Vad är säljaren och köpareprorationer?

Många inköpsavtal som används i fastigheter innehåller bestämmelser för prorationer mellan säljare och köpare. Innan du skriver ett köpkontrakt bör du läsa det för att få reda på hur prorationer hanteras, för att du kanske vill föreslå en ändring i verbet om prorationer.

I de flesta fall, men inte alla, debiteras köpare för prorations. Avgifter uppkommer som en debitering på köparens slutrapport och som en kredit på säljarens slutrapport.

Krediterna ökar säljarens nettoresultat och ersätter säljaren för varor som säljaren har förbetalt för den tid då säljaren inte äger fastigheten.

Förhöjningar av hypotekslån

Till skillnad från hyran, som betalas i förskott, betalas hypotekslån i efterskott. När du betalar en hypotekslån den 1 januari, betalar den till exempel räntan för december.

På ett nytt hypotekslån vill långivare samla intresse upp till 30 dagar innan den första hypotekslånet betalas. Detta innebär att om du stänger den 15 november, kommer din första hypotekslån att betalas den 1 januari. Den 1 januari inteckning betalning kommer att betala ränta för december.

Som låntagare kommer du att debiteras 15 dagar av ränta på ditt slutredovisning, från den 15 november till den 1 december. För att räkna ut din intresseprestation i detta scenario, här är formeln:

• Lånebelopp x Räntesats = Årlig ränta.
• Årlig ränta dividerad med 12 månader = Månadsränta.
• Månadsränta dividerad med 30 dagar = Daglig ränta.
• Daglig ränta x 15 dagar (för att betala räntan till 1 december) = räntekostnadsprövning.

Samma huvudansvarig gäller säljare som måste betala ränta i samband med utbetalning av lån i enlighet med långivarens efterfrågade.

Fastighetsskatteprestationer

Varje stat baserar sitt fastighetsskatt kalenderår annorlunda.

I Kalifornien är till exempel kalenderåret från 1 juli till 30 juni. Först, ta reda på hur ditt län samlar in skatter. Vissa stater samlar in fastighetsskatt i förskott, vissa samlar i efterskott, och vissa samlingar beror på årstid.

Skatter betalas oftast i två delbetalningar. Nästa sak är att ta reda på om den period under vilken du stänger innebär förbetalda skatter. Om skatterna är förbetalda, och du är säljaren, får du en kredit. Om skatterna är förbetalda, och du är köparen, kommer du att debiteras. Det motsatta är sant om skatter ännu inte betalas och betalas - säljare kommer att få en debitering och köpare en kreditprissättning.

I vissa situationer, även om skatterna ännu inte är betalbara, om ditt slutdatum är nära det datum då skatterna kommer att betalas kommer din närmare att betala skatterna från säljarens intäkter, kreditera den outnyttjade delen till säljaren och ladda köparen i enlighet med detta.

Vissa beräkningskunder kommer att begära inga skattprestationer i inköpsavtalet om det är uppenbart att köparen förväntas ersätta säljaren för en del av förbetalda skatter. Om du är en säljare i den här situationen, och du inte förstår betydelsen av "inga prorationer", betalar du skatter för en period som du inte ägde fastigheten på.

Homeowner Association Dues Prorations

Eftersom de flesta huseierföreningar samlar in månadsavgifter på förhand (vissa HOAs faktura kvartalsvis eller årligen), om en säljare ännu inte har betalat avgifterna, kommer avgiften att betalas från säljarens intäkter. Säljaren kommer att få en kredit för den outnyttjade delen av avgifter.

Om avgiften är $ 300 per månad, är den dagliga utmärkelsen $ 10. När en transaktion stängs den 10: e månaden debiteras säljaren 10 dagar av HOA-avgifter eller $ 100. Köparen betalar 200 kronor i 20 dagar av HOA-avgifter.

Hyresprövningar

Hyran betalas vanligtvis i förskott. Köpare som köper en investeringsfastighet räknar med att få en kredit för den delen av hyran som täcker den tidsperiod som köparen kommer att äga fastigheten.

En försäljning som stängs den 15 november, med en hyresbebyggd egendom som hyrs ut för $ 1 000 per månad, leder till att köparen får en kredit för 15 dagar förbetald hyra eller 500 dollar.

Säljaren skulle få en debet på $ 500. Säkerhetsinlåning som innehas av säljaren överförs också till köparen som kredit till köparen och en debitering till säljaren.

Försäkringsprestationer

Försäkringspremier betalas i förskott. Köpare tar vanligtvis en ny risk / brandförsäkring när man köper ett hem. Om köparen antar säljarens befintliga lån eller köper på ett landskontrakt, kan en köpare dock begära att säljaren överlåter den befintliga försäkringspolicyn.

Brandförsäkringar överförs med eller utan hänsyn. Med hänsyn till att säljaren kommer att ersättas för den perioden kommer säljaren inte att äga fastigheten. Utan hänsynstagande betyder det inga prorationer. De flesta köpare får idag en ny policy.

Utility Prorations

Det är inte ofta att verktyg presteras vid stängning, men prorationer gäller för vissa kommuner. I Sacramento County, till exempel, om en säljare inte betalar länet eller stadsföretagen (vatten, avlopp, sopor), så räknar verktygen över till skattebedömningarna.

Verktygen dras sedan från skatträkningen för prorationer och köparen krediteras mot framtida skatteredlar. Du kommer se denna situation hända i kort försäljning och avskärmning eftersom, om säljaren inte gör hypotekslån, säljaren troligen inte betalar försäkringsräkningarna heller.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.