Bristeredömningar efter avskärmning eller kort försäljning

En läsare frågar: "Vi slutförde en kort försäljning i Kalifornien, med en första hypotekslån och andra (kreditkredit). Försäljningen stängdes med den första långivaren som fick $ 360 000 av $ 402 000 owed och den andra fick $ 1 000 av $ 148 000. Sex månader senare ringde det andra hypoteksföretagets inkassovirare krav på att vi löser oss för ett belopp på $ 60 000 på den 148 000 000 kronan som en gång var owed. Banken lämnar en bristande dom mot oss efter en kort försäljning? "

Brister bedömningar ibland dyker upp efter avskärmning eller kort försäljning.

Husägare är ofta förvånad över att få dem, och det är oftast för att de inte får rätt juridiska eller skattemässiga råd i förväg.

Obligatoriska skulder och hypotekslån

Brister bedömningar härrör från faktum låntagaren misstänkts på ett lånebrev , inte hypotekslånet . Ett lån är ett löfte att betala. Det kan också skapa personligt ansvar, beroende på statens lagar. Personligt ansvar innebär att långivaren kan gå efter låntagarens tillgångar för underlåtenhet att betala ett lån.

En lånekredit är säkerställd av antingen en förtroende eller ett inteckning, beroende på finansieringsinstrumentet. Vanligtvis registreras inteckningslånet eller förtroendeuppgiften i de offentliga handlingarna där fastigheten är belägen, vilket ger allmänheten ett meddelande om att hemmet har en lien mot den.

Avskärmning

Om en promemoria inte betalas som överenskommits, har mottagaren rätt att avskärma fastigheten, eftersom egendomen är säkerheten för sedeln.

Om låntagaren inte tar ut betalningarna nuvarande eller betalar bort befintliga lån under avskärmningsperioden, går fastigheten till auktion. Om fastigheten säljer för mer än det belopp som är skyldigt, finns det ingen brist; det händer dock sällan.

Bankerna får fastigheten i avskärmning när ingen erbjuder tillräckligt för att betala av banken.

Banken har också rätt att sälja den till mindre än den högsta budgivaren vid auktionen, men i allmänhet föredrar banker att sälja till en privat part efter avskärmningen i hopp om att få mer pengar på den öppna marknaden.

Kort försäljning

Medan ett hem väntar på avskärmning kan banken komma överens om att minska sina förluster. Det gör det möjligt för säljaren att göra kort försäljning och accepterar mindre pengar än säljaren är skyldig i sitt lån.

Hemförsäljaren hyr en fastighetsmäklare för att hitta en köpare för kortförsäljningen. Köparen gör ett erbjudande och, om banken accepterar det, säljs hemmet med förlust.

Deficiency Judgments

En brist är skillnaden mellan det primära beloppet och det mottagna beloppet, förutsatt att det mottagna beloppet är mindre än det belopp som är skyldigt.

Om banken kan bedriva bristande bedömning efter en avskärmning eller kort försäljning beror delvis på huruvida skulden gör säljaren personligen ansvarig för skulden.Vissa stater tillåter personligt ansvar.

Bristande bedömningar i Kalifornien

Den goda nyheten för Kalifornien-låntagare är att alla köppengelån på en bostadshus med en till fyra enheter är undantagna från bristerna.

Hårdpengelån i Kalifornien - lån som tagits ut efter att hemmet köptes genom en refinansiering eller ett andra inteckning - kan bli föremål för en bristdöd enligt följande villkor:

Långivaren avskräcker under rättsliga förfaranden > (California Code Civil. Proc. 726). De flesta långivare utesluter genom en förvaltares försäljning, vilket ger
inte rätten att utöva en bristdöd med ett undantag (se andra hårda pengar andra inteckningar nedan) . En tidsgräns på tre månader gäller för åtgärder för bristande bedömning vid en rättslig avskärmning.
Om den andra hypotekslån är svåra pengar och långivaren har förlorat säkerheten för det lånet genom en avskärmning eller kort försäljning - vilket gör att säkerheten för lånemyndigheten inte är värdig - mottagaren av den andra hypotekslånen
kan > förfölja en bristdöd (Roseleaf Corp v. Chierighino, 59 Kal. 2d 35 (1963). SB 931, effektiv 1 januari 2011, erbjuder bristskydd till Kalifornien korta säljare om lånet är i första ståndpunkt. Det gäller inte för utestängning. Förhandlingssamling
Några långivare med långa pengar säljer sedeln till en investerare efter en avskärmning för pennies på dollarn. Sedan försöker investeraren att samla in skulden .

Även om en långivare kan ha accepterat, säg $ 1 000 för en $ 100 000 andra hypotekslån genom en kort försäljning, frigörs säkerheten för den hårda pengarna, men det kan inte vara ett lån. En kort försäljning Säljare som vår läsare kanske tror att prövningen är över, till en dag tar han emot en telefon c alla ber om återbetalning. När detta händer:

Inse att långivaren sannolikt kommer att förhandla om en rabatterad utdelning.

Långivaren kan begära en ny promemoria som ersätter den gamla lånebrevet. Se till att långivaren skickar ett "betalt i sin helhet"

Om långivaren redan har sålt noten kan rabatten vara större.
Inte alla hårdpenga sedlar måste betalas kontant. Vissa långivare accepterar betalningar.
Om långivaren riktar ut betalningar till en annan enhet, inser att noten kan ha sålts till mindre än dess nominella värde och den nya långivaren kan acceptera ett jämnt lägre belopp som full betalning.
Efter att notan är betalad i sin helhet, fråga långivaren om att returnera promemärken med beteckningen "Betald i sin helhet".
Jag har inte licensiering att ge juridisk rådgivning och tillhandahålla denna information endast för allmän information. Om du vill ha juridisk rådgivning eller mer information, kontakta en fastighetsadvokat.
Källa: California Association of Realtors

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.