Vad händer i en kort försäljning när du har två lån?

Fråga: Vad händer i en kort försäljning när du har två lån?

En läsare frågar: "Vårt hem är värt mindre än vad vi är skyldiga till. Vi har ett första hypotekslån på $ 85 000 och ett andra lån på $ 55 000. Vår agent säger att vi inte får mer än $ 85 000 om vi försöker sälja det. Vad händer med det andra lånet i det här fallet? "

Svar: Att göra en kort försäljning är svår nog, men det är ännu svårare när du har två lån - - Det är dubbelt huvudvärk.

Jag känner din smärta. För att du inte bara behöver samarbeta med den första långivaren behöver den andra hypotekslånaren också frigöra det lånet.

I ditt fall är du skyldig till $ 140 000 på ett hem som är värd $ 85 000. Efter att ha betalat den första långivaren kommer du fortfarande att vara kort $ 55 000. För att inte tala om stängningskostnader.

Låt oss ta en titt på vad som händer i avskärmning:

Avskärmningspositioner mellan långivare

Det spelar ingen roll om du tar ut en ny inteckning för att hjälpa till att köpa hemmet eller om du har säkrat ett eget kapitallån efter det faktum. Den andra långivaren kommer alltid att vara i andra position, såvida inte den första är villig att underordna sig. Normalt kommer inte en hypotekslån som är i första hand att underordna positionen.

Första på plats är först i rätten att samla in från avskärmningsförfaranden. Det innebär att när ett meddelande om standard är inlämnat, om den andra långivaren vill vara först i linje för att ta emot intäkter från auktionen eller försäljningen eller ta fastigheten, måste den andra långivaren initiera sitt eget avskärmningsförfarande.

I de flesta delar av landet betyder det att den andra långivaren måste betala tillbaka betalningen till den första långivaren, betala den första långivarens kostnad för att lämna in meddelandet om standard och därtill hörande kostnader och sedan lägga in eget meddelande om standard. Om den andra långivaren inte gör det kan den andra långivaren bli utplånad i avskärmningen och ta emot ingenting, speciellt om det inte finns tillräckligt med pengar att gå runt.

När den andra långivaren får ett meddelande som anger att den första har avskärits, efter att ha kontrollerat värdet av hemmet, startar många andra långivare inte sina egna avskärmningsförfaranden. De tar denna ståndpunkt eftersom det inte finns tillräckligt med kapital för att göra kostnaderna för avskärmning lönsamma för den andra långivaren. Denna non-action lämnar den andra långivaren i en utsatt position.

Hur korta försäljningskostnader betalas

Även om säljaren kanske har tecknat ett noteringsavtal med en fastighetsmäklare är det mycket troligt att långivaren kommer att omförhandla provisionen. Långivare betalar mindre än traditionella avgifter och försöker minska sina kostnader för transaktionen på alla sätt.

För att ytterligare minska stängningskostnaderna finns det också avgifter som långivare vanligen kommer att vägra att betala. De är:

Hemgarantiplaner

• Skadedjurinspektioner och skadedjursrelaterade arbeten
• Takcertifieringar
• Avloppsinspektioner
• Reparationer begärda av köpare som en begäran om reparation
• Krediter för köparens slutkostnader
• Förhandlingar med den andra långivaren på en kort försäljning

Efter att ha bestämt att din situation passar korta försäljningskvalifikationer, och du har följt alla långivarsökningar - plus, hitta en villig och kvalificerad köpare - du är inte ännu ut ur skogen.

Låt oss säga att stängningskostnaderna är 5% eller $ 4, 250. Efter avdrag för stängningskostnaderna från försäljningspriset på $ 85 000, kommer du att ha cirka $ 81 000 kvar. Nu blir det en krig mellan de två långivarna.

I allmänhet är den första förhandlingen att erbjuda den andra långivaren en liten summa, säg $ 1 000. Nu kanske det inte verkar lika mycket jämfört med den andra lånebalansen på $ 55 000 eftersom du frågar långivaren att förlora $ 54, 000. Å andra sidan, om den andra långivaren vägrar, kan det i sista hand få ingenting.

Det verkar som om de yngre långivarna verkar skära av sina näsor till trots deras ansikten. Men det är här den första långivaren kan ge upp lite mer för att få affären att fungera. Enligt min erfarenhet är de flesta långivare i första hand stolta över att få 90%, vilket skulle innebära ett lån på $ 85 000, kan långivaren komma överens om att ta $ 76 500.

Om nätet är $ 81 000, efter stängning kostnader, som skulle lämna $ 4 500 som den första långivaren kunde erbjuda till den andra långivaren. Den andra långivaren måste komma överens om att frigöra lånet. Om inte, kommer den korta försäljningen att nekas, och den första långivaren kommer sannolikt att ta fast egendomen i avskärmning, vilket eliminerar det andra lånet.

Fortsätt förhandla tills en resolution uppnås. Kom ihåg att både den första och den andra har en insats för att göra det korta försäljningsarbetet.

ANMÄRKNING: En anledning till att en junior långivare i Kalifornien kan vägra att samarbeta är om lånet var ett lån med hårdpeng, säkrat till bostad på 1 till 4 enheter. I det fallet, om den andra långivaren utplånas under en avskärmning under en förvaltares försäljning, kan den andra långivaren ha rätt att utöva en bristande dom.

(Roseleaf Corp v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).) Vid tidpunkten för skrivning är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien .