Säljaren bidrag till kort försäljning

I Kalifornien är det mot lagen för en kortförsäljningsförsäljare att göra en säljare bidrag till en kort försäljning, men inte så i andra stater. Innan denna lag passerade, fann Shari på den svåra vägen hur låg hennes bank skulle hoppa. Både hon och hennes man hade förlorat sina jobb. De tvingades flytta 100 mil bort, så hennes man kunde ta ett nytt jobb till nedsatt lön, samtidigt som han bodde i en trång lägenhet i ett sovrum.

Cradling en nyfödd i hennes armar, Shari var i tårar när hon hörde hennes banks ursprungliga efterfrågan innan de utfärde kort försäljning godkännande.

Banken sa att Shari hade ett utmärkt kreditbetyg, med FICOs på de höga 800-talet och såg att Shari hade en orörd kontanterkreditlinje. Hennes VISA hade en tillgänglig kontantgräns på $ 10 000. Banken bad Shari att knacka på sitt kreditkort och ge det $ 10 000 till banken. Om Shari inte hade råd att betala tillbaka VISA, brydde sig inte banken. Det utgav inte hennes VISA.

Med andra ord var bankens budskap tvåfaldigt: Shari ska skräp hennes kreditbetyg och lura en utlåningsinstitution. Sann historia. Jag representerade den säljaren.

Varför banker kräver en säljare Bidrag

Banker äter redan den i shortsen på en kort försäljning. En bank kan ha gjort ett lån för att säga $ 500 000 och i vissa delar av Sacramento 2008 till exempel minskade värden med mer än 50%. Om banken tog det hemmet genom avskärmning skulle det förlora minst 250 000 dollar av sin ursprungliga investering.

Ditto på en kort försäljning.

Säljaren har ett incitament att göra en kort försäljning eftersom det finns fördelar att göra en kort försäljning vs avskärmning. Därför är säljaren den enhet som banken kan försöka pressa. Eftersom det kan.

Här är andra orsaker som bankerna kan begära en säljarebidrag:

• Säljaren har disponibel inkomst. De flesta banker undersöker säljarens bokslut för att bestämma hur mycket pengar som kommer in i hushållet och hur mycket pengar som går ut. Banker tillåter vissa anslag för utgifter. Om säljaren har pengar kvar i slutet av månaden kan banken begära det.
• Säljaren refinansierade och drog ut pengar ur hemmet. Det är en sak om säljaren refinansierade för att betala en hög ränta eller slutfört ett hemförbättringsprojekt. Det är helt annat om säljaren köpte en stor honkas båt. Om säljarens motgång är tillfälligt kan banken begära att säljaren bidrar. Banken kommer att beställa en BPO. De kommer inte brant rabatt fastigheten. De vill minimera förlusten så mycket som möjligt. Om försäljningspriset inte är tillräckligt högt för att ge banken sitt erforderliga nett, kan banken begära att säljaren får foten av skillnaden.
• PSA-riktlinjerna kräver ett säljarebidrag. Investerare vill ha en avkastning på sin investering, och PSA-riktlinjerna är generellt sett för att ge vinst. I dessa riktlinjer kan anges att alla låntagare i den poolen måste göra ett säljarebidrag för att underlätta kortförsäljningen.
• Säljaren har inga ekonomiska svårigheter. Många banker kommer att gå med på att göra en kort försäljning om säljaren lider av olika typer av svårigheter som inte nödvändigtvis är av ekonomisk karaktär. Men om säljaren har ett starkt kassaflöde kanske banken vill ha en del av det.
• Statliga lagar kan tillåta en bristande dom. När en bank har rätt att personligen bedriva säljaren för skillnaden mellan beloppet av hypotekslån och kortfristig utdelning, kan en bank föredra att förhandla med säljaren före kort försäljningstillstånd. Den förhandlingen kan innebära ett bidrag från säljaren.

Typ av säljare Bidrag en kort försäljningsbank kan acceptera

Banken vill i bästa fall av alla säljare att betala hela skulden, men bankerna vet att de flesta rimliga säljare inte kommer överens om att göra en kort försäljning under dessa omständigheter. Eftersom en säljare kan ha andra alternativ som ett lån modifiering, avskärmning eller en konkurs. Så, banker brukar be om en av två saker eller båda:

• Kontanter . Trots att banken har rätt att begära hela skillnaden, inser de flesta banker att säljare inte har den typen pengar eller de inte skulle göra en kort försäljning. Det är inte ovanligt att se förfrågningar som varierar från 2 till 10 procent av det korta fallet.
• Osäker promissory note . Cash talks men löften är också en lösning. Vanligtvis är prom noteringsförfrågningar högre än kontantförfrågningar. Men bankerna kommer ofta att komma överens om icke-räntebärande villkor och en 3- till 15-års återbetalning av revisor.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.