Hur man räknar ut matematiken för en bra lägenhet investering

Ska du köpa en lägenhet som investering? Om så är fallet, hur vet du om en lägenhet är en bra investering? Det finns flera beräkningar du kan gå igenom, och frågor att ta itu med, för att bestämma svaret.

När du överväger en lägenhet som investering måste du noggrant uppskatta:

• den årliga hyran du får och
• de årliga kostnaderna du kommer att drabbas av, inklusive sådana saker som:
  • fastighetsskatt > försäkring
  • underhåll och reparationer
  Dessutom måste du faktor i tillfälliga utgifter som du kan uppstå, till exempel:

juridiska avgifter om en utvisning krävs

• annonseringskostnader för att få hyresgäster
• reparationskostnader om en hyresgäst skadar fastigheten
• Låt oss göra matematiken! Ett exempel på en lägenhet investering:

Låt oss titta på ett exempel. Om du hittar en lägenhet som säljer för $ 55, 000. Du kan betala kontant. Det kommer att hyra för $ 750 per månad ($ 9, 000 per år). Du tror att det motsvarar 16 procent avkastning (9 000 USD dividerat med 55 000 USD). Innan du blir för upphetsad måste du ta del av dessa kostnader:

Fastighetsskatt är $ 1 000 per år

• Försäkring är $ 300 per år
• Du uppskattar ungefär $ 300 per år vid underhåll och reparationer
• Du figurerar lägenheten blir ledig om en månad per år (du faktor i detta till en kostnad av 750 dollar per år)
• Du räknar varje gång den är ledig du måste spendera 250 dollar på reklamkostnader, och du uppskattar detta som en gång om året
• Du är också en faktor i att kanske en av vart femte år kan du ha en dålig erfarenhet och medföra juridiska kostnader och extra reparationskostnader på cirka $ 5 000 (vilket skulle vara ungefär 1 000 USD per år) .

De kostar totalt $ 3, 600 per år (eller cirka $ 300 per månad).

Din netto hyra är nu $ 5 400 ($ 9 000 minus $ 3 600), vilket motsvarar en nettoförsättning på 9,8 procent, vilket fortfarande är en attraktiv avkastning. Förutom kassaflödet kommer du att få delta i uppskattningen av värdet av fastigheten. Om du förväntade dig att fastigheter ska gå upp ungefär 3 procent per år, skulle ditt lägenhet i det första året uppskatta från $ 55 000 till $ 56 650, en vinst på $ 1 650.

Om du inte kan betala kontant och måste finansiera fastigheten, du måste också faktor i räntekostnaden. För investeringsfastigheter planerar att sätta 25 procent - 50 procent ner för att kvalificera sig för lånet. I scenariot ovan, låt oss säga att du sätter 30 procent ner ($ 16 500) och finansierar de återstående 70 procenten ($ 38, 500) med en 7 procentsats över 30 år. Din betalning skulle vara $ 256 per månad.

När du lägger till din betalning på $ 256 per månad och de beräknade kostnaderna som beräknas ovan, ungefär $ 300 per månad, får du $ 556 per månad av beräknade kostnader. Med förväntad hyra på 750 dollar i månaden skulle denna fastighet fortfarande leverera positivt kassaflöde, och baserat på dessa siffror skulle det troligen vara en bra investering.

Övriga faktorer: Condo Assessment and Association Fees

Du måste också ta reda på om den lägenhet du överväger har föreningsavgifter och hur ofta du kan behöva betala bedömningar. Bedömningar är kostnader som uppkommer för att täcka de gemensamma områdena i bostadsrättsområdet. Bedömningar kan omfatta landskapsarkitektur, parkeringsplats och parkeringsgarage reparationer och underhåll, förbättringar av byggnadens yttre del och kostnader i samband med gemensamma utrymmen, såsom en huvudlobby eller entréväg. Dessa utgifter bör beaktas i din kostnadsberäkning innan du beräknar den beräknade avkastningen på din lägenhet.

Innan du gör någon fastighetsinvestering måste du också bedöma hur realistiska dina antaganden är. Här är några ytterligare frågor att överväga för att bestämma om ett condo köp kommer att vara en bra investering:

Är din lägenhet i ett område där hyresfastigheter är efterfrågade, till exempel nära ett college?

• Är det i ett område som blir mindre populärt eller mer populärt?
• Kan en stor arbetsgivare i området stänga och få hyreskravet att minska?
• Skulle en ny lägenhetskonstruktion kunna byggas i närheten, vilket innebär att dina behöver dyra förbättringar för att konkurrera?
• Det tar kunskap om ett område och erfarenhet att bedöma dessa typer av risker. För en bra bok om ämnet, kolla in John Reeds Hur man börjar i fastighetsinvesteringar.