Hur länge ska jag vänta på godkännande för kort försäljning?

Fråga: Hur länge ska jag vänta på godkännande för kort försäljning?

Kom ihåg att rida i bilen som barn och grina dina föräldrar: Är vi där än? Är vi där än? Om du gör det kommer du att känna dig ännu värre och vänta på kort försäljning godkännande eftersom det troligtvis kommer att ta mycket längre tid än du förväntar dig. Om du övar yoga eller kan komma in i Zen med omfamande tålamod, blir saker lättare för dig, men de flesta köpare har en riktigt svår tid att vänta på godkännandeprocessen.

Du är inte ensam.

En läsare frågar: "Jag lämnade ett erbjudande om en kort försäljning för nästan 5 månader sedan, och vi har inte hört någonting från listagenten senast. Min agent ringer varje vecka för att ta reda på om banken har accepterat Vårt erbjudande. Halva tiden då noteringsagenten inte ringer tillbaka. Vi vet inte hur många erbjudanden banken tittar på eller ens om vårt erbjudande är bäst. Hur länge ska en köpare vänta på kort försäljningstillstånd? "<

Svar:

Korta köpköpare över hela landet sjunger bluesen med dig. Varje kort försäljning är annorlunda och så mycket beror på långivaren som det gör på listagenten. Vissa listagenter lägger ut sina korta försäljningsförhandlingar till en tredje part, som ofta kan fördröja ett svar.
Kvalificera ditt korta försäljning innan du skriver Erbjudandet

Innan du bestämmer dig för att köpa en kort försäljning hem, be din agent om att göra lite grundarbete först. Några av de saker som din agent kan göra är:

Undersök jämförbar försäljning

• Många banker kommer att rabatta priset lite från marknadsvärdet, men för att acceptera bör erbjudanden vara rimliga och nära jämförbara försäljningar.

  Kolla listan för kortförsäljning av kortförsäljning

• Om den korta försäljningsförteckningen har mycket få korta försäljningsförteckningar och har liten erfarenhet att faktiskt stänga en kort försäljning, kan dina chanser att erbjuda acceptans vara smala.

  Fråga hur många korta försäljningserbjudanden har anmälts till säljaren

• Medan listagenten kan vägra att avslöja erbjudandepriserna, bör agenten låta din agent veta hur många erbjudanden som har mottagits. Om det finns flera korta försäljningserbjudanden kan du behöva erbjuda mer än listpriset.

  Ta reda på om säljarens kortförsäljningspaket är fullständigt

• Bankförhandlare kommer inte att behandla en fil om säljarens kortförsäljningspaket är ofullständigt. Den filen kommer att gå till botten av högen om det saknas pappersarbete som banken behöver.

  Hur många lån är säkrade till fastigheten?

• Mer än en långivare kan innebära att filen tar längre tid att stänga. Vissa junior långivare kräver icke-säkrade prom noteringar från säljaren eller mer pengar än vanligt från den första långivaren. Dessutom kommer vissa långivare att överväga endast det första erbjudandet.Om du inte är det första erbjudandet, kan ditt erbjudande falla vid vägen.

• Hur lång tid tar kort försäljning?

Detta är miljon dollarfrågan. Jag har stängt kort försäljning inom 6 veckor från det att jag noterade fastigheten till det datum den stängde. Andra kan ta 30 dagar. Men de flesta kommer att vara 3 till 4 månader. Någon Bank of America-kortförsäljning, tro eller inte, få godkännande på färre än 30 dagar. Wachovia kort försäljning kan ibland vända om 24 timmar.

Andra långivare är så översvämmade med korta försäljningsinsatser att deras anställda inte kan svara i rätt tid. Vad som en gång tog två månader kan lätt ta fyra månader, och inga två långivare är lika. Om en långivare var mottaglig på våren betyder det inte att svartiden på hösten kommer att spegla.

Den korta försäljnings processen, från inlämning till kort försäljning godkännande, är i allmänhet enligt följande:

Inlämnande av erbjudande och komplett kortförsäljningspaket från säljaren.

• Bank bekräftar kvitto - 10 till 30 dagar.
• Bankorder en BPO eller bedömning - 2 veckor till 2 månader.
• Filen granskas - 2 till 10 arbetsdagar.
• Förhandlare är tilldelad - 2 till 10 arbetsdagar.
• Nivå II-förhandlare kan tilldelas - 10 arbetsdagar.
• Filen är godkänd eller avvisad - 30 till 120 dagar, beroende på investerare.
• Några korta försäljningar kräver ytterligare nivåer av godkännande.

Om investeraren är en statlig enhet, kan det ensam lägga till några veckor i processen för kort försäljning godkännande. På samma sätt om lånet har hypotekslån, vilket kanske inte har lagts till av låntagaren.

Om du kör över 120 dagar är det möjligt att listagenten eller en förhandlare från tredje part inte är på bollen och är redo att ringa till banken. Ringa banken innebär att vänta på att hålla var som helst från 10 minuter till en timme eller längre.

Eller en lång kort försäljningsperiod kan också innebära att banken har interna problem, inte tillräckligt med personal eller har tappat filen några gånger, vilket föranledde listagenten att skicka paketet om och om igen. Bara så du vet, FHA-kortförsäljning, vilket betyder att de genom HUD, innebär vanligtvis långa förseningar.

Det kan också innebära att bedömningen är väsentligt högre än ditt erbjudande, och noteringsagenten bygger ett ärende för en ny bedömare. Även om jag kan säga att min genomsnittliga korta försäljning tar ca 6 till 8 veckor för att godkänna, ber vi vanligtvis köparen att förbereda sig för att vänta på 90 dagar.

Tyvärr kan du inte alltid undvika problem vid en kort försäljning. Tålamod är nyckeln. Du kommer sannolikt att få kort försäljning godkännande. En av de svåraste sakerna för köpare att förstå är att hota banken med avbokning betyder ingenting för banken. Banken. gör. inte. vård. Banken bryr sig inte om fastigheten, dess läge, de reparationer du vill göra, eller någon brådskande sak som påverkar köparen.

Din bästa satsning är att hålla ut det och vänta, förutsatt att du verkligen vill ha hemmet.

TIPS: I allmänhet om du ser ett hem på marknaden månad efter månad som en kort försäljning, är det i motsats till folkens övertygelse inte den långivare som håller bostadsförsäljningen.Det är förmodligen köparen som avbröt, ersattes med ett nytt erbjudande, och hela processen började över.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien

.