Varför faller tillgångspriserna när räntorna ökar?

En av farorna med rekordlåga räntor är att de uppblåser tillgångspriserna. saker som aktier, obligationer och fastighetshandel vid högre värderingar än vad de annars skulle stödja. För aktier kan detta leda till högre-än-normala prisfördelar, PEG-kvoter, utdelningsjusterade PEG-förhållanden, pris-till-bokförda värdeförhållanden, pris-till-kassaflödesförhållanden, pris-till-försäljningsförhållanden , såväl som lägre än normala intäkter och utdelningar.

Allt detta kan tyckas fantastiskt om du är lycklig att sitta på betydande innehav före räntesänkningen, så att du kan uppleva bommen hela vägen till toppen, se ditt nät värt att växa högre och högre med varje år som passerar, trots att nettoförbättringstakten överstiger ökningstakten i passiv inkomst, vilket är det som verkligen räknas. Det är inte så bra för den långsiktiga investeraren och / eller de som inte har många tillgångar avsatt som vill börja spara, vilket ofta inkluderar unga vuxna precis utanför gymnasiet eller college, går in i arbetskraften för första gången.

Det kanske låter konstigt om du inte är bekant med finansiell eller företagsvärdering, men det ger mycket mening om du slutar och tänker på det. När du köper en investering, är det du verkligen köper framtida kassaflöden; vinst eller försäljning fortskrider som, justerat för tid, risk, inflation och skatter, tror du kommer att ge en adekvat avkastning uttryckt som en sammansatt årlig tillväxttakt för att kompensera dig för att inte konsumera din köpkraft i nuet. spendera den på saker som ger nytta som bilar, hus, semester, presenter, en ny garderob, landskapsarkitektur, middagar på trevliga restauranger eller vad som helst ger en känsla av glädje eller glädje i ditt liv, vilket förstärker det som verkligen betyder: Familj, vänner, frihet över din tid och god hälsa.

När tillgångspriserna är höga på grund av låga räntor betyder det att varje dollar du spenderar köper en investering köper färre dollar av utdelningar, ränta, hyror eller annan inkomst (både direkt eller genomblick, när det gäller företag som behåller vinst för tillväxt snarare än att betala dem till aktieägarna).

Den rationella långfristiga investeraren skulle faktiskt göra cartwheels i utkik av en aktiemarknad som erbjuder utdelningar på över 2x eller 3x det normaliserade statsobligationsräntan eller en fastighetsmarknad som skulle kunna ge 5x eller 10x den normaliserade statsobligationen avkastning. För vad de förlorade i bokfört värde i balansräkningen, vilket gör dem så fattigare på papper, skulle de få ytterligare månatlig inkomst, så att de kunde förvärva mer. ett fall av ekonomisk verklighet som slår ut ett bokföringsexempel.

Även om du vet allt detta kanske du undrar varför tillgångspriserna sjunker när räntorna stiger. Vad ligger bakom nedgången? Det är en fantastisk fråga. Även om det var mycket mer komplicerat att vi skulle dyka in i mekaniken, ligger det i huvudsak på två saker.

1. Assetpriserna faller när räntorna stiger, eftersom möjligheten till riskfri risk blir mer attraktiv

Om de inser det eller inte, har de flesta tillräckligt med förnuft för att jämföra vad de kan tjäna på en potentiell investering i aktier , Obligationer eller fastigheter till vad de kan tjäna från att parkera pengarna i säkra tillgångar. För små investerare är det ofta den ränta som ska betalas på ett FDIC försäkrat sparkonto, checkkonto, penningmarknads konto eller penningmarknadsfond.

För större investerare, företag och institutioner är detta den så kallade "riskfria" räntan på USAs statsskuldväxlar, obligationer och anteckningar, som stöds av den amerikanska regeringens fulla skattekraft.

Om de "säkra" priserna ökar kommer du och de flesta andra investerare att kräva en högre avkastning till del med dina pengar. att ta risker som ägar företag eller bostadshus. Detta är bara naturligt. Varför exponera dig själv för att förlora eller volatilitet när du kan luta dig tillbaka, samla intresse och veta att du så småningom får ditt fulla (nominella) huvudvärde tillbaka vid någon tidpunkt i framtiden? Det finns inga årliga rapporter att läsa, ingen 10-K att studera, inga proxy-uttalanden att granska.

Ett praktiskt exempel kan hjälpa till.

Tänk på att den 10-åriga statsobligationen erbjöd en utdelning på 2,4% före skatt. Du tittar på ett lager som säljer för $ 100. 00 per aktie och har utspätt vinst per aktie på 4 dollar. 00.

Av det $ 4. 00, $ 2. 00 betalas ut som kontantutdelning. Detta resulterar i en vinst avkastning på 4,00% och ett utbyte avkastning på 2,00%.

Tänk nu att Federal Reserve ökar räntorna. Den 10-åriga statsskatten slutar att ge 5,0% före skatt. Allt annat är lika (och det är det aldrig, men för akademisk klarhet, vi antar som sådan för tillfället), kan investerare kräva samma premie att äga beståndet. Det vill säga, före räntehöjningen var investerarna villiga att köpa aktier i utbyte mot 1, 6% i extraavkastning (skillnaden mellan 4,00% vinstutbyte och 2,40% räntebärande avkastning). När statsskuldavkastningen steg till 5,00%, om samma förhållande innehas, skulle de kräva ett vinstutbyte på 6,60%, vilket innebär en utdelning på 3,30%. Avstående andra variabler, såsom förändringar i kostnaden för kapitalstrukturen (mer än i ett ögonblick), det enda sättet aktierna kan leverera den vinst- och utdelningsnivån är att falla från $ 100. 00 per aktie till $ 60. 60 per aktie, en nedgång på nästan 40,00%.

Detta är inte problematiskt för en disciplinerad investerare, givetvis givetvis att inflationstakten är fortsatt god. Om någonting är det en bra utveckling eftersom deras vanliga dollar kostar medeltal, återinvesterade utdelningar och ny, ny kapital som investeras i lönecheck eller andra inkomstkällor köper nu mer vinst, mer utdelning, mer intresse, fler hyror än vad som tidigare varit möjligt.De drar också fördel eftersom företag kan generera högre avkastning från återköpsprogram.

2. Assetpriserna faller när räntenivån ökar eftersom kostnaderna för kapitalförändringar för företag och fastigheter, skärning till vinst

En andra anledning att tillgångspriserna sjunker när räntorna ökar är att det kan påverka den nivå av nettoresultat som redovisas i resultaträkningen . När ett företag lånar pengar gör det genom antingen banklån eller genom att emittera företagsobligationer. Om räntorna ett företag kan få på marknaden är väsentligt högre än den ränta som den betalar på den befintliga skulden, kommer den att ge upp mer kassaflöde för varje dollar utestående skulder när det kommer dags att refinansiera. Detta kommer att leda till mycket högre räntekostnader. Bolaget blir mindre lönsamt eftersom obligationsinnehavare i de nyemitterade obligationerna som används för att refinansiera gamla förfallna obligationer eller nyemitterade obligationer som är nödvändiga för att finansiera förvärv eller expansion, kräver nu mer av kassaflödet. Detta medför att "vinsten" i förhållandet mellan pris och vinst minskar, vilket innebär att värderingen multipliceras, om inte beståndet minskar med ett lämpligt belopp. Sätt på ett annat sätt, för aktien ska hålla samma pris i reala termer, bör aktiekursen minska.

Detta leder i sin tur till att den så kallade räntetäckningsgraden kommer att minska, vilket gör att företaget ser riskanter ut. Om den ökade risken är tillräckligt hög kan det leda till att investerare kräver en ännu större riskpremie och sänker börskursen ännu mer.

Assetintensiva företag som kräver mycket fastigheter, anläggningar och utrustning är bland de mest utsatta för denna typ av ränterisk. Andra företag - Tänk på Microsoft tillbaka på 1990-talet när det var skuldfritt och krävde så lite i sättet att materiella tillgångar kunde fungera, det skulle kunna finansiera allting från sitt företagskonto utan att fråga banker eller Wall Street för pengar - segla precis vid detta problem, helt oskadd.

Flera typer av företag trivs faktiskt när och om räntorna stiger. En illustration: Försäkringskonglomerat Berkshire Hathaway, byggt över de senaste 50 + åren nu miljarder Warren Buffett. Mellan kontanter och likvida obligationer sitter företaget på 60 miljarder dollar i tillgångar som tjänar praktiskt taget ingenting. Om räntorna skulle öka en anständig procentsats skulle företaget plötsligt tjäna miljarder på miljarder dollar i extra intäkter per år från de reserverade likviditetsinnehavarna. I sådana fall kan det bli särskilt intressant som faktorerna från det första objektet - investerare som kräver lägre aktiekurser för att kompensera dem för det faktum att statsskuldväxlar, obligationer och sedlar ger rikare avkastning - hävdar det med detta fenomen som vinsten själva växa. Om verksamheten sitter på tillräckligt med byte är det möjligt att aktiekursen faktiskt kan öka i slutet. En av de saker som gör investeringar så intellektuellt trevlig.

Samma sak gäller fastigheter. Tänk dig att du har $ 500, 000 i eget kapital som du vill sätta i ett fastighetsprojekt. bygga kanske en kontorsbyggnad, bygga lagringsenheter eller utveckla ett industriellt lager för att hyra till tillverkningsföretag. Oavsett vilket projekt du skapar vet du att du måste placera 30% eget kapital i det för att behålla din föredragna riskprofil, medan de övriga 70% kommer från banklån eller andra finansieringskällor. Om räntorna ökar ökar din kapitalkostnad. Det betyder att du antingen måste betala mindre för fastighetsförvärv / utveckling eller du måste vara nöjd med mycket lägre kassaflöden; pengar som skulle ha gått i fickan men nu blir omdirigerad till långivarna. Resultatet? Om det inte finns andra variabler som överväger denna övervägning, måste fastighetsintäkterna sänkas i förhållande till var det varit. (Starka aktörer på fastighetsmarknaden tenderar att köpa fastigheter som de kan hålla i årtionden, finansiering på villkor så länge som möjligt så att de kan göra arbitrageavskrivningar i valutan. När inflationen går bort till värdet av varje dollar ökar de hyrorna, vet deras framtida löptid återbetalningar är mindre och mindre i ekonomiska termer.)