Hyra till eget alternativ i kommersiell fastighet

De flesta, och till och med helt nya investerare, känner till leasing-till-egen-strategin, även kallad hyresköp eller hyra-till-egen. Men inte så att många människor har introducerats för sandwich-leasing-till-eget-tillvägagångssättet för fastighetsinvesteringar. Låt oss titta på en exempelsituation för att se hur det fungerar.

Du är en fastighetsinvesterare ny i spelet och pengar fattig. Eller du är en investerare som har maxed ut sin förmåga att få ny finansiering, eller kanske lite av båda.

Du vill äga fler fastigheter för att hyra ut dem för kassaflöde, men du kan inte se hur man köper dem i din nuvarande situation. Det är synd, eftersom det finns ett antal bra fynd där ute med ägare i trubbel med sina inteckningar.

Du vet om leasing att äga som det gäller för dig att köpa en fastighet genom att göra ett köpoptionsalternativ med ägaren. Du betalar dem en återbetalningsbar leasingavgift på framsidan och skriver ett treårigt leasingavtal med möjlighet att köpa fastigheten vid eller före leasingavtalets slut till ett förhandlat pris. Du betalar ett månatligt hyresbelopp och arbetar för att förbättra din kredit och samla in en utbetalning för utövandet av ditt alternativ och eventuellt köp av hemmet.

Den del av strategin "sandwich" som du inte har utsatts för är den andra skivan av bröd. Det finns inget som hindrar dig från att gå ut och hitta en hyresgäst som vill äga ett hem som den här, men de har kredit- och / eller kontantproblem som håller på att hända nu.

Du visar dem hemmet och de älskar det. De önskar att de kunde köpa den, och du berätta för dem att de kan.

Du berättar för dem att du ska utföra ett treårigt leasingavtal med en viss leasingavgift och att de kan utöva sitt alternativ att köpa hemmet i slutet av detta leasing till ett visst pris. Du berättar också för dem att de måste köpa detta leasingalternativ med en icke-återbetalningsbar deposition på framsidan.

Situationen är spegelbilden av hur du fick kontroll över hemmet. Det finns två leasingavtal, med du smörgad i mitten.

Skönheten i denna inköps- och uthyrningsstrategi är att hitta rätt bostads- och förhandlingsavtal på båda sidor med:

• En högre insättning från din hyresgäst. - Exempel: Du betalade ägaren en insättning på $ 2000 som inte kan återbetalas, och din hyresgäst betalar dig $ 3000.
• En högre hyresavgift från din hyresgäst. - Kom ihåg att ägaren behövde sälja eller förlora sitt hem. Du kan vanligtvis förhandla om en leasingavgift som motsvarar deras hypotekslån, mindre än det som går att hyra ett hem som det här.
• Ett högre inköpspris från din hyresgäst. - Ägaren behövde verkligen sälja, och insåg att ett lågt pris är bättre än en avskärmning.Du förhandlar ett pris betydligt högre med din hyresgästköpare.

Du tjänar pengar på tre sätt här. Ett exempel gällde en vinst på $ 1000 på leasingoptionsbetalningen, $ 500 mer per månad från hyresgästen än investeraren betalar ägaren och ett försäljningspris $ 30 000 högre än det avtalade köpeskillingen. Det är en bruttovinst på 49 000 dollar när hemmet köpts / säljs i slutet av de tre åren.

Det är sandwich-leasing-till-egen-strategin.

Gör lite forskning i ditt område för att få det att fungera för dig.