Vad är brolån och hur fungerar de?

Brolån är populära i vissa typer av fastighetsmarknader. Om brolån är ett bra alternativ för dig beror på flera faktorer. Anledningen till att köpare tar ut ett brolån är att köpa ett annat hem innan de säljer en befintlig bostad. Det kan låta som en idealisk lösning, men ett brolån är inte utan risk.

När en hemköpare köper ett annat hem innan man säljer ett befintligt hem är två vanliga sätt att hitta nedbetalningen för flyttningshemmet genom att finansiera antingen ett brolån eller ett eget kapitallån (eller eget kapital) kreditlinje).

Jag rekommenderar säljare att vänta innan de köper ett hem och sälja det befintliga hemmet först, men många känner en uppmaning att lokalisera sin flyttning hemma först.

Om du är helt säker på att ditt befintliga hem säljer, kommer det att minska rädslan om vad som händer om det inte gör det. Du kanske vill prata med en betrodd rådgivare innan du driver ett brolån. Den största fördelen med ett brolån är att undvika ett kontingentbjudande och göra ditt uppdrag erbjuda allt det mer attraktivt för en säljare.

Generellt är ett bostadsaktielån billigare, men brolån innehåller fler fördelar för vissa låntagare. Dessutom kommer många långivare inte låna på ett eget kapitallån om hemmet är på marknaden. Smarta låntagare kommer att jämföra fördelarna mellan de två lånen för att bestämma vilken som passar bättre för deras speciella situation och planera innan de gör ett erbjudande om att köpa ett annat hem.

En stor fördel för ett brolån är det faktum att man låter dig köpa ett nytt hem utan att det är en händelse att sälja.

På säljarens marknader accepterar många säljare inte ett villkorligt erbjudande. Om du har ett hem att sälja, kan det innebära att du kanske inte kan köpa ett hem på annat sätt än utan en händelse.

Vad är brolån?

Brolån är tillfälliga lån som överbryggar klyftan mellan försäljningspriset för ett nytt hem och en hemköpares nya inteckning, om köparens hem ännu inte har sålts.

Brolånet är säkrat till köparens befintliga bostad. Fonderna från brolånet används då som en betalning för flyttningshemmet.

Hur fungerar brolån?

Många långivare har inte fastställt riktlinjer för FICO-miniminivåer eller skuldsättningsgrad. Finansiering styrs av ett mer "vettigt" försäkringssätt. Den del av pusslet som kräver riktlinjer är den långsiktiga finansieringen som erhållits på det nya hemmet.

Några långivare som gör överensstämmande lån utesluter lånet för brolån för kvalificerade ändamål. Det innebär att låntagaren är kvalificerad att köpa hemmet genom att lägga till det befintliga lånebeloppet, om någon, på köparens befintliga hem till den nya hypotekslånsbetalningen på flyttningshemmet.Anledningen till att många långivare kvalificerar köparen på två betalningar beror på att:

De flesta köpare har en befintlig första inteckning på ett nuvarande hem.
Köparen kommer sannolikt att stänga uppköpsköpet innan de säljer en befintlig bostad.
För en kort period äger köparen två bostäder.

Om det nya bostadslånet är ett överensstämmande lån, har långivare större utrymme för att acceptera ett högre skuldsättningsgrad genom att driva bostadslånet genom ett automatiserat försäkringsprogram. Om det nya bostadslånet är ett jumbolån, kommer de flesta långivarna att begränsa hemköparen till ett 50% skuldsättningsförhållande.

Genomsnittliga avgifter för Bridge Loans

Priserna varierar mellan långivare, men följande är en genomsnittlig uppskattning för ett brolån i Kalifornien. Räntorna fluktuerar, men för det här exemplet, låt oss använda 8. 5%. Denna typ av brolån kommer inte att innebära några betalningar i fyra månader. ränta kommer dock att uppstå och betalas när lånet betalas vid försäljning av fastigheten. Här är provavgifter, inlämnade av en realkreditmäklare *:

Administrationsavgift: $ 850
Utvärderingsavgift: $ 475
Escrowavgift: $ 450
Avgiftspolisavgift: $ 450 +
Noteringsavgift: $ 40
Inspelningsavgift: $ 65
Wire / courier / teckningsavgift: $ 75

Dessutom finns det ett lånets startavgift på brolån baserat på lånebeloppet. Varje poäng motsvarar 1% av lånebeloppet. Här är genomsnittliga avgifter, inlämnade av en hypoteksmäklare *. Återigen kommer avgifterna att variera.

$ 25 000 till $ 100 000 =. 50 poäng
$ 100 000 till $ 150 000 =. 75 poäng
$ 150 000 till $ 250 000 = 1. 0 poäng

Home Buying Benefits of Bridge Loans

Köparen kan omedelbart lägga sitt hem på marknaden och köpa utan begränsningar.
Brolån får inte kräva månatliga betalningar i några månader.
Om köparen har gjort ett villkorat erbjudande att köpa och säljaren utfärdar ett meddelande att utföra, kan köparen ta bort beredskapen att sälja och fortsätta framåt med inköpet.

Hem köpa nackdelar med Bridge Loans

Bridge lån kostar mer än hemma aktier lån.
Köparna kommer att vara kvalificerade av långivaren att ha två hem och många kanske inte uppfyller detta stränga krav.
Att göra två hypotekslån, plus upplupen ränta på ett brolån, kan orsaka stress.

* Obs! Tack till Evelyne Jamet hos Vitek Mortgage för att få provkrogen lånavgifter.

DISKLUSION: Vitek Mortgage är en föredragen leverantör för min anställningsmäklare och har ett anknutet förhållande till Lyon Real Estate.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.