Säljare som förlorar genom att prata med agenter och köpare

När en hemförsäljare berättar för mig att hon hellre inte skulle ha en lockbox på sitt hem, får jag en känsla av rädsla. Det är inte för att ingen låsboks betyder färre visningar, vilket det gör, men för att jag misstänker att problem ligger framåt. Säljare som pratar med köpare och köparens ombud spelar nästan alltid problem.

Säljare är benägna att säga fel sak. Köparens agenter är utbildade för att samla information och använda den mot säljaren.

Agenter som är REALTORS® får inte prata med säljaren på ett sätt som skulle anses vara oetiskt eller som störning. Inte alla medel är REALTOR®. Men även en oskyldig fråga kan bli ett komplicerat svar, varav några kan påverka säljaren på ett dåligt sätt.

Typer av frågor som en säljare ska inte prata om med en köpare

Säljare tror aldrig att de säger något som kan komma tillbaka för att bita dem. De vill vara vänliga och informativa och hjälpsamma. Jag kan berätta för dem att hålla sina munar stängd men det gör inget bra. Istället föreslår jag att de säger "Snälla diskutera det med min agent", som ett sätt att defyta och avböja frågor. De kan också låta köparen och köparens agent veta att de inte är oska men deras noteringsagent har uppmanat dem att inte svara på några frågor, alls.

Här är frågor som kan orsaka problem i en transaktion om säljaren pratar med köparen om dem:

• Hur länge har du bott i huset?

  Om du har bott i hemmet bara några år kanske köparna tror att du säljer eftersom hemmet inte är det du trodde det skulle vara när du köpte det. att något är fel med det. Om du har bott länge i hemmet, tror köpare att du har så mycket kapital att du inte vet vad du ska göra med det.

• Hur många erbjudanden har du fått?

  Om du har fått många erbjudanden och ditt hem inte säljs, kommer köparna att undra om det finns något fel. Om du inte har fått några erbjudanden, kommer de också att tro att det finns något fel. Du vinner inte något genom att svara på den här frågan.

• Hur mycket var ditt högsta erbjudande?

  Hej, om du aldrig frågar, säger ingen någonsin dig. Det är tanken bakom denna fråga. Ibland sönder det så snabbt att en säljare kommer att svara utan att förstå det. Du vill aldrig visa din hand.

• Hur snabbt behöver du flytta?

  Om du berättar för köparen att din fru har överförts utomlands och du önskade att du hade sålt förra månaden, berättar du köparen att du är desperat för ett erbjudande. Desperata säljare får lowball-erbjudanden.

• Vart flyttar du?

  Om du flyttar till ett billigare samhälle, tror köparna att de inte behöver betala listpriset eftersom de kan bestämma att du inte behöver det.Om du flyttar till ett högre prisområde kan köpare vara rädda för att göra ett erbjudande eftersom de oroar sig för att de inte uppfyller dina nätkrav.

• Varför säljer du?

  Om du svarar på denna fråga kan du lika bra stencil på pannan skriva ett lowball-erbjudande. Även skämtar över det och säger att för att skapa höga pengar kan komma tillbaka. Agenter och köpare kommer att döma dig på denna fråga och försöka använda informationen mot dig. Bara svara inte på det.

• Hur är dina grannar?

  Människor är dömande. Ge inte en köpare en anledning att eliminera ditt hem från deras lista över möjligheter. Om de vill veta om grannarna, låt dem prata med grannarna utan din insats. Om det inte finns något om dina grannar som gör dem till ett materiellt faktum, en anledning att inte köpa, prata inte om dem. Om du säger att de är underbara och köparen senare anser att det är ett falskt uttalande, kan de stämma dig.

• Hur mycket är du skyldig?

  Huruvida du har en hypotekslån, hur mycket är skyldig på din inteckning, är verkligen ingen verksamhet, men din och din agent. Om inte hypotekslånet gör din försäljning till en kort försäljning är det inte viktigt och är obetydligt för transaktionen.

• Vilka reparationer har du gjort i huset?

  Många säljaren beskriver dokument om reparationer. Det finns ingen anledning att diskutera dem före ett erbjudande. Säljare kommer ofta ihåg reparationer som kostar mer än reparationerna verkligen kostar. I många fall lägger kostnaden för en reparation inte mycket till värdet av hemmet. Du vill inte ha en köpare att undra om ditt hem faller ifrån varandra.

Därför bör säljare inte vara hemma när en köpare kommer igenom till turné. Inte enbart säljarens frånvaro tillåter köparens integritet och tid att överväga hemmet som sin egen - vilket hon inte kan göra om en säljare är närvarande under utställningen - men det hindrar köparen från att prata med säljaren. Det hindrar också köparens agent att prata med säljaren.

Låt din agent prata med köparens agent. Det är därför du har anställt en agent för att representera dig. Låt din agent göra sitt jobb, och du blir mycket lyckligare när du stänger.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}