Borde du använda en agents rekommenderade heminspektör?

Fråga:

"Vi är första gången homebuyers. Efter att vi fått vårt erbjudande accepterat i ett bankägt hem skickade vår agent oss en lista över heminspektörer att ringa. Vi vet att hon får inte betalt om vi inte köper hemmet baserat på heminspektionen. Kan vi räkna med att vår agentins heminspektör är objektiv eller borde vi hitta vår egen inspektör? "

Svar: > I en bransch där 10 procent av fastighetsmäklarna säljer cirka 90 procent av bostäderna, kanske de återstående agenterna inte har tillräckligt med förstahands erfarenhet för att veta vilka heminspektörer som är grundliga och kvalificerade.

Jag har aldrig träffat en agent som inte vill att hans eller hennes köpare ska få fullständig information, men det är inte att säga att varje agent lägger köparens intressen först. Men jag kan försäkra dig att det skulle vara extremt för en agent att trycka en heminspektör för att ge en felaktig rapport. Det är helt enkelt inte standardpraxis.

Du innebär att en heminspektör och en fastighetsmäklare kan vara i samverkan med varandra, och det är så sällsynt. Du hittar oärliga människor i varje företag, men siffrorna är mycket mindre än du kan tänka dig.

Ingen välrenommerad fastighetsmäklare kommer att hålla tillbaka information från en köpare eller inducera en tredje parts leverantör att hålla tillbaka informationen.

Om du väljer din köpares agent klokt, är de heminspektörer som din agent rekommenderar mest sannolikt av samma kaliber som agenten.

Sköter agenter vissa heminspektörer?

Ja, det gör de. Överraskad? Men min definition av en affärsmördare är förmodligen annorlunda än din.

En affärsmördare är inte en heminspektör som avslöjar. En avtalsmördare är en heminspektör som gör bergen ur molehills och vet inte hur man ska kommunicera ordentligt med en köpare.

Här är hur en bra heminspektör skulle avslöja ett problem med HVAC-systemet:

Differensavläsningarna är låga. Det kan innebära att enheten är låg på kylmediet eller det kan vara något allvarligare, till exempel en sprickad värmeväxlare.

• Jag rekommenderar att du anlita en licensierad HVAC-entreprenör för att inspektera ugn och luftkonditionering.

• HVAC-systemet ligger nära dess ekonomiska livscykel, och du kanske vill samla bud för att ersätta systemet.

• En avtalsmördare heminspektör kan däremot närma sig samma situationer som denna:

"Jag är orolig att ugnen kommer att explodera när som helst. Stå tillbaka."

• > "Det kommer att kosta 20 000 dollar för att ersätta."
• "Man, jag skulle inte köpa det här dödsteget i ett hus."

  Se skillnaden?

• Typ av heminspektörer Agenter rekommenderar

Ärliga och etiska fastighetsmäklare rekommenderar endast de mest kvalificerade heminspektörerna.En agent med många år i branschen upprätthåller sannolikt en lista över heminspektörer som är ansedda.

Word handlar om dåliga heminspektörer, och agenter rekommenderar inte dessa inspektörer. Din hemkontroll bör vara uttömmande och komplett, bestående av 20 sidor eller mer.

Agenter vill att köpare ska bli fullt informerade eftersom de som inte kommer att komma tillbaka för att hemsöka sina agenter efter stängning.

• Agenter som är verksamma och framgångsrika år efter år gör det för att deras kunder hänvisar mer till dem. Duped kunder refererar inte.
• Agenter kan förhandla om reparationer eller kontanta krediter eller ge köparen råd att gå ifrån om hemkontrollen speglar för många problem.
• Agenter arbetar med många av samma heminspektörer om och om igen och bevittnar först hand om effektiviteten och noggrannheten hos en inspektör.
• Agenter vill inte ha ett finger på dem om heminspektören saknar en allvarlig brist, varför en kvalificerad heminspektör är viktig för en agents verksamhet.

  Om du inte litar på din agent att hänvisa till en behörig heminspektör, kanske du vill överväga att anställa en annan köparens agent som du litar på. Det är bättre än att plocka en heminspektör ur telefonboken eller online-katalogen och hoppas att inspektören är kompetent.

• I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.