Hur man beräknar kapitalisationsränta för fastigheter

De som investerar i fastigheter via inkomstproducerande egenskaper behöver ha en metod för att bestämma värdet på en fastighet de ' återigen överväga att köpa. Genom att använda andra fastighets nettoomsättning och jämförbara egenskaper, såldes nyligen de sålda priserna. Kapitaliseringsgraden bestäms och tillämpas sedan på den aktuella fastigheten för att bestämma nuvarande marknadsvärde baserat på intäkter.

Detta är ett bra sätt att gör jämförelser av liknande egenskaper, eftersom alla kostnader beaktas.

När två fastigheter verkar lika lika och man kostar mer kan det bero på att det genererar mer inkomst eller har lägre kostnader.

Svårighetsgrad: Lätt

Tid krävs: 5 minuter Här är hur:

Få det senaste sålda priset på en inkomstfastighet, till exempel ett lägenhetskomplex.

1. Exempel: Six-unit-lägenhet projekt som säljs för $ 300, 000.
   För det samma lägenhetsprojektet, bestämma rörelseresultatet eller nettotillgångarna som ägarna realiserat. Alla rörelsekostnader subtraheras, men inte hypotekslånet. Så värderar denna beräkning egenskapen som om du betalat pengar för det.
2. Exempel: Hyresintäkterna efter utgifter (netto) är 24 000 USD

   Fördela nettoresultatet med försäljningspriset för att få kappkurs.

3. Exempel: $ 24 000 / $ 300 000 =. 08 eller 8% (Kapitaliseringsfrekvensen)
   Vad du behöver:

Kalkylator

• Jämförbara fastigheter sålda priser och nettoinkomster.
• Det finns två sätt på vilka kupongräntan används av investerare. En är att värdera en egendom som de vill sälja utifrån den nuvarande marknadspriset för nyligen sålda jämförbara fastigheter.

Den andra är att avgöra om priset på en fastighet är rimligt när man överväger ett köp.

Försäljning - Behöver veta Hur man prissätter

Du äger ett litet lägenhetsprojekt och vill sälja det. Du samlar nyligen sålda fastigheter i det område som liknar din. De kan ha fler eller färre enheter, men du försöker hitta egenskaper så lika som möjligt till den du vill sälja.

Du hittar tre fastigheter som har sålts inom de senaste tre eller fyra månaderna. Den knepiga delen är att kunna hitta sina NOI, Net Operating Income. Ibland publiceras det i noteringen, och andra gånger är det inte. Men du kan få denna typ av information från en kommersiell fastighetsmäklare, speciellt när du kommer att bli notering för försäljning med en.

Du får tre fastighetsskattesatser och de genomsnittliga 9,2%. Din egendom är NOI, Net Operating Income, är $ 31,000. Nu är allt du gör dela upp NOI med cap-priset:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Värdet av din egendom.

Nu kan du fatta beslut om det pris du vill be om fastigheten och släppa ut på marknaden.

Med tanke på att du köper en egenskap eller jämför egenskaper för en inköp

Vid jämförelse av egenskaper för ett köpbeslut arbetar du med listade egenskaper, så du kan få NOI och beräkna kappräntan för varje. Du kan sedan jämföra dem för att se vilka som skulle göra det bästa köpet. Men checkar ut sina utgifter och hyrorna är klara, eftersom man kan stiga till toppen om man ser möjligheter att minska kostnaderna eller öka hyrorna.

På det ämnet är vissa chefer verkligen slarviga eller lata, men inte ofta. Men om du checkar ut en fastighet med en jämförbar cappris kan du upptäcka att kostnaderna är onormalt höga för egenskapstyp och storlek.

Eller det kan hända att hyresavgifterna är lägre än marknadspriser för jämförbara fastigheter. Endera av dessa situationer, om korrigerad, skulle öka kappräntan, vilket gör den till en bättre egenskap.

Köp - Behöver veta vad en egendom är värt

Vi är på andra sidan transaktionen nu. Vi har ett öga på ett visst litet lägenhetsprojekt, och det är listat för försäljning för 495 tusen dollar. Frågan är, är det värt det på den nuvarande marknaden eller är det dyrt?

Vi får igen några jämförbara egenskaper och en genomsnittlig såld kupränta. Låt oss använda våra 9, 2% igen. Om NOI av den här egenskapen är $ 39, 500, är ​​det värt det fråga priset?

NEJ, eftersom vi beräknar att dividera den inkomsterna med cap-takten får vi $ 429, 348 för ett värde. Så, $ 495, 000 är lite över märket.

Vilka NOI skulle vi behöva få listpriset för ett värde? Vi byter bara om vår formel och multiplicerar det begärda priset med cap-priset.

$ 495, 000 X. 092 = $ 45, 540 krävs netto rörelseresultat. Låt oss kolla att:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Tror inte att det här är satt i sten men. Det kan finnas goda skäl till en egendom som motiverar en bättre kupränta. Kanske är det platsen, eller kanske det är egenskaperna och kvaliteten på byggnaderna och omgivningarna. Allt måste utvärderas för beslut, men kappräntan hjälper.