Köpa en kort försäljning i enlighet med villkoret

Fråga: Vad behöver vi veta om att köpa en som är kort försäljning?

Vi hade tålmodigt väntat på att banken godkände vår korta försäljning i nästan två månader. Vi är första gången hemköpare, och jag kan inte tro på den stora affären vi får på denna plats. Problemet är att vi inte kunde göra vår hemkontroll innan vi fick godkännandet, och inspektören hittade en massa saker som är fel - hälso- och säkerhetsfrågor - och vi vill att dessa saker ska åtgärdas. Vår agent säger att banken inte kommer att göra det eftersom hemmet säljs som As är kort försäljning. Vad händer gör som är? Vad är en som är kort försäljning?

Svar: Många första gången hemköpare har svårt att komma igenom hemkontrollen, men det är ännu hårdare när de köper en As is short sale. Det beror på att det skulle vara ovanligt för en säljare att reparera någonting när en kort försäljning hem säljs som är. Vidare kan i vissa fall säljarbetalda reparationer bryta mot bankens armlängdsavtal.

Varför säljs kort försäljning i enlighet med vad som är villkorat? Bankerna tar ett bad när de godkänner en kort försäljning. Ibland överstiger beloppet som övergivits av banken 50% av obetald hypotekslån. Det är inte ovanligt att en bank godkänner en kraftigt nedsatt avräkning eftersom fastigheten är bara värt vad det är värt vid tidpunkten för försäljningen. Om värdena minskade med 50%, kommer långivaren få vad som är kvar efter att kostnaderna betalats.

Försäljningskostnaden dras av från försäljningspriset. Låt oss säga att ett hem är värd $ 100, 000. Om kommission, titel och spärravgift, fastighetsskatt och samtliga försäljningskostnader totalt 10 000 dollar kommer till exempel banken att få 90 000 dollar.

Om banken skulle godkänna reparationskostnaderna, pengarna för dessa reparationskostnader skulle dras från $ 90 000, nettning banken ännu mindre. Dessutom, många banker pris sina korta försäljning lite under marknadsvärdet för att möjliggöra oväntade reparationer. Så kostnaden för att reparera / fixa en defekt kan redan vara upptagen i det pris du förväntas betala.

Som ett resultat av detta vägrar bankerna att betala allt annat än lokalt accepterade stängningskostnader. Många köpavtal anger att köparen köper hemmet i sitt As is-villkor också. Du borde läsa det fina trycket på ditt 10- till 20-sidiga köp-erbjudande.

Kan säljaren göra reparationer när man säljer en som är kort försäljning?

Ibland, för att köra punkten hem för köpare, kan jag lägga in en mening i mina erbjudanden eller tillägg som stavar ut As-försäljningsvillkoren. Jag ska säga att köparna förstår varken banken eller säljaren kommer att göra några reparationer, av någon anledning, aldrig, någonsin i en miljon år.

Detta får folk att skratta.Det kan också göra vissa köpare galen eftersom de vill att någon ska vara ansvarig för egenskapen hos fastigheten. Men det är inte troligt. Det är människor som inte förstår att det sista som en kort försäljningsnotatör och hennes säljare vill höra när de planerar fastigheten att stänga är en köpare efterfrågan på reparationer. Vissa agenter föredrar att förhandla med en ny köpare eftersom det är lättare än att börja omförhandla ett lägre pris eller reparationskostnader med en befintlig köpare.

Vad gäller om säljaren kan göra reparationer beror det på. Vissa kontrakt innebär att säljaren ska leverera fastigheten till köparen i samma skick som när köparen först betraktade den.

Om något hände, säg, taket började läcka, det är inte i samma skick längre. För att hålla transaktionen tillsammans kan säljaren vara behaglig att fixera taket. Men det är inte nödvändigt i många fall.

FHA-lånkraven anger att det inte kan finnas någon peelingfärg i ett hem byggt före 1978. En köpare kommer inte att få ett lån om bedömaren noterar peelingfärg. Kommer säljaren att besluta att skrapa och måla de fläckar som noteras av köparens bedömare? Säljaren kan om säljaren vill att transaktionen ska stängas. Mycket beror på vad du frågar om att repareras och hur stor affär det är.

Hälso- och säkerhetsfrågor för en lika kort försäljning

Eftersom du uttryckligen använt termen hälso- och säkerhetsfrågor, låt oss prata om det. Vissa problem med hälsa och säkerhet är allvarliga. Vissa är milda. Vissa handlar om kodöverträdelser som kan vara farfar.

En hälso- och säkerhetsfråga är en spricka i trottoaren när en sida ökar en halv tum och den andra sidan är lite lägre. En sådan spricka, kanske orsakad av trädrötter, kan få människor att resa och falla platt i ansiktet. Men är det en hälso- och säkerhetsfråga för dig? Att inte ha en brandvärd dörr mellan huset och garaget är en hälso- och säkerhetsfråga. Att ta ut ett badrumsutlopp på vinden är ett problem för hälsa och säkerhet. Var ritar du linjen?

Det här är inte reparationer, de flesta säljare skulle till och med tänka att ta itu med en As-kortförsäljning. Innan du funderar på att köpa en som är kort försäljning kan du fråga dig själv om du är redo att acceptera ett hem i sitt skickliga skick. Alla hem har defekter. Det finns inget perfekt hem.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.