Vad är en ekvator kort försäljning?

Fråga: Vad är en ekvator-kort försäljning?

En läsare frågar: "När jag pratade med en kundtjänstrepresentant vid Wells Fargo Bank fick jag veta att min korta försäljning kommer att hanteras av Equator och att min agent ska kunna logga in på Equator på sin webbplats. Förutom att jag pratade med min agent och han aldrig hört talas om ekvator. Är det något som jag som ägare som behöver sälja mitt hem som en kort försäljning, kan göra själv? Vad är en ekvator kort försäljning? "

Svar: Ekvator kortförsäljning bildades inte på en dag, oavsett vad du kanske hörde. För att tro det eller inte, innan det fanns kort försäljning, fanns det REOs. REO är en akronym för "fastighetsägda", vilket är en egendom som har gått igenom avskärmningsprocessen och ägs nu av banken. En REO är fastigheter som ägs av banken.

Equator startade som en plattform för att hantera pappersarbete och uppgifter för en REO.

En kort försäljning kan vara en egendom som är i avskärmning och leder efter status som en REO, men en kort försäljning är också ett hem som kanske inte är i avskärmning. Det är inte en framstående slutsats att en kort försäljning blir en REO eftersom inte varje kort försäljning kräver att en säljare ska vara i standard. Dessutom vill inte varje säljare sluta göra hypotekslån bara för att göra en kort försäljning. Men en kort försäljning är alltid en egendom som är under vatten. Med andra ord är en kort försäljningsfastighet värd mindre än det belopp som betalas till banken.

Men om hemmet är en REO, kan det hanteras i ekvator precis som en ekvator kort försäljning om banken tillåter.

Hur började en ekvator kort försäljning?

Ett företag som utvecklat en molnbaserad plattform för att behandla REOs för banker var REOTrans, som köpte domännamnet 2003. Denna onlineplattform lockade många stora banker och gav en produkt för att sammanföra förvaltarna med fastighetsmäklare vem sålde och stängde REOs.

Agenter gick med i REOTrans för att göra BPOs i hopp om att upprätta ett förhållande med en förvaltare som senare skulle tilldela dem REO-listor. REOTrans blev mycket framgångsrik inom REO-verksamheten. Det var en naturlig utveckling för REOTrans att göra samma sak för kortförsäljning. Det skapade ekvator. com 2009 för att bearbeta kort försäljning. Information om en ekvatorisk kortförsäljning kan nås från vilken dator som helst med internetuppkoppling, så länge användaren anger ett användar-ID och lösenord.

Vem hör till ekvator?

Två grundläggande grupper tillhör ekvator. Fastighetsmäklare och banker. Bankerna ger tillgång till sina korta försäljningsförhandlare, och fastighetsmäklare registrerar sig som enskilda användare. Generellt deltar allmänheten ännu inte i en ekvatorisk kort försäljning. Följande är en partiell lista över de korta försäljningsbankerna som kan använda Equator, de kommer och går beroende på marknaden:

• America's Servicing Company (ASC)
• Bank of America
• Carrington
• GMAC / Ally
• Homeward Residential
• JP Morgan Chase
• Nationstar
• Wells Fargo

Hur fungerar en ekvator kortförsäljning?

På några sätt har bankerna hittat ett sätt genom ekvator att överföra mycket av det klara arbetet till den korta försäljningsagenten. Personligen skulle jag inte lita på en fastighetsmäklare med så mycket makt, men jag antar att tankeprocessen är att agenten ska kunna enkelt skriva in namn, telefonnummer, e-postadresser och annan information, inklusive försäljningskostnader och försäljningspriser .

Agenter är kända för sin försäljningsförmåga och människors färdigheter och inte nödvändigtvis för deras pappersarbete eller detaljerade detaljer.

Tro mig inte? Gå in på något fastighetskontor och skrika "ekorre". Se hur många huvuden snapar. Ha, ha, lilla skämt … bara röra med dig.

Equator kortförsäljningsplattformssystemet skapar "uppgifter" och ger en tidsfrist för varje uppgift som ska fyllas i. En sådan uppgift kan vara att ange köparens namn, hemadress, en del av köparens personnummer och telefonnummer. Eftersom de flesta agenter inte samlar in sådan privat och konfidentiell information, utgörs en del av den informationen.

Varje bank har egna formulär för en ekvatorisk kort försäljning och egna förfaranden. Vissa banker kommer att låta fastighetsmäklaren inleda den korta försäljningen och andra banker kommer att kräva att en bankanställd initierar den korta försäljningen.

Varje HUD är annorlunda. Korta försäljningsagenter och bankförhandlare kommunicerar via ekvator e-post.

Efter att allt pappersarbete har laddats upp till ekvator, och bankerna har slutfört sina interna uppgifter, inklusive en BPO, kan ett erbjudande erbjudas. Om ett motbjudande inträffar i ekvatorn är det inte vad du skulle tro när du hör termen räknebudet. Det är ett erbjudande som följer riktlinjerna för investeraren, vilket i allmänhet innebär att eliminera eller minska vissa försäljningskostnader. Men det kan också innebära försäljningspriset. Den korta försäljningsagenten accepterar antingen eller räknar diskenbjudandet.

När de sista villkoren har kommit överens mellan parterna, laddas en slutlig HUD ofta upp. Vissa banker har etablerat ett högt mål på högst 2 HUDs - medan andra banker har varit kända för att begära 25 HUDs. Jag lämnar det till dig för att gissa vilken bank som är den skyldige parten. Den börjar med en B. När den korta försäljningsförhandlaren är nöjd med dokumentationen och villkoren för erbjudandet genereras vanligtvis ett godkännandebrev av banken.

När transaktionen har stängt, laddar kortförsäljningsagenten de slutliga stängningsdokumenten till ekvator, och filen är stängd. Förhoppningsvis, aldrig igen för att se dagens ljus.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.