Vad är en kort försäljningsförhandlare?

Fråga: Vad är en kortförsäljningsförhandlare?

En läsare frågar: "Min man säger att vi behöver anställa en kort försäljningsförhandlare, men han gillar inte fastighetsmäklare. Säger att de är alla för att få dig. En vän av oss hänvisade oss till en agent som verkar göra mycket kort försäljning, men min man tycker inte om henne. Han tycker att hon är oärlig, men han tror att alla agenter är oärliga. Hon verkar kunna, smart och ärlig mot mig. Hon kommer rekommenderas till oss från en vän som använde henne att förhandla om sin korta försäljning. Jag vill få vår korta försäljning godkänd, men jag är orolig att min mans inställning håller oss tillbaka. Hur kan vi anställa en kort försäljningsförhandlare som kommer att passera min mans test? "

Svar:

Det ledsen svaret är att din man sannolikt inte godkänner någon kortförsäljningsförhandlare du anställer, kanske för att din man verkar ha utvecklat en inbyggd fördom. En del av det är sannolikt baserat på okunnighet, men en del är troligen badad i sanning. Några agenter är som han lägger ut för att få dig. Men du brukar inte hitta dessa typer av agenter i kortförsäljningsbranschen, mycket mindre som en kortförsäljningsförhandlare. Överraskande, inte alla korta förhandlare är lika. Dessutom är inte alla korta försäljningsförhandlare fastighetsmäklare.

Vad är en kort försäljningsförhandlare?

Termen kortförsäljningsförhandlare är ibland en missnöje. Det beror på att många så kallade kortförsäljare inte förhandlar fram. De kämpar inte för säljaren. De presenterar pappersarbete och accepterar pappersarbete tillbaka. De är inte problemlösare. En kortförsäljningsförhandlare är en problemlösare, en person som arbetar på säljarens vägnar för att nå en kort försäljningsavräkning med banken.

En kortförsäljningsförhandlare representerar säljaren, inte banken. En del av problemet i samband med korta förhandlare är ofta de personer som anlitar förhandlaren är inte säkra på om förhandlaren representerar dem eller representerar banken. Vid någon tidpunkt är förhandlaren någonsin en representant för banken om inte säljaren har någon kortförsäljningsförhandlare.

Ibland är säljare insatta att de inte behöver en kortförsäljningsförhandlare. De tror att de kan förhandla om den korta försäljningen direkt med banken, eftersom banken kommer att hjälpa dem att förhandla om det. Den här typen av tänkande är som att fråga revan för att hjälpa en att skydda hönshuset. Banken är inte på säljarens sida. Faktum är faktiskt ganska motsatt.

Bankens mål är att maximera avkastningen på vem som helst, så länge det inte är egen. Det kan vara på säljarens bekostnad eller köparens bekostnad, men den enhet som banken skyddar är sig själv. En kort försäljningsförhandlare borde ha säljarens bästa i åtanke hela tiden.En etisk kortförsäljningsförhandlare skulle aldrig sälja säljaren nerför floden för att göra en snabb pengar.

Det är förhandlarens jobb att övertala banken att tillåta den korta försäljningen att hända och för att minimera kostnaderna och huvudvärk till säljaren. Det bästa resultatet är en total ansvarsfrihet för säljaren utan kostnad för säljaren.

Typer av kortförsäljningsförhandlare

Den bästa kortförsäljningsförhandlaren är den person som direkt representerar säljaren. Den här personen kan eller inte får betala en förskottsavgift. I Kalifornien kan exempelvis en person inte förhandla om en kort försäljning om inte personen är advokat eller licensierad att sälja fastigheter.

Men det stoppar inte skurkarna från att representera sig som en kortförsäljningsförhandlare.

Fastighetsmäklare som är korta försäljningsförhandlare.

• Du hittar några agenter som förhandlar om kort försäljning men inte kallar sig en kort försäljningsförhandlare. De använder inte termen eftersom de är rädda att de kommer att bli väckt för att utöva lag. Det finns en bra linje mellan praktiserande lag och förhandlingar om en kort försäljning, så vi släpper korta agenter försiktigt. En ansedd kortförsäljningsförhandlare som är en auktoriserad fastighetsmäklare kommer alltid att ge klienten råd att få juridisk och skattemässig rådgivning. Förhandlaren kommer att hålla kunden uppskattad av den korta försäljnings processen och fatta aldrig beslut utan att konsultera kunden. Till exempel hanterar jag rutinmässigt mina egna förhandlingar eftersom jag inte litar på någon annan att göra det exakt samma sätt som jag skulle göra det. Men den typen av tänkande begränsar antalet kunder som jag kan hjälpa till.

  Korta förhandlare som är advokater.

• Problemet med några advokater som hanterar korta försäljningsförhandlingar är för att göra en mängd företag, ibland måste advokater överlämna den dagliga behandlingen till advokater eller advokater. Dessa människor är papperspressare. Det är bra om inte den personen inte har en fastighetsbakgrund eller är obekväma att försöka förklara fastighetsdokument ännu måste förhandla med banker. Innan du anställer en advokat för att förhandla om din korta försäljning, fråga advokaten om han eller hon personligen kommer att förhandla om en kort försäljning eller om förhandlingen överlämnas till en anställd. Generellt kommer en advokat att ta ut en uppskattningsavgift för kortförsäljningsförhandlingar.

  Korta förhandlare som är tredje part.

• Vad är en tredje part förhandlare? Det är en person som inte representerar säljaren. Den här tredje partens förhandlare kan vara en annan agent hos agentens företag eller det kan vara en person som inte är licensierad. Det första att ta reda på är om den tredje partens förhandlare har en fastighetslicens. Personligen tror jag att ju mer borttagna en person är från transaktionen, desto mindre sannolikt kommer personen att lyckas. Anledningen är att tredje partens förhandlare i allmänhet inte känner till säljaren, har aldrig talat med säljaren och är inte lika kapabla som en förhandlare som känner till säljaren. Vissa tredjepartsförhandlare kommer att försöka ladda köparen för förhandlingar.Köparna borde inte behöva betala en tredje parts förhandlingsavgift.

  TIPS: Varje gång i min praxis kör jag över en klient som framgångsrikt döljer fördomar. Om jag upptäcker att en klient inte litar på mig för någon orättfärdig anledning - och det finns ingen motiverad anledning - jag släpper representation. Utan förtroende finns det inget förtroendeförhållande. Utan ett förtroendeförhållande hade jag ingen grund för representation. Agenter bör inte fungera för kunder som inte litar på dem och likaså bör kunder inte anställa agenter som de inte litar på.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.