Vad man ska veta om bostadsrättsföreningar

Att köpa en lägenhet eller stadsbostad handlar om mer än fyra väggar och inredningsluftsutrymme; det innebär också att köpa bostadsrättsföreningen. Smarta köpare granskar alla hushållsförbundsdokument, inklusive dess senaste bokslut, för att avgöra om man köper till en pit eller en guldgruva. Här är de bästa frågorna som en köpare borde fråga:

Hur Finansiellt Ljud är Homeowner Association?

För att bestämma detta, be om och läs (ja, de är långa, minst 50 sidor eller mer) kopior av följande dokument:

• Fördrag, Villkor och Restriktioner (CC & R) > Förordningar och förordningar
• Mötesprotokoll för det senaste året
• HOA-finansieringsöversikt
• Dessa dokument kommer att berätta om:

Särskilda bedömningar som planeras för att hantera uppskjuten underhåll

• Planerade kapitalförbättringar
• Kassaflödesbeloppet
• Om föreningen är eller har blivit stämd
• Historik och sannolikhet för avgifter ökar
• Månadsavgifter

Vad köper du månadsavgifterna? Inkluderar det betalning för:

Vatten

• Kabel-TV
• Markunderhåll / trädgårdsmästare
• Hämtning av papperskorgen
• Avloppstjänster
• Försäkring
• Professionella förvaltningsavgifter
• Pool, spa eller gymnasier
• Vägar och trottoarer
• Tilldelad / underjordisk parkering (och i så fall hur många utrymmen?)
• Gateåtkomst

Hur jämför avgifterna med avgifter som tas ut av andra lägenheter i området? Jag sålde en lägenhet i ett äldre komplex där avgifterna var $ 120. Ombyggda lägenheter runt hörnet sålde med avgifter på 190 dollar. Huvudskillnaden mellan de två komplexen var de ombyggda enheterna hade apparater av rostfritt stål och granitdiskar.

Så jag frågar köpare, "Är det värt $ 70 per månad för dig att äga rostfria apparater?" För vissa köpare är det svaret "ja".

Vem hanterar komplexet?

Större komplex kräver professionell hantering. Det kan kosta mer att anställa ett professionellt företag, men i det långa loppet tenderar det att spara pengar. Professionella chefer använder mer förhandlingskraft när de förhandlar om tjänster som bud för trädgårdsmästare eller allmän underhåll eftersom de representerar ett så stort antal komplex.

Hur många enheter hyrs?

Ingen gillar hyresgäster. Det är inte så att hyresgäster är dåliga människor men det finns en viss sanning att hyresgäster inte tar hand om fastigheten på samma sätt som en ägare skulle ta hand om. Dessutom kommer vissa långivare inte låna pengar till en köpare om mer än 25% av enheterna i komplexet hyrs ut. Vissa husägareföreningar vägrar att låta ägarna hyra sin enhet i mer än 30 till 60 dagar, om alls.

Hur tyst är enheterna?

Att fråga grannarna kommer att ge potentiella köpare en uppfattning om bullerfaktorn, men det kommer också att driva området sent på en lördagskväll. Det är bäst att köpa en hörn, eftersom färre vanliga (angränsande) väggar betyder mindre ljud. Men ljudisolering hjälper inte mycket om din nästa granne njuter av att rosa Pink Floyd varje söndag klockan 2:00.

En klient som köpte en nedre lägenhet nära trappan som leder till andra våningen var orolig för att höra ljudet av fotspår på trappan, så jag föreslog att hon pratade med övervåningen. Visas bosatt var presidenten för HOA och en stickler för att hålla tystnad.

Vad är bekvämligheterna, parkering och husdjurskrav?

Ta reda på de timmar som används för pooler, spa och rekreationsområden som tennisbanor eller spelrum och kontrollera att dessa tider fungerar med ditt schema.

• Hur hanteras gästparkering och hur många parkeringsplatser utövas med varje enhet? Är det möjligt att hyra en extra parkeringsplats om du behöver det?
• Hur mycket kostar du att ersätta en förlorad nyckel för säkerhetsgrinden eller klubbhuset?
• Hur många husdjur kan du ha? Finns det restriktioner för storlek? Har du tillåtelse att ta med husdjur genom lobbyn i ett koppel?
• Slutligen prata med de människor som bor där. Dra in på parkeringsplatsen eller i garaget sen på eftermiddagen när husägare kommer hem från jobbet. Om de hatar bostadsrättsföreningen, berättar de dig utan tvekan om vad som är fel med det. Bättre att ta reda på känslan och orsakerna bakom det innan du köper än efteråt. HOAs har befogenhet att reglera och monetärt straffa ägarna för överträdelser som aldrig tidigare, så se till att du förstår helt vad du köper in innan du loggar på bottenlinjen.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.