Bättre att köpa en kort försäljning eller avskärmning?

Vänta på ett svar på en kort försäljning kan vara frustrerande. En kort försäljning sker när en säljarens långivare accepterar att acceptera mindre än sin obetalda lånebalans för att underlätta en försäljning mellan säljaren och köparen, och bankerna tar lång tid att bestämma.

Vissa korta köpköpare väntar sex månader eller mer för ett svar. Mer än hälften av tiden är svaret "Nej, och låt inte dörren slå dig på väg ut."

Korta försäljningspriser är inte riktiga

Köpare gravit mot kort försäljning av två skäl.

Listpriset är attraktivt och de tror att säljaren är desperat. Men ingen av dessa övertygelser är nödvändigtvis sanna.

Eftersom inte varje kort försäljning hem är i avskärmning, är inte varje säljare desperat. Dessutom säljare sätter ofta det angivna priset orealistiskt i hopp om att köpare kommer att flockas till den noteringen som moths till en flamma.

Förhandsgodkänd kortförsäljning

Det sätt som ett noteringsagent finner ut hur låg banken ska gå är om ett erbjudande redan har godkänts och köparen går bort. Först då är agenten fri att marknadsföra noteringen som en accepterad kort försäljning, eftersom bankerna sällan avslöjar ett bottenpris på framsidan.

Med en förhandsgodkänd kort försäljning är den nya köparens vänta dramatiskt förkortad. Typiskt, om tiden de första köparna går iväg, har säljarens handlingar redan skickats till långivaren, och långivaren kan ha varit nära att utfärda det korta försäljningsbeviset. De saknade dokumenten vid denna tidpunkt är de nya köparens erbjudande och lånekvalifikationer.

Korta försäljningsförhandlingar

Säljarna kan komma överens om vilken typ av inköpsbjudande som helst för dem för underskrift, men det är inte bindande om inte säljarens bank godkänner erbjudandet. Det spelar ingen roll vilka villkor som finns i erbjudandet om banken inte kommer att acceptera dem. Din sanna förhandling ligger inte hos säljaren; Det ligger hos bankens förhandlare.

Banker är beroende av skrivbordsbedömningar och tredjeparts BPOs (mäklareprisutlåtanden) för att bestämma värdet. Trots att bankerna inte vill följa genom en avskärmning, vill de också ha ett rättvist marknadsvärde. Det är upp till noteringsagenten att tillhandahålla jämförbar försäljning och att underbygga det pris som inköps av köparen.

Är priset lägre efter en avskärmning?

Om en köpare ska vänta på att fastigheten ska gå igenom avskärmning och bli föremål för banken beror på om hemmet har flera erbjudanden. Om mer än en köpare har lämnat ett erbjudande, kommer det högsta och mest kvalificerade erbjudandet sannolikt att vinna.

Om köparen är den enda anbudsgivaren och banken svarar negativt eller, värre, inte alls, kan det vara i köparens intresse att vänta ut avskärmning.Det finns ingen garanti för att en bank inte kommer att avvisa flera erbjudanden, särskilt om ingen är tillräckligt hög.

Ibland är bankerna inte rimliga och slutar skjuta sig i foten. Jag har haft flera listor där banker vägrade att acceptera korta försäljningserbjudanden bara för att få titeln till hemmet genom avskärmning, vilket så småningom sålde för tiotusentals mindre.

Du kan få en aning om vad banken kan göra genom att titta på öppningsbuden som publiceras i händelse av att ett hem är i avskärmning.

Ofta kommer bankerna att lägga ett minimibud för auktionen. Om det lägsta budet är det belopp som är skyldigt till banken, berättar det en rimlig person att banken inte säljer hemmet till någon på auktionen. Eftersom en rimlig person inte vill betala det resterande beloppet på hypotekslån eller den personen skulle bara betala av inteckning och köpa hemmet från säljaren. Bli inte avskräckt om banken avvisar ditt korta erbjudande. Vara smart. Skicka in det här erbjudandet igen, och du kanske får en annan förhandlare. Noteringsagenten kan eventuellt skicka in reviderad dokumentation på säljarens vägnar som kan ändra hur banken kommer att se på den korta försäljningsfilen.

Om ingen annan skickar ett högre erbjudande - och om du inte gjorde det, varför skulle någon annan? - så småningom kommer banken att sätta hemmet till försäljning som REO.

Se till att den återkommer på marknaden som ett bankägt hem. Om priset är rimligt på den tiden, köp det från banken. Minst köpare av bankägda bostäder är relativt säkrade att deras transaktioner kommer att stängas inom 30 dagar eller så och sannolikt till ett mycket lägre pris.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}