Beräknade Hemvärden på Zillow

Klienter har frågat mig så många gånger om värderingsvärdena på Zillow att jag föreställer mig att alla undrar om Zillow är korrekt med sin Zestimate. Jag tycker att det första som förstår är vad Zillow inte är. Zillow är inte i fastigheter. Jag vet inte om någon fastighetsmäklare som arbetar på Zillow (ännu inte ändå). Det är inte en offentlig tjänst som ett bibliotek. Zillow är en företagswebbplats som är etablerad för att locka ögonbollar som vill titta på hem och i sin tur sälja reklam till fastighetsmäklare.

Zillow baserar många slutsatser om åsikter som bildas genom att observera data som samlats in från olika källor. Alla har en åsikt om någonting. Du kan hålla med eller vara oense. Åsikter är inte fakta. Om Zillow hade sitt finger på marknaden puls genom sin egen speciella kristallkula, skulle Zillow ha förutsagt att bostadsmarknaden kollapsade, och det hände inte. Faktum är att Zillow bara började när marknaden började smula.

Det är som den analogi som Randolph Duke gav i 1983 Eddie Murphy-filmen Trading Places , där Duke-karaktären förklarar att marknaden går upp eller marknaden går ner, handelsmäklare (och ja, även företag som Zillow,) kommer fortsätta tjäna pengar.

Förstå Zillows Zestimate

Zillow förvärvade data genom att sammanfoga all information om bostäder som den kunde hitta. Amalgamering är ett fint ord för blandning och sammanslagning av data från olika källor till en källa.

Utförs korrekt kan sammanslagning skapa ett monopol. Men låt oss inte komma framför oss själva. Många datoriserade program finns som kan förutse värdet av ett hem. Även fastighetsmäklare använder datoriserade program, men skillnaden är att fastighetsmäklare inte litar på de program som säger att man kan se artificiell intelligens.

Vi är inte riktigt där än.

Zillow kan i alla fall inte förutspå hur en köpare kommer att känna sig när hon kommer in i hemmet. Zillow kan inte berätta om interiören har uppdaterats, om utförandet är överlägset, eller om det använda materialet är sämre eller om en skola runt hörnet har minskat värdet av bostäder som stöder sig på fotbollsplanen eller något annat antal faktorer som fastighetsmäklare och bedömare använder när de känner till grannskapet och har inspekterat hemmet i person.

Hur agenter anländer till en uppskattning av värde

Jag talar inte för alla fastighetsmäklare, men jag har varit i branschen i mer än 40 år och har en tillräcklig om inte över genomsnittlig kompetensnivå. När jag börjar bedöma en egendom studerar jag först från hemmet från en satellit på Google. Jag noterar om det går upp till en upptagen gata, närheten till kommersiell egendom eller motorvägar, storleken på andra bostäder i närheten, vegetationen och landskapsarkitekturen, dess orientering mot solen och, om jag har tur, kan det vara ett foto av utsidan plus en gatuplats.

Jag kör även två uppsättningar av automatiserad värdering. En är genom Realist, ett företag som ägs av CoreLogic, som är data centrerat från all försäljning, inklusive icke-MLS, och kommer att beakta omgivande hemförsäljning varierande 25% eller mindre i konfiguration och typ, inklusive andra parametrar som jag manuellt etablerar.

Den andra automatiserade värderingen baseras också på försäljningen dras direkt från MLS och beräknas baserat på kvadratmeter, inklusive höga, låga, medianvärden och medelvärden av alla sålda, pågående och aktiva listor. Dessa två värden ensamma är ofta mycket olika från varandra, men tillsammans kan jag komma fram till ett värdeområde, i allmänhet inte mer än en 5% skillnad. Men det är inte tillräckligt nära för att skapa värde.

Beväpnad med den informationen inspekterar jag hemmet och tittar på det genom köparens ögon, hur en bedömare ser den och där vi måste vara placerade mot tävlingen för att driva trafik till hemmet. Det är inte ovanligt för mig att komma in i ett hem med ett förberedt noteringsavtal i handen och sluta manuellt byta noteringspriset efter att ha tittat hem. Automatisering tar inte plats för personlig bedömning.

Zillow Zestow för värdenoggrannhet

Zillow hävdar aldrig att de är 100% korrekta hela tiden eller till och med 80% korrekt mest av tiden på alla områden. Om alla bostäder inom en sexblocksradie är väldigt lik varandra, säg en förortsdel, fylld med bostäder byggda runt samma år, ungefär samma storlek och med samma bekvämligheter, kommer en Zillow-uppskattning att vara mycket mer exakt, kanske inom 10%, eftersom det inte finns tillräckligt med specifika variationer för att kasta bort den. Andra gånger kommer det inte att vara så nära alls.

Jag drog fyra typiska hem som jag personligen sålt för att jämföra med en Zestimate för dig. En fastighet är två hus på mycket i Midtown Sacramento, belägen på en upptagen gata nära järnvägsspåren och nära motorvägsbrus, mittemot en kommersiell fastighet. Zillow uppskattade värdet av det här hemmet på 380, 733 dollar, men det såldes till 349 000 dollar, efter nästan 6 månader på marknaden, med stor exponering. Zillow uppskattningen var ca 9% för hög.

Det andra hemmet var en anpassad vattnet i pocketområdet Sacramento. Zillow värderade det hemmet på $ 983, 097. Det sålde på $ 1, 085, 000, vilket var 10% mer än Zillow uppskattningen. Om säljarna hade åberopat Zillow uppskattningen skulle de ha förlorat mer än $ 100 000, vilket inte är någon liten förändring.

Det tredje hemmet var ett rekonstruerat hem i ett exklusivt område av Davis, Kalifornien, nära Davis universitet. Zillow värderade det hemmet på $ 1, 230, 563, men det såldes för $ 1, 495, 000, och för kontanter, var ingen finansiering involverad. Den Zestimate var mer än 20% för låg.

Det fjärde hemmet var ett hus vid sjön i Elk Grove, Kalifornien. Återigen var Zillows uppskattning för låg, på 488, 711 kronor, och den såldes för 16% mer, vilket innefattade en köparens långivares bedömning, till 565 500.

Zestimate är formulerad för att ge besökare en mängd värde.Det är inte meningen att ersätta en bedömning eller en fastighetsproffs värdering. Jag tar alltid en gander på Zillows värden innan jag besöker en säljare eftersom jag vet att säljaren tittar på dessa värden. Inte för att det finns värde för mig som professionell i uppskattningen. Fastighetsmäklare använder inte Zillow för att prissätta ett hem.

Jag inser att vissa agenter kommer att berätta för sina kunder att titta på priset i Zillow för att motivera vad en bra affär de får när de köper ett hem, vilket ger Zestimate mycket högre än det faktiska försäljningspriset. Det är en selektiv användning med agenter. När priset är till deras fördel kan de använda det. Även banker vet inte bättre, så i en kort försäljningssituation till exempel när erbjudandet är mer än en Zestimate, kan en kort försäljningsagent peka på Zestimate för kortförsäljningsbanken.

Ännu erbjuder Zillow så mycket mer för konsumenten än den zestima aspekten. Jag tror att folk blir så upptagna på Zestimate att de förbise den rikliga informationen på den webbplatsen som innehåller hårda fakta, relevanta data, jämförbar försäljning och granndemografi, som alla kan vara ovärderliga för alla första köpare eller hemma Säljare i en fastighetsaffär.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.

Fullständig information: Elizabeth Weintraub är också Premier Zillow Agent