Single-Close eller Multiple Construction Loans?

Bygga ditt eget hem (eller garage, verkstad eller annan struktur) är bra för att du får exakt vad du vill ha. Du får fatta alla beslut om design, kvalitet, budget och mer. En av de många besluten du behöver göra är hur man ska bygga upp bygglånet efter att byggnaden är klar: kommer du att använda ett engångslån eller två separata lån?

Dina alternativ

Byggnadslån, som namnet antyder, är egentligen bara för att köpa mark och bygga (eller förbättra) strukturer.

De brukar vara i högst 12 månader, så du behöver ett sätt att övergå till ett långsiktigt lån (speciellt om du vill ha de lägre betalningarna som skulle komma med ett 30-årigt inteckning). När byggandet är klart måste du betala av bygglånet, och de flesta gör det genom att ersätta det med ett lån som ser ut som en vanlig 15-årig eller 30-årig inteckning.

Engångsbyggnadslån ger dig möjlighet att få både lån (bygglånet> och det permanenta lånet) på en gång. När byggandet är klart blir ditt lån ett traditionellt inteckning (din långivare kan säga att det blir konverterat, modifierat eller refinansierat). Dessa lån kallas också för bygg-till-permanenta lån. Två nära byggnadslån

kräver att du godkänns för två lån. Byggelånet kommer att finansiera ditt projekt, och då måste du ansöka om (och få godkännande för) ett permanent lån separat - efter att byggandet är klart.

Du vill naturligtvis veta vilket som är bättre, och det beror självklart på din situation. Några av för- och nackdelarna med konverteringslån anges nedan.

Fördelar med en engångsavslutning

Om du gillar one-stop shopping kan du luta dig mot ett engångslån.

En ansökan:

Ansökan om ett lån kan känna sig som ett oändligt forskningsprojekt. Med ett engångslån behöver du bara gå igenom processen en gång.

En avslutning:

Flera stängningar innebär högre kostnader. Kostnadsskillnaden kan dock inte vara dramatisk (du måste betala flera kostnader - som en bedömningsavgift efter att konstruktionen är klar - om du använder ett eller två lån) och du behöver inte nödvändigtvis komma framåt med en enda stängning . Inga betalningar:

Med några långivare kan räntekostnader under byggnadsfasen läggas till ditt permanenta lån. Det gör det lättare för dig att göra bostadsutbetalningar medan du väntar på att ditt nya hem ska byggas, men det betyder också att du kommer att skulda mer (och betala mer intresse) och göra högre betalningar under det nya lånets livstid. Dessutom kan utbetalning av betalningar vara ett tecken på att du sträcker sakerna lite tunn. Säkerhet:

Med permanent finansiering på plats - innan du någonsin lånar för byggande - innebär du att du tar mindre risk. Om du förlorar jobbet under byggfasen får du fortfarande permanent finansiering. Med en två-timmars stängning har du svårt att övertyga en långivare om att godkänna ditt lån medan du är mellan jobb - och det kan innebära att du förlorar hemmet innan du ens bor i den. Något antal saker kan gå fel under konstruktionen, och du har mindre att oroa dig om du har ett åtagande från en långivare från get-go. Låsningsräntor:

Slutförandet av ditt permanenta lån hjälper dig att planera för framtiden. Du vet vad din ränta kommer att bli, så du kan beräkna och budgetera för månatliga betalningar i god tid. Du kan också låsa in en takt om du tror att räntorna kommer att stiga avsevärt under byggnadsfasen (om priserna faller istället tillåter vissa långivare dig att justera). Fördelar med flera lån

Det finns ju ingen sak som en gratis lunch, så här är några av nackdelarna med engångsbyggnadslån.

Högre räntor:

Enstaka lån kommer sannolikt med något högre priser (på byggelånet samt det permanenta lånet), men du vet aldrig förrän du ansöker om båda och jämför erbjudanden. När du använder ett enda lån, sänker du din risk och njuter av bekvämligheten med en stängning. dessa fördelar kommer till en kostnad. Flexibilitet:

När du använder ett lån måste du välja ett förpackat program (även om du kanske hittar en långivare som erbjuder exakt vad du vill - vissa långivare erbjuder ditt val av enstängande 15-åriga, 30-åriga och ARM-lån). Att hålla ditt permanenta lån separat betyder att du får gå ut på marknaden och tillämpa var du vill, för någon typ av lån. Inga planer att bygga

Om du inte vet om eller när du ska bygga men du vill köpa mark, kan ett lån med enbart lån vara ett bättre alternativ. Det är dock generellt lättare att låna när du har planer på att lägga till fastigheten inom en snar framtid. Att köpa rå mark presenterar de största utmaningarna, medan färdiga delar är mycket lättare att bli godkända för.