Kontrollen av markanvändning med zoneringskoder och tillstånd

Det finns tre grundläggande delar i diskussionen om kontrollen av markanvändningen. För detaljer om var och en, ta länkarna:

• Markanvändning - Planen: Kommuner utvecklar huvudplaner för användningen av deras mark-, trafik-, kommersiella och bostadsområden samt samhällskolor och parker .
• Zoneringskoder: Zonekoder, lagar eller förordningar är utvecklade för att specificera vilka markanvändningar och byggtyper som ska tillåtas inom vissa områden.

• Zoningstillstånd: Zoningstillstånd är ett verktyg för att genomdriva zoningordningar. Tillstånd måste beviljas för alla användningsområden och strukturer.

Houston, staden utan "Z" -ordet

Jag ville prata om detta, delvis för att Houston, TX är den enda stora staden i USA utan soneringsförordningar. Den andra anledningen är att jag föddes där och bodde där förrän efter gymnasiet. Det är en OK stad som städer går, men jag åkte för att resa och tycker fortfarande inte om de platta, heta och fuktiga aspekterna av att bo där. Men tillbaka till ämnet till hands.

Houston har aldrig haft zoningordningar. Man skulle kunna anta att du skulle hitta en ganska hemsk situation där, som:

• en hög uppgång i ett litet grannskap av enfamiljshus, högt över dem och blottar ut solen.
• ett inomhusfotograferingsutrymme inbäddat mellan ett vårdhem och ett daghem.
• en Super Walmart mitt i centrum.

Det finns andra skräckhistorier jag är säker på att du kan komma ihåg.

Det intressanta är att ingen av dem kommer att hittas i Houston. Trots att staden aldrig har haft zoninglagar, kör du igenom det du skulle tro det ser ganska ut som de flesta andra städer du har sett.

Det är inte så att det finns nollkontroll över utvecklingen, bara att det inte uppnås i Houston på samma geografiska sätt att zonera.

Gärningsbegränsningar används som en kontrollmetod. Även byggkoder som begränsar hur nära vissa strukturer kan vara till bostadsområden har bidragit till att behålla kommersiella användningsområden utanför bostadsområden.

Det är svårt att hävda att ingen zonering är skadlig för utvecklingen, eftersom Houston tenderar att bevisa det motsatta. Utvecklare har mycket större latitud i Houston-situationen, även om de inte får fri reglering på något sätt. Med gärningsbegränsningar, byggkoder och användarbegränsningar relaterade till omgivande fastigheter, har Houston lite av det bästa av båda världarna. Utvecklare kan bygga nya eller konvertera befintliga strukturer eller anläggningar ofta med endast mindre kodavvikelser.

Ett exempel kan vara att konvertera ett köpcentrum för stängt strips till ett äldreomsorgscentrum eller omvänd.Zonering kan göra detta omöjligt, medan Houston helt enkelt vill att den nya användningen ska överensstämma med säkerhets- och användningsförordningar.

Frågan uppstår varför Houston står ensam bland större städer i att inte ha zonering. Det verkar som att stadens stadga som krävs och att inrätta zoning krävs för att det ska bli en populär omröstning, inte bara ett kommunfullmäktige beslut. Föredraganden lyckades få zonplanering till omröstning 1948, men det misslyckades.

Två gånger mer, 1962 och 1993, misslyckades det igen. Folk ville helt enkelt inte ha det eller trodde att det var nödvändigt, eftersom Houston gungade rakt utan stora problem.

Det är inte att säga att det aldrig har varit problem. När och då kommer kommersiella och highrise-utvecklare lite för tät i sin strukturplacering. Byggnaderna var senare för nära varandra för att bredda vägarna eller ta itu med nytta krav.

Som svar var istället för zonering, restriktioner för restriktioner, parkeringsplats och buffertar kring stora byggnader antagna. Skillnaden är att till skillnad från zoning, är de inte relaterade till geografi. De är relaterade till byggnadernas närhet till varandra och deras användningsområden. Houston har visserligen inte lider av det olika tillvägagångssättet, eftersom utvecklingen alltid har varit robust. Staden upprätthåller en hanterbar, men aggressiv, tillväxt.

Det är inte alltid ett problem att vara annorlunda.