Kort försäljning - när ska du flytta ut?

Fråga: När ska du flytta ut under en kort försäljning?

En läsare frågar: "Vi ska påbörja det äventyr som kallas en kort försäljning. Min fru tycker att vi bör börja leta efter en hyra nu. Vad är det lämpliga protokollet för att flytta ur ditt hem medan vi väntar på att banken godkänner den korta försäljningen? Det är nästan 1 maj och jag är rädd att alla bra lägenheter i vårt grannskap kommer att vara borta om vi väntar hur många månader det tar att få en kort försäljning godkänd. Ska vi flytta nu? När ska du flytta ut under en kort försäljning? "

Svar: Många korta säljare är oroade över sin förmåga att hyra ett hem efter att ha stängt den korta försäljningen. De tenderar att tro att ett fastighetsbolag kommer diskvalificera dem på grund av dålig kredit. Deras tänkande är om de hyr ett hem innan de gör en kort försäljning, deras kredit kommer fortfarande att vara optimal.

En kort försäljning är inte den stora röda flaggan det brukade vara. Det är inte som en Scarlet Letter som hänger runt nacken. Kort försäljning är så vanligt att nästan alla vet någon som har gjort en kort försäljning. De är inte en hemsk sak som en avskärmning. Att göra en kort försäljning innebär att man tar ansvar, och de flesta som hyr bostäder föredrar att hyra till ansvariga hyresgäster.

Om det enda nedsättande märket på din kreditrapport berodde på en kort försäljning, är den nedsättande krediten förklarlig. Och kom ihåg, efter 2 år är mest kredit återupprättad till den punkt att säljare kan kvalificera sig för ett Fannie Mae-lån för att köpa ett annat hem.

Anledningar att uppta ditt hem under en kort försäljning

Mitt råd till säljare är att stanna under den korta försäljningen. Flytta inte. Även om du kan vara angelägen om att fortsätta med ditt liv, vänd på nästa sida och lägg allt detta bakom dig, det finns bra skäl att stanna i ditt hem.

• Lediga bostäder är ofta vandaliserade. Bara för att du är kortförsäljning betyder inte att du inte är ansvarig för ditt hem. Du är ansvarig för ditt hem hela vägen till den dag det stängs. Det betyder att om någon thuglette bryter in för att riva ut kopparvatten och översvämma platsen, är förlusten din förlust.

  Tänk också på att många bostäder inte är försäkrade efter 30 dagar ledigt. Kolla din husägare försäkring. Inköp av ledig hemförsäkring är dyr.

• Lediga bostäder behöver fortfarande underhåll. Du kan inte låta gräsmattan dö eller sluta klippa gräsmattan. Om grannar ringer en myndighet att klaga och den enheten går in för att ta hand om din gräsmatta, kommer den här enheten sannolikt att lämna en lien. En lien som din bank sannolikt vägrar att låta dig betala, och då kan hemmet gå till avskärmning.

  Det är lättare att ta hand om hemmet om du fortfarande bor där.

• Du bor gratis. Om du har slutat göra hypotekslån betalar det inte dig någonting för att stanna i hemmet. Du kan också stanna kvar så länge du kan och fortsätter att spara för en deposition och första / förra månadens hyra.
• Vissa banker kräver beläggning. Det sista du behöver höra är att din korta försäljning avvisades eftersom du flyttat ut. Jag har haft kort försäljning avvisad av banker eftersom hemmet var ledigt och investerarnas riktlinjer krävde beläggning. Tänk inte att du bara kan säga att du bor där när du inte gör det eftersom bankerna kommer att be om en kopia av din kabelräkning.
• Ditt hem visar bättre med möbler. Det finns bara så mycket en kort försäljningsagent kan göra för att skjuta ett fotografi av ett tomt sovrum. Ett hörn med ett fönster är det mest obehagliga skottet. Ditt hem kommer att sälja snabbare och locka till mer engagerade köpare om du inte flyttar ut.

När du flyttar beror på när du förväntar dig att få det korta försäljningsbeviset. Jag föreslår att säljare väntar tills godkännandebrevet är mottaget och för vissa, längre än det. Många banker ger dig 30 till 45 dagar att flytta. Om det bara är 30 dagar kan du behöva agera snabbt. Många hyror är tillgängliga den första månaden, så ju närmare du kommer till den första månaden, desto färre hyra kan du hitta.

Om inköpsavtalet innehåller en händelse kan köparen fortfarande avbryta. För att vara väldigt försiktig kanske du vill vänta tills alla kontraktsförluster tas bort. Annars kan du hitta dig själv att flytta ut för att vända dig och behöva flytta tillbaka. Din korta försäljningsagent bör kunna vägleda dig.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}