Hur man hanterar ett kortt erbjudande till försäljning

Det tar en viss typ av person att njuta av förhandlingsdiskerbjudanden, mycket mindre ett motbjudande med en kort försäljningsbank. Det beror på att en del av diskontrakten kan innebära villkor som inte normalt uppträder i en transaktion. Utöver det kan diskbänk inte vara meningsfullt för de berörda parterna.

Varför skulle ett kort erbjudande erbjudande inte ge någon mening?

Låt det inte vara ett misstag, räknaren erbjuder alltid avkänning till den part som utfärdar räkningen.

I det här fallet skulle den parten vara kortförsäljningsbanken. Oavsett om noteringsagenten, säljarna, köparens agent eller köparna förstår orsakerna till diskenbjudandet är inte relevant.

Här är några av anledningarna till att diskontraktet kan tyckas vara löjligt: ​​

• Banken vill inte godkänna den korta försäljningen. Ja, det är möjligt att banken, av vilken anledning som helst, har dragit slutsatsen att det skulle vara i bankens bästa att avskärma. Kanske betalas banken mer pengar för att avskärma genom sin PSA? Om det är mer lönsamt att avskärma, kan banken motverka till en prispunkt som skulle göra det föredraget för kort försäljning. Hur som helst kommer banken att vinna.
• Riktlinjerna för investerare kan innehålla en bestämmelse som dikterar bestämmelserna om diskontrakt. Vanligtvis kan en riktlinje för investerare inte ändras. Det är vad det än är. Investeraren skulle behöva ändra den, och den investeraren kan vara en pool av investerare som inte har något incitament att ändra befintliga avtal.

• BPO-agenten eller bedömaren gjorde ett misstag. BPO-agenter kan bli ombedda att göra en uppskattning av värdet i ett område som BPO-agenten inte vet väldigt bra. Det händer mycket. Om agenten inte är bekant med ett grannskap kanske inte agenten har tillräckligt med information för att förbereda en giltig BPO. Bankerna betalar vanligtvis inte BPO-agenter tillräckligt med pengar för att motivera erfarna lokala agenter att acceptera ett sådant uppdrag.

Hur en bank utfärdar ett kontanterbjudande till en kort försäljning

Bankerna tycker om att se ett beräknat avvecklingsutlåtande eller HUD-1 så att det kan avgöra om alla avgifter ska godkännas eller mot vissa av dessa avgifter. Kontantbjudandet är kanske inte ett strikt prissätt erbjudande. När allt kommer omkring, om banken kan minska några av avgifterna som debiteras säljaren, kan banken öka sitt nät på bottenlinjen.

• Det skriftliga erbjudandet om kortförsäljning. Detta erbjudande från den korta försäljningsbanken kan levereras via ett arbetsblad i ett onlineprogram som t.ex. ekvator eller via ett brev som skickas till listagenten.
• Den verbala kortförsäljningsdisken. Ingen gillar dessa typer av diskerbjudanden, eftersom de är informella och köpare föredrar att se bevis på ett motbjudande.Köpare tenderar att vara misstroliga och med goda skäl. Men många banker gör det. De kommer att ringa upplysningsagenten eller skicka ett mail som dikterar de villkor som måste ändras.

Plocka dina offerkampanjer

Ibland är bankens förhandlare helt enkelt felaktig. Banker verkar i många olika stater, och varje stat har sina egna lagar. Vad som är sant i New York är inte typiskt sant i Kalifornien, till exempel. I Kalifornien har vi en uppgift om upplysningar om naturfara, som säljaren måste ge till köparen.

Jag har haft förhandlarna vägrar att godkänna en $ 99 avgift för en naturligt farligt avslöjande. Andra agenter skulle bara betala själva avgiften för att undvika besväret, men inte jag. Jag kommer att göra förhandlaren tillbaka och tillåta avgiften. Eftersom det är principen, inte pengarna.

Jag har också stött på förhandlare som inte förstår en HUD. Eftersom RESPA-reglerna reviderades 2011 ska avgifter som visas på köparens god trosskatt framgå som en kredit på HUD från säljaren, även om en HUD-säljare kredit inte är egentligen en kredit. Det är inte en kredit eftersom det också visas som en debitering till köparen. Det är vår regering, förenklar upplysningar för en köpare. De är så förenklade att en bankchef inte kan förstå det.

Igen kommer några agenter att säga bra, till exempel tar vi bort bytesskatten, men inte jag.

Jag ska eskalera den korta försäljningen eller kräva att en handledare tittar på den. Jag vill inte vara en del av problemet när jag kan vara en del av lösningen. Jag kommer också att skicka RESPA-budet till förhandlaren i hopp om upplysning. Jag vet att det är förvirrande, men jag ser ingen anledning att göra en köpare betala en avgift som bör godkännas av den korta försäljningsbanken.

Om problemet med bottenproblemet är priset på anbudet, och du har levererat en uppdaterad CMA till banken - inklusive en lista över reparationer, om några, och kostnaden för dessa reparationer - och banken vägrar fortfarande att backa ner finns det ett ytterligare tillgängligt alternativ för dig. Du kan avbryta den korta försäljningen, och banken stänger filen. Därefter kan du öppna filen med en ny förhandlare.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}