Hur länge måste du vänta innan du kan köpa efter en kort försäljning eller avskärmning

Fråga: Hur snart kan vi köpa ett hem efter en kort försäljning eller avskärmning?

En läsare frågar: "Kan vi fortfarande få ett lån att köpa ett hem efter att ha givit banken en gärning i stället för avskärmning? Jag är förvirrad på väntetiden. Jag skulle vilja dra nytta av dagens marknad, men min bank sa att jag måste vänta 3 år. Och jag har pratat med olika inteckningsmäklare, och man säger det här och man säger det. Kan du hjälpa oss? Hur snart kan vi köpa ett hem igen efter en avskärmning ? "

Svar: Utmärkt timing på den frågan om väntetiden för att köpa ett hem efter att ha förlorat ditt befintliga hem. Din timing är bra eftersom väntetiderna för konventionella lån - kryddat mellan tiden då avskärmning var klar och när en köpare köper ett annat hem - har förändrats. För det ser vi till Fannie Mae.

Vad är Fannie Mae?

Den enhet som har stor makt på den konventionella bolånemarknaden är Fannie Mae. Fannie Mae är Amerikas största hypotekslån, en kvasi-statlig enhet, som köper bolån på den sekundära bolånemarknaden. Eftersom Fannie Mae skulle sluta med egenskaperna tillbaka om låntagarna har default, har Fannie Mae ett starkt intresse av att fastställa stränga riktlinjer för att minska risken för att en låntagare kommer att gå in i avskärmning.

Fannie Mae reviderade sina riktlinjer och hanterar nu separata väntetider beroende på vilken typ av avskärmning.

Om du har dokumenterade förmildrande omständigheter kommer detta att ha ett direkt inslag på hur många år du måste vänta för att få ett konventionellt lån.

Vad är dokumenterade Extenuating Omständigheter?

Fannie Mae möjliggör förmildrande omständigheter som:

• Död (inte självklart)
• Sjukdom
• Arbetsöverföring
• Olycka som resulterar i allvarlig skada

Generellt är förmildrande omständigheter saker som händer bortom din kontroll, vilket dramatiskt påverkar din förmåga att fortsätta göra betalningar på din inteckning.

Med dokumenterade förmildrande omständigheter är väntetiden mindre än utan. Jag är ledsen att säga att det inte går att få en ökning av betalningen på grund av en räntehöjning på din justerbar räntesats anses inte som en omständighet bortom din kontroll.

Väntetid att köpa efter avskärmning

• Köp efter avskärmning

  Väntetiden är 5 år upp till 7 år.

• Köp efter avskärmning med utmanande omständigheter

  Väntetiden är 3 år upp till 7 år.

• Köp efter efterlevnad i avskärmning

  Väntetiden är 4 år upp till 7 år.

• Köp efter ett förbud mot avskärmning med utmanande omständigheter

  Väntetiden är 2 år upp till 7 år.

• Köp efter en kort försäljning

  Väntetiden är i princip 2 till 5 år. Några portföljlångivare är utlåning med 20% nere och ingen väntetid. Dessutom, om en säljare inte har en 60-dagars sen lön, säger Fannie Mae att säljaren omedelbart kan köpa ett annat hem men ingen av de stora långivarna kommer att finansiera ett sådant lån, så det är en slags felaktighet. FHA säger 3 år, men köpare måste hoppa genom en massa hoops. Jag har hört talas om isolerade fall för många år sedan innan reglerna ändrats än en gång, där en säljare flyttat för en arbetsöverföring och flyttade mer än ett visst avstånd för att kvalificera sig för att omedelbart köpa ett hem efter en kort försäljning. FHA har också en policy att om låntagaren var aktuell och inte delinquent, kommer det att tillåta ett lån omedelbart.

För att svara på din speciella fråga, om du inte har några förmildrande omständigheter, måste du vänta fyra år från dagen för slutförandet, vilket innebär det datum som din handling i stället för avskärmning spelades in.

Förutom väntetiden kräver vissa lån 10% ner och minst FICO-poäng. Hemmet du köper måste vara din huvudsakliga bostad, inte en hyra eller ett fritidshus.

Fannie Mae utfärdar ständigt nya riktlinjer. Ovanstående policy gäller för ansökningar om lån som lämnats in efter den 1 augusti 2008, reviderad 2017.

Några lån som slutförts genom HAFA-programmet, där en standard inte har lämnats in, kan medge att en kort försäljning redovisas som helt enkelt betald full, vilket gör det relativt enkelt att kvalificera sig till ett annat hem efter en kort försäljning. Dessutom kommer vissa privata banker att göra portföljlån dagen efter att en kort försäljning har genomförts, vilket ger låntagarna möjlighet att kvalificera sig.

Fråga din korta försäljningsagent för mer information. Var noga med att bli förkvalificerad genom en ansedd lokal långivare.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.