Vända ett hus som är din primära bostad

Ett unikt sätt att investera i fastigheter innebär att du byter ett hus som du faktiskt bor i. Att investera i din primära bostad kan vara ett bra sätt att tjäna pengar till rätt person. Liksom vad som helst, finns det stora aspekter på denna typ av strategi och det finns utmaningar som måste övervägas. Här är fyra fördelar och sex nackdelar med denna investeringsstrategi.

Proffs för att vända din primära bostad

Det finns flera fördelar med att vända ett hem som du bor i.

Ett hypotekslån och undvika kostnader för bärande kostnader: Vanligtvis köper du fastigheter som investering köper du en fastighet utöver den egendom du redan bor i. I den här traditionella hemsidan skulle du vara ansvarig för att betala alla kostnader för fastigheten. Om du antar att du behöver finansiering för fastigheten, inkluderar dessa kostnader per månad hypotekslån, fastighetsskatt, försäkring, verktyg, fastighetsunderhåll, fastighetsmäklare och stängningskostnader. Du skulle inte bara ha dessa utgifter på egenskapen flip, men du skulle också vara ansvarig för att betala samma räkningar på din primära bostad.

Om du bestämmer dig för att bo i ett hem som du försöker flipa, behöver du bara oroa sig för en uppsättning kostnader. Du betalar inteckning, skatter och försäkringar i ett hem.

Spara på skatter: Du kan undvika att betala kapitalvinstskatt om du bor i fastigheten under minst två av de senaste fem åren efter att du har köpt fastigheten.

Känd som avsnitt 121 Uteslutande, när du säljer ditt hem kan du undvika att betala skatt på 250 000 dollar av kapitalvinster om du lämnar in som individ eller 500 000 kronor av kapitalvinster om du är gift och arkiverar gemensamt.

Mindre tryck att sälja snabbt: I en traditionell fastighetsflip är målet att köpa, renovera och sälja snabbt.

I det här scenariot kan det vara mycket stressigt när du inte kan hitta en köpare eftersom du fortfarande ansvarar för att betala hypotekslån och andra utgifter på fastigheten. När du bor i hemmet försöker du flipa, du har inte dessa sekundära utgifter att överväga.

Den längre tidslinjen kan också låta dig leta efter fynd på renoveringsmaterial och entreprenörspriser. Entreprenörer kan ha en långsiktig årstid, så de kommer att vara mer villiga att ge dig ett bättre pris om du kan få jobbet gjort vid den tiden. Eftersom det inte finns någon tidskryp, har du också tid att shoppa för att få det bästa priset för material.

Sweat Equity: Du kanske kan öka din vinstpotential genom att göra jobbet själv, istället för att anställa andra för att göra det. Eftersom du har minst två år innan du kan sälja fastigheten, har du tid att få jobbet färdigt.

Du måste samråda med din stad för att bestämma vilka projekt du lagligen får ta på dig själv och vilka projekt måste fyllas i av en licensierad yrkesverksamma. Vissa städer tillåter husägare att göra arbete, såsom el och VVS, och andra tillåter bara det här arbetet att utföras av en licensierad professionell.

Det kan spara dig mycket pengar om du kan göra det här arbetet själv, förutsatt att du har kunskapen att göra det korrekt och säkert.

Även om du själv avslutar arbetet måste du betala en viss avgift och ta ut ett tillstånd. En stadsinspektör kommer sedan att fortsätta efter att arbetet är klart för att bekräfta att arbetet har gjorts korrekt.

Inte allt arbete kommer att kräva tillstånd. Återigen kan dessa regler skilja sig beroende på din stads- och statsbyggnadskod. Till exempel kommer vissa städer att kräva att du tar ut ett staket runt din egendom, medan andra inte kommer att göra det.

Nackdelar med att vända din primära bostad

Det finns flera nackdelar att överväga när du vänder dig till din primära bostad.

Måste vänta minst två år att sälja: En stor nackdel med att bo i ett hem du försöker flipa måste vänta minst två år från det datum du har köpt fastigheten att sälja den.

Om du säljer fastigheten innan du har bott i den som din primära bostad i två år, måste du betala skatt på eventuella realisationsvinster du har gjort på fastigheten.

Fastighetsmarknaden kan förändras mycket snabbt. Att inte kunna ställa hemmet till försäljning när fastighetsmarknaden är het kan kosta dig stort. I fastigheter kan även vänta ett par månader vara skillnaden i tiotusentals dollar i potentiell vinst.

Leva genom renoveringen: Ett annat negativt att vara medveten om är att du kommer att bo i en byggzon och det kan bli mycket stressigt. Att ha entreprenörer i ditt personliga bostadsutrymme kan bli gammal väldigt snabbt. Det kan hända att du måste ta itu med problem som att du inte arbetar med toaletter eller duschar, du måste flytta hemifrån i en vecka medan golven blir slipade och färgade och kämpar med entreprenörer eller leverantörer när ett jobb inte görs på rätt sätt, långa eller fel material levererades.

Kan skada huset: Om du köper en egendom för att vända, är oddsen ingen att bo i fastigheten innan du lägger den till försäljning. När du bor i fastigheten och försöker att vända den till vinst riskerar du att skada renoveringarna du har gjort. Färgade väggar kan snabbt bli smutsiga, marmorräknare kan börja etsna och skåpdörrarna kan sluta stänga korrekt. Om du har husdjur kan du börja se klomärken i dina nyligen färdiga trägolv.

Börja med att designa för dig själv: När du renoverar en flip, vill du vädja till massorna. Ett potentiellt problem med att leva i en flip är att du kanske börjar utforma hemmet själv, och din stil kanske inte vädjar till alla. Du kan också vara mer benägna att överskrida eftersom du kommer att använda det köket eller badrummet tills hemmet säljs.Du kanske vill ha den dyrare calacatta marmor över carrara marmor, medan slutanvändaren kanske inte vet skillnaden.

Stäng av arbetet: Egentligen bor i ett hem som du kan renovera kan leda dig att avstå från att göra det verkliga arbetet. Att veta att du inte kan sälja hemmet i minst två år kan få dig att sparka burken längs vägen. Du kan sedan hitta dig själv i en kris som försöker slutföra flera projektveckor innan du sätter fast egendomen till försäljning.

Du måste flytta: Förutsatt att du kan sälja fastigheten måste du hitta någon annanstans att bo. Flytta är stressigt, och det kan vara ännu mer stressigt om du försöker hitta en annan stor sak i ett hem och göra en annan primär bostadsflip.