga inteckningar, förutsatt att långivare är överens om att ta mindre än det belopp som är skyldigt dem.

På ytan kan det tyckas att en kortförsäljningsköpare får en hel del. Även om en smal marginal av kort försäljning kan vara lönsam för en köpare - för att det alltid finns undantag - är det oftast bättre att köpa en bostad som inte är i standard.

Kort försäljning säljs inte till rabatter.

Du är osannolikt att höra fastighetsmäklare berätta att det inte är en bra idé att köpa en kort försäljning. Till viss del beror det på att fastighetsmäklare tjänar på en kort försäljning. Alla tjänar pengar utom säljarna och köparna. Inse även att noteringsagenter kan driva säljare att lista som en kort försäljning, för om säljarna gick igenom avskärmning kommer noteringsagenterna inte att få noteringen.

I Sacramento, där jag arbetar, ignorerar många agenter t.ex. kort försäljning och föreslår att köparna köper något annat. Dessa är ofta agenter som brändes i det förflutna och hade kort försäljning sönder eftersom de var listade av en agent som inte hade någon företagsnotering en kort försäljning.

Här är 11 skäl till varför köpare kanske inte vill köpa en kort försäljning:

1) Säljare betalas för mycket.

Om ett hem sålde för 500 000 000 för några år sedan och nu säljs till 400 000 000 dollar, betyder det inte att köparen tar upp 100 000 dollar av eget kapital gratis.

Det betyder att säljaren betalat för mycket på en stigande marknad och nu har marknaden fallit. Det betyder att säljaren inte har något eget kapital.

2) Säljare lånas för mycket.

Banker som var angelägna om att låna ut pengar på uppskattade marknader fick ibland låntagare att överlåta bostaden, vilket innebär att låntagarens lånebalans översteg värdet av fastigheten.

Bedömningar är subjektiva, och inte alla bedömare kommer att placera samma värde på ett hem. Trots att lagen, är vissa bedömare påtryckta av bankerna att bedöma det belopp som hyresgästen vill låna.

3) Stringent Qualifications.

Oerfarna eller oetiska fastighetsmäklare kan driva en säljare till att överväga en kort försäljning när säljaren inte kvalificerar sig för en kort försäljning. Säljare måste bevisa svårigheter och lämna bevis på svårigheter för långivaren för godkännande. Vissa agenter listar bostäder som kort försäljning utan att någonsin prata med långivarna eller förkvalificera säljare.

4) Hem Säljer till marknadsvärde.

Långivare är inte naiva eller omedvetna om värdet av ett hem. Långivare kommer att insistera på en jämförande marknadsanalys, känd som en CMA, eller mäklare prisutlåtande, känd som en BPO. Om en långivare tror att ett bättre pris kan erhållas genom att ta fastigheten i avskärmning över ett kortförsäljnings erbjudande kan långivaren hålla ut för ett högre pris.Det priset kommer att ligga nära marknadsvärdet. Långivare accepterar kort försäljning när hemmet är värt det korta försäljningspriset, vilket innebär marknadsvärde.

5) Hem sälja "som är".

Om ett låneföretag accepterar en kort försäljning, är det sannolikt också att betala stängningskostnaderna i transaktionen.

Långivare frågar köpare att köpa hemmet i sitt nuvarande skick. Långivare kommer vanligtvis att vägra att betala för:

• Föreslagna reparationer som visas på en hemkontroll.
• Skadedjurskontroller eller arbete som är nödvändigt för att utfärda en klar skadedjursrapport.
• Takcertifiering eller takreparationer.
• Hemskyddsplaner för köparen.
• Uppskjutet underhåll.

6) Längd av tid för att stänga.

Beroende på när inlämningsmeddelandet lämnades in, har långivarens backlog ofeclosures och hur mycket papper säljaren redan har skickat, det kan ta var som helst från två veckor till två månader för att få ett svar på ett inköpsbud från en långivare. Dessutom, om två långivare är involverade eftersom det finns två lån säkrade på fastigheten, kan det ta längre tid att tillgodose de andra långivarens krav.

7) Långivare kan ändra villkoren.

Vissa långivare förbehåller sig rätten att omförhandla villkoren för den korta försäljningen i sista minuten.

Om marknaden förändras, nya lagar passerar eller ny information passerar långivarens skrivbord kan långivaren försöka ändra villkoren i kontraktet. Långivare har generellt advokater till sitt förfogande, och vanliga köpare gör det inte.

8) Långivare rabattkommission.

Långivare som har sålt lån till Fannie Mae eller Freddie Mac betalar vanligtvis traditionella fastighetsprovisioner till fastighetsmäklare. Andra kan kräva rabatt. Dessutom slutar agenter två till tre gånger arbetet med en konventionell transaktion och uppskattar inte att få betalt mindre för att göra mer arbete. Om du har gått med på att betala din agent en viss procentandel enligt ett köparmäklareavtal kan du vara ansvarig för skillnaden mellan vad långivaren ska betala och vad ditt kontrakt föreskriver om din agent vägrar att avstå från skillnaden.

9) Stängningskostnader för högre köpare.

Eftersom långivare sällan kommer att betala för eventuella tillägg, som en säljare skulle vara villig att göra, om du vill ha något av dessa extras, betalar du själv för dem. Ibland kommer långivare att vägra att betala för standard säljaren stängningskostnader som överföringsskatter också. Om du vill ha specifika inspektioner, kommer du förmodligen att betala för dem utan ficka.

10) Förlora kontroll över transaktionen.

Om du behöver stänga escrow vid ett visst datum, mycket lycka till med det. En kortförsäljning av hemprocessen tar en obestämd tid. Säljarens långivare kallar skotten, inte köparen eller köparens långivare. Om du försöker stänga escrow samtidigt med försäljningen av ditt hem, kanske det inte händer.

11) Liten säljare Motivation.

När säljaren upptäcker att den korta försäljningseffekten på kredit ligger nära en avskärmning, finns det inget incitament för en säljare att samarbeta med en kort försäljning. Även om säljare kan kvalificera sig för att köpa ett annat hem i 2 år efter en kort försäljning mot 5 (med begränsningar) vid en avskärmning, har vissa ingen avsikt att någonsin köpa ett annat hem igen.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien