Varför Har avskärningen vi försökt köpa sälja för mindre?

Fråga: Varför försökte hemskyddet vi köpte sälja för mindre?

En läsare skriver: Min fru och jag försökte köpa ett hemvist för några månader sedan. Ombudet berättade för oss att vi var tvungna att erbjuda mer än listpriset för att köpa det här avskärmningshemmet. Vi trodde inte att det var värt mer pengar, så vi höll vårt bud till listpriset. Kom för att ta reda på förra veckan detta hem sålda för mindre än vi hade erbjudit. Kan vi stämma vår agent? Varför berättade han för oss att betala mer för den avskärmning? Varför försökte hemförsäljningen vi försöka sälja för mindre? Inget av detta är meningsfullt för oss. "

Svar: Processen att överbjuda att köpa ett hem, oavsett om det är en avskärmning eller ett vanligt hem, är ofta mycket förvirrande till köpare. En del av anledningen till att köparna är förvirrade är att de kanske tror att priset på ett hem är värdet av hemmet. Sanningen är priset, det slutliga försäljningspriset och marknadsvärdet kan alla vara 3 olika siffror och ofta är.

När ett bankägt hem kommer på marknaden som ett hemvist för hemvist kan det locka många köpare till det hemmet om det prissätts attraktivt. banken vill sälja avskärmning för 250 000 dollar. Banken kan pris det hemma på 240 000 dollar, i hopp om att köparna lätt kan se att hemmet är priset långt mindre än det är värt och dras som moths till en flamma. Underprisning är en sätt att en bank kan få flera erbjudanden för ett avskärmningshem.

Problemet som kan uppstå är ibland agenter gör inte ett mycket bra jobb som förklarar att de kan stora köpare varför underprisning inträffar och hur man gör underprissättning för köparens förmån.

När allt kommer omkring vill köparen förmodligen bara köpa ett avskärmningshus. Men det är mer komplicerat än det.

Att köpa ett avskärmningsparti kan betyda att göra ett erbjudande över det sökande priset

Om hemmet är prissatt för lågt, kommer många köpare förmodligen att erbjuda erbjudanden över priset. Askpriset är helt enkelt utgångspunkten för förhandlingar.

Följande är ett urval av hur en serie erbjudanden kanske kan rangordna, beroende på vilken ordning de mottas:

• Första erbjudandet att köpa en avskärmning: något under frågan. Det beror på att köparen är första och det finns inga andra erbjudanden på bordet.
• Andra erbjudandet att köpa en avskärmning: till frågan eller $ 1 000 eller mer ovan. Det beror på att köparen visar att den första köparen erbjöd full pris, även när köparen inte gjorde det.
• Tredje erbjudandet att köpa en avskärmning: ganska över priset. Det beror på att köparen vill slå ut den första och andra köparen.
• Fjärde erbjudandet att köpa en avskärmning: över priset, men det kan knyta till # 3. Det beror på att köparen hoppas att den tredje köparen kan komma tillbaka.
• Femte erbjudandet om att köpa en avskärmning: över listpriset med en stor pengar och en kortare inspektionstid. Detta är ofta köparen som verkligen vill ha hemmet.
• Sjätte erbjudandet att köpa en avskärmning: lite under listpriset men alla pengar. Denna köpare tycker att hennes erbjudande är gyllene. Kanske har hon rätt; kanske har hon fel. Det finns fördelar med att betala pengar för att köpa ett hem.

När banken mottar 7 eller fler erbjudanden kan dessa erbjudanden vara över hela linjen. Vissa låga, några höga och några är ofullständiga.

Det verkar som om alla och deras farbror kastar erbjudanden i banken.

Skäl till ett avskärmningshem kan sälja för mindre än det pris du erbjöd

Mycket kan hända under en inspektionsperiod och erbjuda förhandlingar. De villkor som en bank instämmer i i förväg kan ändras. Ett träd kan falla på huset eller marknadsförhållandena kan plötsligt förvärras. För att inte tala om, kan räntorna gå upp och sänka trycket på priserna. Här är några orsaker till att ett hem kan sälja för mindre när du erbjöd dig att köpa avskärmning för mer:

• Listan företrädde köparen och med vilseledande, även om det i allmänhet är mot lagen i de flesta stater, drivit sin egen köpares erbjudande till toppen av högen medan du spelar upp de andra erbjudandenen. Inte alla fastighetsmäklare är en etisk agent.
• Hemmet krävde omfattande arbete, vilket avslöjades under en heminspektion. Ibland kan köpare be banken att sänka priset för att återspegla ett nyupptäckt villkor.
• Köparen kunde ha erbjudit ett pris som var för högt för att kunna styrkas av en bedömning. I så fall kommer en bank normalt att sänka priset för att matcha beloppet från köparens bedömning. En låg bedömning är den vanligaste orsaken.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}