Hyresintäkter och -kostnader vid skattetid

Nyckeln till att behärska IRS Schema E för hyresvärdar - "Kompletterande inkomst och förlust" - är att organisera dina intäkter och kostnader med hjälp av ett kalkylprogram eller program för personlig ekonomi. Hyresvärdar som håller detaljerade sammanfattningar av deras uthyrningsutgifter är de som dra nytta av mest på skatte tid. IRS regler om hyresintäkter är ganska generösa så du vill utnyttja dem.

Schema E Skatte Tips

Hyresvärdar måste behålla utmärkta register avseende kostnadsbas, intäkter och kostnader och det bästa sättet att hålla reda på alla dessa saker är att ställa in ett kalkylblad - din Skattekonto kan till och med ha en mall som du kan använda.

Här är de saker du vill spåra:

• Inköpspris på huset, lägenheten eller lägenheten du hyr ut
• Ackumulerade avskrivningar och nuvarande årliga avskrivningar på din egendom
• Hyresintäkter
• Säkerhetsposter du fått < Du kommer också att hålla reda på olika utgifter i samband med din hyresfastighet, inklusive:

Provisioner eller förvaltningsavgifter

• Reklamkostnader
• Rengöring, underhåll och reparationskostnader
• Husägare försäkring och HOA-avgifter
• Fastighetsskatt och hypotekslånskostnader
• Säkerhetspremier ersatta till hyresgästen
• och diverse andra utgifter, till exempel verktyg, landskapsarkitektur och skräpuppsamling

Om du spårar dessa utgifter med hjälp av personlig finansiell programvara eller ett datarkalkylblad, kommer dina månads- och årsredovisningar att ligga inom räckhåll och du kan enkelt skriva ut dem.

Begränsningar för passiv aktivitetsförlust

Här är generös IRS-regel # 1: Om en av dina hyresfastigheter har en nettoförlust för året kan den förlusten nettas mot förluster och vinster från alla dina övriga hyresfastigheter.

Nu är det kanske inte så bra nyheter: Om totalvärdet för alla dina fastigheter är negativt - en nettoförlust - kan förlusten vara helt, delvis eller inte avdragsgill alls mot resten av din inkomst för år på grund av passiv aktivitet förlust begränsningar.

Uthyrning av fastigheter anses allmänt vara en passiv verksamhet, även om du ägnar mycket tid att välja rätt hyresgäster, reparera hyresgruppen och inspektera fastigheten för rutinunderhåll.

Förluster från passiva aktiviteter begränsas till att kompensera passiva vinster.

Om du aktivt deltar i hyresverksamheten kan eventuella hyresavdrag eventuellt dras upp till $ 25 000 per år i sammantaget över alla dina hyresfastigheter. Giftiga personer som lämnar in separat har en hyreskostnadsgräns på upp till $ 12 500, förutsatt att personen levde bortsett från sin make under hela skatteåret.Mängden hyresavgift som tillåts för aktiva deltagare i en hyresfastighet varierar beroende på din modifierade justerade bruttoinkomst (MAGI):

För MAGI på $ 100 000 eller mindre ($ 50 000 eller mindre om gifta ansökningar separat), hyra förluster kan dras i sin helhet upp till gränsen på $ 25 000 ($ 12 500).

• För MAGI mellan $ 100 000 och $ 150 000 (mellan $ 50 000 och $ 75 000 om giften lämnas separat) kan hyresavdrag dras upp till en gräns på 50% av skillnaden mellan $ 150 000 ($ 75, 000 om gifta ansökningar separat) och MAGI.
• För MAGI över $ 150 000 ($ 75 000 om giften lämnas separat) kan ingen av hyreskostnaderna dras av mot andra intäkter.
• Du kan bära förlusterna framåt

Detta ger oss generös IRS-regel nr 2: Hyresförluster som begränsas av begränsningarna för passiv verksamhetstab kan överföras till det efterföljande skatteåret när de kan kompensera hyresavkastningen.

Förlustbegränsningarna för passiv verksamhet tillämpas varje år, men hyreskostnaderna fortsätter att överföras år efter år tills förlusterna antingen utnyttjas genom avräkning av hyresvinster eller genom att dras av mot andra intäkter.

Form 8582 används för att beräkna förlustbegränsningar för passiv aktivitet och för att hålla reda på hyresförluster som ackumuleras varje år för varje egendom.

Skatteplanering för hyresvärdar

Hyresvärdar gör ibland en liten vinst när hyresintäkterna är tillräckliga för att betala hypotekslån samt fastighetsskatt, försäkring och reparationer. Men hyresvärdar får avskriva inköpspriset på hyresfastigheten och detta kan ofta göra ett litet ekonomiskt vinst till en liten skatteförlust. Utgifterna överstiger intäkterna efter avskrivning beaktas.

Hyresvärdarna möter dock ofta stora utgifter, till exempel att byta ut ett tak eller sätta i en lägenhet efter att en långsiktig hyresgäst lämnar sig.

Under dessa omständigheter är det möjligt att hyresvärden har en förlust större än 25 000 000 kronor, men reglerna för passiv verksamhet förluster begränsar förlusten till exakt 25 000 dollar. Resten kommer att överföras till nästa år när hyresvärden förhoppningsvis har mer vinst och kommer att kunna absorbera de överskattade skatteförlusterna.

Försäljning av uthyrningsegenskaper

Hyresförluster för en viss fastighet är tillåtna fullt ut under det år då en fastighet säljs i en fullständig disposition till en närstående köpare.

Att sälja ett hus, en byggnad eller någon annan uthyrningsfastighet är inte densamma som att sälja din primära bostad. Precis som när du beräknar realisationsvinster innebär formeln för beräkning av vinsten eller förlusten av hyresfastigheter att subtrahera din kostnadsbas från ditt försäljningspris.

Justerat kostnadsunderlag för uthyrningsobjekt

Formeln för beräkning av din kostnadsbas på hyresfastigheter är enligt följande:

Köpeskilling

• Plus inköpskostnader (avgifter till fastighetsmäklare, fastighetsmäklare, etc. )
• Plusförbättringar (byte av tak, ny ugn, etc.)
• Plus försäljningskostnader (avgifter till fastighetsmäklare, fastighetsmäklare etc.)
• Plus ackumulerade avskrivningar (som rapporterats på dina skatteformulär)
• Liksom din kostnadsbas
• Beräkna din vinst eller förlust är:

Försäljningspris

• Minus din kostnadsbas
• Lik din vinst eller förlust
• Om det resulterande numret är positivt har du gjort en vinst när du sålde din hyresfastighet. Om det resulterande numret är negativt uppstod du en förlust. Vinster på hyresfastigheter kan beskattas dels som avskrivningar på nytt med maximalt 25 procent skattesats och dels som realisationsvinster. Försäljning av hyresfastigheter redovisas på formulär 4797 och eventuella realisationsberäkningar redovisas i Schema D.

Fast egendom och begränsad ansvar

Många hyresvärdar anser att bilda företag, aktiebolag eller partnerskap för att äga sina hyresfastigheter. Ett bolag kan vara ofördelaktigt eftersom företagen inte har en föredragen skattesats på långsiktiga realisationsvinster. Ett aktiebolag skulle kunna överföra långsiktiga vinster till sina medlemmar, så vinster skulle fortfarande vara berättigade till den föredragna 15 procenten på långsiktiga vinster. Hyresvärdar borde diskutera denna och andra juridiska aspekter av att bilda ett bolag för uthyrningsfastigheter med en advokat för att få tag i alla juridiska och finansiella konsekvenser av en sådan strategi.