Lösa problem med hemreparationer med köpare och säljare

De flesta fastighetsförsäljningskontrakt innehåller reparationskrav. En reparationshändelse är en klausul i försäljningskontraktet som anger både köparens och säljarens alternativ bör reparera problem upptäckas under hemkontrollen. Det är viktigt att förstå reparationskravet, för när ett erbjudande är undertecknat blir det ett juridiskt och bindande kontrakt. Din fastighetsmäklare eller advokat kan svara på ytterligare frågor du kan ha om det här ämnet.

Sample Repair Contingency

Till exempel, här är reparationsförebyggandet från det normala fastighetsförsäljningskontraktet som används allmänt i North Carolina. Ordalydelsen i ditt stats fastighetsförsäljningskontrakt kan vara lika eller väldigt annorlunda.

13. c) Enligt eventuella inspektioner ia och / eller b ovan, om reparationer är nödvändiga, kan säljaren välja att fylla i dem eller vägra att slutföra dem. Om säljaren väljer att inte slutföra reparationerna ska köparen ha möjlighet att acceptera egendomen i sitt nuvarande tillstånd eller säga upp detta kontrakt, i vilket fall alla allvarliga pengar skall återbetalas. Om inte annat anges häri är alla föremål som inte omfattas av a, a, ii, a och iii och b ovan undantagna från reparationsförhandlingar enligt detta kontrakt.

Denna reparationsklausul spelar upp tydligt de båda parternas rättigheter och ansvar. Säljaren kan välja att reparera problem som köparen finner eller ge möjlighet att göra det.

Punkterna som heter i slutet av klausulen hänvisar till heminspektionsberättelsen, som dikterar föremål som förväntas fungera korrekt vid stängning och detaljer om inspektioner för träförstörande insekter.

Det finns ett separat tillägg, eller bilaga, som kan användas för att upprätta ett reparationsavtal mellan köparen och säljaren.

Sätt utgifterna på håll

Om möjligt bör köpare fördröja så många slutkostnader som möjligt tills reparationsproblem är kända och lösta. Varför spendera pengar för en titel sökning, undersökning och andra dyra stängningskostnader tills du vet att huset kommer att vara din? Få dina inspektioner ur vägen tidigt så att du kan förhandla om reparationsproblem och fortsätta med att stänga.

Oöppnade reparationsfrågor

Kända problem blir viktiga fakta: Om köparen inte gör orealistiska krav, är det ofta i säljarens bästa att förhandla och reparera. När ett problem är känt blir det ett materiellt faktum som måste meddelas alla framtida potentiella köpare.

Ibland säljer säljare att de kan uppehålla priset på huset för att täcka reparationen, men om huset redan är prissatt korrekt fungerar det vanligtvis inte. Ett dyrt hus sitter på marknaden istället för att sälja och säljarna fortsätter att betala istället för att flytta in i sitt nya hus.

Banker kan inte låna: Problem som noteras vid en bedömning kan kasta upp en röd flagga till långivaren; Sådana problem kan få långivaren att be om en strukturell inspektion för att verifiera att det inte finns några problem med huset. Banken kan vägra att slutföra lånet tills reparationer görs.

Planeringsreparationer

Reparationer gjorda innan stängning: Om säljaren gör reparationer innan stängningen, ta heminspektören tillbaka för en kontroll omedelbart när du får ett ord om att reparationerna är klara. Vänta inte på den slutliga genomgången, för att du inte vill ta reda på stängningsdagen att reparationer inte har gjorts eller har gjorts dåligt. Heminspektören kan debitera dig en extra avgift för tjänsten.

Reparationer gjorda efter stängning: Det finns några grundläggande scenarier för reparationer gjorda efter stängning:

• Säljaren kan ge dig en klumpsumma vid stängning för att täcka kostnaderna för reparationer du samtycker till att initiera efter stängning.
• Säljaren kan förskotera en reparatör för att utföra arbetet.
• En del av säljarens intäkter kan hållas i förtroende efter stängning och brukade betala för reparationer. Ett tecknat avtal bör finnas för att säkerställa att reparationer görs.

Metoden du använder beror på hur komplicerade reparationerna är. Enkla saker, där du känner till den uppskattning du har fått är tillräcklig, kan förmodligen betalas som en engangsbelopp. Omfattande reparationer upptäcker ofta fler problem när de fortskrider och kostar nästan alltid mer än förväntat.

Köpare bör samråda med en advokat för att säkerställa att deras intressen skyddas innan de godkänner reparationer efter stängning.