Vad är kort försäljning i fastigheter?

Även om kortförsäljningen har funnits en stund innan 2005 hade de flesta aldrig hört talas om en kort försäljning. Om du hade frågat den genomsnittliga hemköparen eller säljaren då: vad är kort försäljning, kunde de förmodligen inte berätta för dig. Så, om du undrar vad som är kort försäljning, är du verkligen inte ensam.

Först inse att det finns mycket felinformation på nätet om kort försäljning. Du har mestadels fastighetsmäklare, kortförsäljningsseminarier och advokater som söker mer kortförsäljningsverksamhet genom att blogga och posta på webbplatser som handlar om kort försäljning.

Du läser något om kortförsäljning på en webbplats som kommer att vara i direkt konflikt med information som finns på annat håll.

Det betyder inte nödvändigtvis den förklaring du får om kort försäljning är fel. Det betyder att kortförsäljningen förändras, och reglerna ändras ständigt. Kort försäljning är alltid igång. Eller det kan innebära att webbplatsen du är på skrevs av idioter. Svårt att säga.

Vad är kort försäljning?

Du kommer att höra definitionen av en kort försäljning som ägarna är i standard, men det är inte en korrekt beskrivning. Inte varje kort försäljning kräver en standard. Inte varje säljare av en kort försäljning är i avskärmning.

Kort försäljning sker när banken samtycker till att acceptera en avgift för mindre än saldot på lånet. Beloppet på ditt inteckning är inte viktigt. Det viktiga är marknadsvärdet för ditt hem.

Du kan göra en kort försäljning om ditt hem är värd mer än din inteckning så länge som nettoprovenuet är mindre än det totala beloppet i ditt lån.

I motsats till populär tro behöver ditt hem inte vara ett undervattenshem för att göra en kort försäljning, även om de flesta bostäder är undervattens.

Vad gör ett hem en kort försäljning?

Det är nettotillskott till banken som avgör om hemmet är en kort försäljning. Om nettoprovenuet från försäljningen är mindre än det belopp som betalas till banken är det hemmet en kort försäljning.

Detta kan hända även om hemmet är värt mer än inteckning.

För att bättre illustrera, föreställ dig att ditt hem är värd $ 200 000. Din hypotekslån säger vi är $ 190 000. På ytan verkar detta inte vara under vatten eller en kort försäljning. Men när du dras av försäljningskostnaderna kommer du inte ha tillräckligt med pengar för att betala inteckningslånet i sin helhet. När du väl har kommit fram till att säljarens stängningskostnader, inklusive provisionen, kan du finna att summan kan vara så mycket som $ 16 000 eller mer.

$ 200 000 mindre $ 16 000 i stängningskostnader är lika med ett netto på 184 000 dollar. I det här fallet är du $ 6 000 mindre än att betala av din inteckning. Om du har $ 6 000 i banken och vill få det att stänga, kan du göra det, och då skulle denna försäljning inte betraktas som en kort försäljning.

Om du inte har $ 6 000 och du fortfarande vill sälja, kan du be banken att göra en kort försäljning. Om banken accepterar att acceptera $ 184 000 i intäkter, blir din försäljning en kort försäljning.

Hur säljs kort försäljning när en säljare inte är standard?

Även om många korta försäljningar innebär ett hem i avskärmning är inte varje kort försäljning en avstående avskärmning. Inte varje bank kräver en kortförsäljningsförsäljare för att sluta göra hypotekslån. Vissa säljare kan kvalificera sig för en kort försäljning utan att vara i efterskott.

Med många banker är det möjligheten till en standard - det oundvikliga faktumet att om en bostadsägare fortsätter på en viss väg att hemmalaget någonsin kommer att komma ner på vägen, inte kunna göra hypotekslån - det kan kvalificera säljaren. Det är inte alltid nödvändigt för säljaren att ha blivit bakom. Om en säljare kan göra en kort försäljning utan sena betalningar som återspeglar en kreditrapport kan det leda till en bättre FICO för säljaren.

Det finns också vissa banker som är angelägna om en strategisk kort försäljning. Dessa är kort försäljning där en säljare faktiskt kan ha råd att hålla hemmet och fortsätta att göra betalningar men väljer att inte. Konceptet med en strategisk kort försäljning ger upphov till hacklar bland vissa människor som tycker att denna praxis är oacceptabel. Det beror på att vissa människor tror att de har rätt att ålägga sin tro och moraliska attityder på en annan.

Alla har rätt till sin egen övertygelse. Inte alla har rätt att ålägga dessa övertygelser på en annan.

En bank som har varit proaktiv i kort försäljning är Bank of America. Säljare kan kvalificera sig för en Bank of America-kort försäljning under omständigheter som en annan bank kan förneka. Om en säljare vill göra en Bank of America Cooperative Short Sale, till exempel, bör en säljare kontakta en kort försäljningsagent som specialiserat sig på kortförsäljning från Bank of America.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.