Lån till Flipping Houses: Vad fungerar och vad som inte går

En bostadsrörelse kan ge en hälsosam inkomst och möjlighet att byta karriär. Baserat på populära TV-serier verkar det lätt att göra, och du behöver inte spendera år i ett dyrt utbildningsprogram för att lyckas.

Tyvärr är det inte så enkelt som det ser ut. Korrekt planering och teknisk kunskap är avgörande, men det största vägspärret är förmodligen finansiering - det tar pengar för att tjäna pengar.

Så hur får du pengarna?

Privatinvesterare, inklusive personer du känner och långivare med långa pengar, är den bästa källan till lån för att flippa hus. De långivare behöver inte samma tid och pappersarbete som traditionella banker. Istället utvärderar de egenskapen själv (både före och efter förbättringar) och din förmåga att framgångsrikt slutföra projektet.

Vi kommer att diskutera privata långivare nedan, men det kan vara till hjälp att förstå de utmaningar som är unika för att byta ut lån innan du går och frågar efter pengar. Särskilt efter att ha godkänts för en inteckning för att köpa huset du bor i, kan du anta att du bara behöver få en ny inteckning.

Hypotekslån för att vända ett hus?

Traditionella bostadslån kommer förmodligen inte att vara inte för att köpa investeringsfastigheter - åtminstone när du börjar.

Den goda nyheten är att lån från banker och traditionella långivare är relativt billiga: Räntorna är bland de lägsta du hittar för investeringsfastigheter (men du måste fortfarande betala stängning kostar).

Tyvärr är dessa lån inte alltid praktiska.

Långsam att stänga: En av de viktigaste utmaningarna med att använda en traditionell långivare är den tid det tar att stänga ett lån. Långivare kräver att du fyller i en omfattande ansökan, och de kommer att gå igenom din ekonomi med en fin tandad kam. Om de ser något som väcker frågor, kommer de att be om mer dokumentation, och de tar ännu mer tid att granska din ansökan.

Processen tar sällan mindre än 30 dagar (45 eller 90 dagar kan vara mer realistiska), och investeringsmöjligheterna rör sig ofta för snabbt för den tidslinjen. Särskilt om avskärmning eller kort försäljning är en del av din strategi, kommer du sannolikt att bli frustrerad av traditionella långivare.

Utvärdering av inkomster: Traditionella långivare baserar sina utlåningsbeslut på din förmåga att betala tillbaka ett lån. De ska titta på hur mycket du tjänar varje månad jämfört med erforderliga månatliga lånebetalningar för att beräkna ett skuldsättningsgrad. Om du är en fastighetsinvesterare eller annars självständig, kanske du inte har den typ av "inkomst" som de letar efter (långivare gillar att se W-2 formulär och betala stubbar).

Hur mycket är egendomen värd? Långivare jämför också värdet på den egendom du köper till lånet du ber om. Känd som ett lån till värdeförhållande föredrar konventionella långivare ofta att hålla det numret under 80 procent, även om det är möjligt att få FHA-lån med så lite som 3,5 procent. När du köper ett hus för att bläddra är det förmodligen inte värt mycket i sitt nuvarande tillstånd - men du behöver tillräckligt med pengar för att köpa fastigheten och betala för förbättringar, vilket kan vara mer än huset är jämnt värde.

Hemmet efter reparationsvärdet (ARV) kan vara en bättre åtgärd, men traditionella långivare överväger bara en fastighets bedömda värde.

Klassisk kredit: De flesta banker och hypotekslån kräver att du har en stark kredit för att bli godkänd för ett lån. Du kanske inte har en historia att låna, eller du kan ha några ogynnsamma saker i dina kreditupplysningar - men det betyder inte att du inte lyckas vända hem. Alternativa långivare är mer intresserade av dina tidigare projekt än din kreditpoäng.

Problem med huset: Traditionella långivare föredrar att göra lån på bostäder som är i rimligt gott skick. Om det finns hälso- eller säkerhetsfrågor är lånet en no-go. Du kan tänka dig att lösa dessa problem, vilket dramatiskt ökar värdet av hemmet till en vinst, men långivare är mest intresserade av utlåning till bostäder som är färdiga.

Impossible? Det är möjligt att använda traditionella bostadslån för att vända ett hus, särskilt i följande situationer:

1. Du har betydande tillgångar som hjälper dig att kvalificera dig - om de används som säkerhet eller del av en nedgång betalning.
2. Du är inte strikt "flipping" huset. När du köper en primär bostad (där du är ägare / befattningshavare) kan du kanske få pengar för både ett köp och förbättringar med hjälp av ett FHA 203k-lån. Processen är dock långsam och kommer med många begränsningar.
3. Du har ett väsentligt eget kapital i en annan egendom som kan användas för ett kreditinstitut för hemmahörande kapital (eller andra tillgångar, inklusive fastigheter, som kan användas som säkerhet). Tänk på att du kan förlora den här egenskapen i avskärmning om du inte kan fortsätta med betalningarna, så det här alternativet är riskabelt (särskilt om din familj bor i den egendomen).
4. Du har erfarenhet med framgångsrika projekt tidigare. Du kan kanske få fastighetsinvesteringslån från banker och kreditföreningar om du övertygar dem om att du är ett riktigt företag med kunniga partners, en solid process och ekonomiska resurser.
5. Du kan få osäkra lån. Om du kan låna utan att pantsätta säkerheter kan du använda lån som kreditkort för att finansiera förbättringar. Du behöver fortfarande pengar för att köpa fastigheten, men extra pengar kan komma från ett osäkert lån. Denna strategi är riskabel eftersom kreditkort är notoriskt dyra och ditt projekt kommer att släckas om din kreditlinje skärs eller fryss oväntat (plus du behöver extremt höga kreditgränser).

Privata lån för snabba egenskaper

Lån från privata långivare lätthantera de flesta utmaningarna ovan. Den största nackdelen är kostnad, men målet är att använda dessa lån strategiskt. Privata lån kan komma från nästan var som helst, men de flesta flippande lån kommer att passa in i två stora kategorier:

1. Lån från personer du känner
2. Hårdpengelån

När du börjar är det svårt att hitta någon villiga att ge dig pengar - folk som känner dig (och som kanske inte har mycket pengar eller tolerans för risk) kan vara ditt enda alternativ. Alternativt kan du behöva finansiera dina första erbjudanden på egen hand.

Bygga nätverket: Ta del i det lokala fastighetsinvesteringsområdet. Med tiden möter du människor, och du lär dig vem som kan låna pengar. Dessutom kommer folk att lära känna dig. Andra investerare, fastighetsmäklare och privata långivare kommer att se att du är fast besluten att driva ett framgångsrikt företag (för att inte tala om kompetent), och dina odds för att få ett lån kommer att förbättras.

Så småningom borde du kunna börja låna från långfristiga långivare. Dessa långivare specialiserar sig på lån för bläddra och andra investeringar, och de skiljer sig från traditionella banker.

Snabbstängning: Med en privat långivare är processen annorlunda och ditt lån kan finansieras mycket snabbare (en vecka eller så är rimligt när du har ett bra förhållande med en professionell långivare). Att flytta snabbt kan vara en konkurrensfördel när någon letar efter en fastighet från sina händer.

Tillgångsbaserad utlåning: I stället för att titta igenom kreditrapporter och beräkna inkomstkvoter tenderar privata långivare att fokusera på värdet av tillgången du köper. Om du byter hus vill långivaren veta att de kan sälja huset snabbt för att återhämta sina pengar (som andra långivare, privata långivare kommer att ha en lien på fastigheten, så att de kan ta del av fastigheten och sälja den om du betalar inte tillbaka lånet).

Inköp och förbättringar: Privata långivare är verksamma för att ta emot investerare och basera dina medel på ett ARVs projekt. Men de kanske inte ger dig allt på en gång - du kan behöva rita från ett spärrkonto när ditt projekt fortskrider.

Flipping utan pengar? Till dess att du har några framgångsrika projekt under ditt bälte, kommer långivare att kräva att du har eget kapital i ett projekt. Vid något tillfälle kan du låna 100 procent för ett projekt och få flera projekt att köras samtidigt.

Lånekostnader

Lån för bläddraprojekt är dyrare än hemma köp lån. Räntan är högre, och du måste ofta betala flera poäng eller startavgifter (en poäng är en procent av ditt lånevärde).

Flip-projekt är kortsiktiga projekt. Du kommer inte att bo i hemmet i årtionden, så en vanlig 15-årig eller 30-årig inteckning är inte det rätta lånet för jobbet. Investerare föredrar ofta att köpa, förbättra och sälja en fastighet inom ett år eller mindre, och det är hur de flesta privata lån fungerar.Dessa lån blir dyra om du håller fast egendom under lång tid, och det är vettigt eftersom långivarens risk ökar när du försenar återbetalningen.

Hur mycket kostar det att låna för att bläddra? Kostnaderna är över hela linjen, och allt är förhandlingsbart. Räntorna kan vara mellan 8 och 20 procent per år, och du måste betala 1 till 10 procent i förskott. Ju längre du är i affärer, och ju bättre dina relationer med långivare desto bättre betalar du.

För att maximera det tillgängliga beloppet för ditt projekt, låter långivare ofta ränta endast betalningar, och det borde inte finnas någon förskottspåföljd, så att du kan sälja och betala av lånet när du är redo.