Kommersiell fastighet: definition, effekt, REITs

Definition: Kommersiell fastighet är vilken egendom som ägs för att producera inkomst. Det finns cirka 6 miljarder dollar kommersiell fastighet i USA. Här är de fem största kategorierna av kommersiella fastigheter.

• Retail inkluderar inomhus köpcentra, utomhusremsor och stora boxhandlare. Det inkluderar också mataffärer och restauranger. Dess värde är ca $ 2. 1 biljon eller 36 procent av det totala värdet av kommersiella fastigheter. Den består av minst 9,5 miljarder kvadratmeter shoppingcenter utrymme. För mer, se Vad handlar du om?

• Hotell inkluderar motell, lyxhotell och affärshotell. Denna kategori innehåller inte hem som hyr ut rum via Airbnb. Det finns ungefär 4 4 miljoner hotellrum värda $ 1. 92 biljoner.
• Kontorsbyggnader inkluderar allt från Manhattan skyskrapor till din advokatkontor. Det finns cirka 4 miljarder kvadratmeter kontorsutrymme, värt omkring $ 1. 7 biljoner eller 29 procent av den totala.
• Lägenhetsbyggnader är kommersiella fastigheter. Det beror på att företagen äger dem bara för att göra vinst. Det är därför bostäder som hyrs av sina ägare är bostäder, inte kommersiella. Vissa rapporter inkluderar bostadsbyggnadsdata i statistik för bostadsfastigheter i stället för kommersiella fastigheter. Det finns cirka 33 miljoner kvadratmeter lägenhet hyra utrymme, värt ca $ 1. 44 biljoner.
• Industrial egendom används för att tillverka, distribuera eller lagra en produkt. Det betraktas inte alltid kommersiellt, särskilt i markanvändningsplaner och i zonplanering. Det finns 13 miljarder kvadratmeter industriell fastighet värd omkring 240 miljarder dollar.

Andra kommersiella fastighetskategorier är mycket mindre. Dessa inkluderar några ideella vinster, till exempel sjukhus och skolor. Ledig mark är kommersiell fastighet om den kommer att hyras, inte säljas. (Källa: "Signs of Recovery", Wall Street Journal, 5 oktober 2010. "Statistik om fastighetsbranschen," Fastighetsrundan.

"Kommersiella fastighetsindex," Standard & Poor's.) >

Hur påverkar kommersiella fastigheter ekonomin?

Som en del av BNP bidrar kommersiella fastighetsbyggande med 3 procent av den amerikanska ekonomiska produktionen. År 2016 var det 516 miljarder dollar kommersiellt fastighetsbyggande, ner från 507 miljarder dollar 2015. Rekordhöjningen var 586 dollar. 3 miljarder 2008. Den låga var 376 dollar. 3 miljarder 2010. Det var en minskning från 4,1 procent till 2,6 procent av BNP.

Varför tog det kommersiella fastighetsbyggande två år längre att toppa än bostadsbubblan? Kommersiell fastighetsbyggnad tar helt enkelt längre tid än bostadsfastighetsbyggande.Byggare måste först se till att det finns tillräckligt med hem och shoppare för att stödja ny utveckling. Då tar det tid att samla in pengar från investerare. Det tar flera år att bygga köpcentrum, kontor och skolor. Det tar ännu mer tid att hyra ut de nya byggnaderna. När bostadsmarknaden kraschade under 2006, var redan kommersiella fastighetsprojekt på gång.

Du kan vanligtvis förutsäga vad som händer i kommersiella fastigheter genom att följa bostadsmarknadernas uppgångar och nedgångar. Som en nedslående indikator följer kommersiella fastighetsstatistik bostadsutvecklingen med ett år eller två.

De kommer inte visa tecken på en recession. De drabbade vanligtvis deras låga bra efter bostadsfastigheter.

Hur man investerar i kommersiella fastigheter

En fastighetsinvesteringsförtroende är ett offentligt företag som utvecklar och äger kommersiella fastigheter. Att köpa aktier i en REIT är det enklaste sättet för den enskilda investeraren att dra nytta av kommersiella fastigheter. Du kan köpa och sälja aktier i REITs, precis som aktier, obligationer eller någon annan typ av säkerhet. De distribuerar beskattningsbart resultat till investerare, liknande aktieutdelningar. REITs begränsar din risk genom att låta dig äga egendom utan att ta ut en inteckning. Eftersom professionella hanterar egenskaperna sparar du både tid och pengar.

Till skillnad från andra offentliga företag måste REITs dela ut minst 90 procent av sina skattepliktiga vinstmedel till aktieägarna. Detta sparar dem företagsskattkostnaden, som aktieägaren betalar till kapitalvinstskattesatsen.

REITs äger 34 procent av eget kapital på fastighetsmarknaden. Det är den näst största äganderätten. Den största är private equity, som äger 43. 7 procent.

Fördelar och nackdelar med REITs

Eftersom kommersiella fastighetsvärden är en nedslående indikator, stiger REIT-priser vanligen inte och faller med beståndet marknadsföra. Det gör dem till ett bra komplement till en diversifierad portfölj. REITs har en fördel med obligationer och utdelningsproducerande aktier genom att de ger en jämn inkomstström. Liksom alla värdepapper är de reglerade och lätta att köpa och sälja. (Källa: "Vad är en REIT?" REIT. Com)

Tänk på att värdet på ditt REIT återspeglar mer än bara den underliggande fastigheten. Det påverkas också av efterfrågan på REITs själva som en investering. De konkurrerar med aktier och obligationer för investerare. Så även om värdet på fastigheten som ägs av REIT stiger, kan aktiekursen falla i en börskrasch.

När man köper och säljer REITs

När du investerar i REITs, se till att du är medveten om konjunkturcykeln och dess inverkan på kommersiell fastighet. Under en boom kunde kommersiella fastigheter uppleva en tillgångsbubbla efter att bostadsfastigheter börjar minska. Under en lågkonjunktur träffar kommersiella fastigheter sitt låga bostadsfastigheter.

REITS jämfört med fastighets ETFs

Fondbörsens börshandlade fonder spåar aktiekurserna på REITs.Investerare lockas till ETFs eftersom de har mycket låga avgifter. Men eftersom de är ett steg längre bort från värdet av den underliggande fastigheten, är de mer mottagliga för aktiemarknadstjur och björnmarknader. (Källa: Joanne Cleaver, "Fördelarna och nackdelarna med att investera i fastighets-ETFs", US News & World Report, 5 juni 2014).

Kommersiell fastighet Under den finansiella krisen

Utlåning för kommersiella fastigheter har återhämtat sig från finanskrisen 2008. Den 30 juni 2014 höll landets 6 680 FDIC-försäkrade banker 1 dollar. 63 biljoner i kommersiella lån. Det var 2 procent högre än toppen på $ 1. 6 biljoner i mars 2007.

De första tecknen på minskning av kommersiella fastigheter inträffade tre år efter att bostadspriserna började falla under 2006. I december 2008 skulle kommersiella utvecklare möta mellan 160 miljarder dollar och 400 miljarder dollar i låneinställningar om de kunde inte hitta banker att refinansiera dem. De flesta av dessa lån hade endast 20-30 procent eget kapital. Bankerna behöver nu 40-50 procent eget kapital.

Till skillnad från bostadslån har lån till köpcentra och kontorsbyggnader stora betalningar i slutet av terminen. I stället för att betala av lånet, refinansiera refinansierar vanligtvis. Om finansiering inte är tillgänglig måste bankerna avskärma.

Kreditförluster väntades uppgå till 30 miljarder dollar och pummel mindre gemenskapsbanker. De var inte så hårt drabbade av subprime inteckning som de stora bankerna, men hade investerat mer i lokala köpcentrum, lägenhetskomplex och hotell. Många fruktade att smältningen i små banker kunde ha varit så illa som besparingarna och lånekrisen för 20 år sedan.

En Washington Trade Association för utvecklare, Real Estate Roundtable, uppskattade att cirka 300 miljarder dollar av kortfristiga kommersiella fastighetslån förföll år 2008. Många av dessa lån kunde ha gått dåliga om de inte refinansierades.

Federal Reserve rapporterade i oktober 2009 att bankerna endast hade avsatt $. 38 för varje dollar av förluster, som kan nå 45 procent av $ 3. 4 biljoner utestående skuld. Köpcentra, kontorsbyggnader och hotell gick i konkurs på grund av höga lediga platser. Till och med president Obama informerades om den potentiella krisen av hans ekonomiska team.

Värdet på kommersiella fastigheter sjönk 40-50 procent mellan 2008 och 2009. Kommersiella fastighetsägare krypterade för att hitta pengar för att betala, eftersom många hyresgäster antingen hade gått i konkurs eller omförhandlade lägre betalningar. Ägarna försökte försöka hämta pengar genom att sälja aktier av nya aktier. Eftersom de använde medel för att stödja betalningar på befintliga fastigheter kunde de inte öka värdet till aktieägarna. De utspädde värdet till både befintliga och nya aktieägare. Nya aktieägare var sannolikt bara "kasta bra pengar efter dåligt". (Källa: Intervju med John Cona i TARP Capital.)

Vid juni 2010 fortsatte hypotekslånsräntan för kommersiella fastigheter att försämras. Enligt Real Capital Analytics, 4.17 procent av lånen försummade under första kvartalet 2010. Det är 45 dollar. 5 miljarder i banklån. Det är högre än både 3,8 procentenhet i fjärde kvartalet 2009 och 2,25 procenten för ett år sedan. Det är mycket sämre än standardvärdet på 58 procent i första halvåret 2006, men inte lika illa som 4,5 procent i 1992.

I oktober 2010 såg det ut som hyror för kommersiella fastigheter hade börjat stabilisera . I tre månader föll hyrorna för 4 miljarder kvadratmeter kontorslokaler bara med ett öre i genomsnitt. Den nationella vakansgraden för tjänsten tycks stabiliseras till 17,5 procent, lägre än 1992 års rekord på 18,7 procent, enligt fastighetsforskningsfirman REIS, Inc.

Finanskrisen lämnade REIT-värdena deprimerade i åratal. Varför? En anledning är att det var svårt att se de avskärmade fastigheterna REIT som köptes under krisen. En andra är att ägare av kommersiella fastigheter var upp och ner i sina inteckningar. Deras kommersiella fastighetsvärden hade minskat med 40-50 procent sedan 2008 och sänkt värdet av REITs. (Källa: Mark Heschmeyer, "CRE-utlåning av banker överträffar pre-recessionsnivåer", CoStar News den 3 september 2014).

Kommersiella fastighetslån orsakade nästan en andra recession. År 2013 höll bankerna 991 $. 2 miljarder i kommersiella lån, en ökning med 3 procent över 2012. De flesta var för bostadshus. Ungefär en tredjedel kom från 2015 till 2017. De flesta skrevs i 2005-07 när fastighetsvärdena var höga. Dessa lån skulle kunna ha försämrats om bostadshuspriserna hade sjunkit. I stället blev personer som hade förlorat sina hem hyresgäster, vilket sparar lånen från försummelse och ekonomin från en annan lågkonjunktur.