Lära sig hur en kort försäljning eller en avskärmning påverkar kredit

Säljare kan undra om att göra en kort försäljning skulle påverka deras kredit mindre än att fullborda en avskärmning, och om det finns andra fördelar mellan de två. Under avskärmning, och beroende på statliga lagar, kan en säljare eventuellt stanna kvar i fastigheten, i huvudsak hyra fri, i fyra månader till ett år innan det tvingas att leda sig. Men det faktum ensam betyder inte att en avskärmning är bättre.

En kort försäljning innebär att bostaden till salu, generellt noterad via MLS.

Potentiella hemköpare kommer att göra möten för att se hemmet, vissa kommer att göra lowball-erbjudanden, agenter kan hålla öppna hus och i allmänhet kommer säljarens liv att störa, allt i hopp om att en köpare kommer att köpa hemmet.

Korta försäljningar sker när en långivare accepterar att acceptera mindre än det belopp som är skyldigt hemma eller för att det inte finns tillräckligt med kapital att sälja och betala alla försäljningskostnader. Inte alla långivare kommer att förhandla om en kort försäljning, och det är därför som en fastighetsmäklare eller en advokat kan vara en stor hjälp genom att kontakta långivarens förlustavlastningsavdelning för att ta reda på det.

Du kan inte bara vakna en morgon och bestämma att du ska sälja ditt hem med förlust genom att begära en kort försäljning. Det brukade vara att långivare inte ens skulle överväga en kort försäljning om dina betalningar är aktuella, men det har ändrats. Men inser att långivare kommer att vara mer behagliga att förhandla om dina betalningar är i efterskott.

Plus, om du har kontanter, kan långivaren försöka knacka på dessa konton.

Hur påverkas en kort försäljning säljaren kredit?

Rättvis Isaac släppte en rapport som säger att kreditresultat påverkas ungefär, om en säljare gör en kort försäljning eller avskärmning. Fair Issac säger att de genomsnittliga poängen förlorade på ett FICO-poäng är följande:

30 dagar sena: 40 till 110 poäng

90 dagar sena: 70 till 135 poäng

• Avskärmning, kort försäljning eller inlämning : 85 till 160
• Konkurs: 130 till 240
• Avskärmning eller gärning i avskärmning:
• Båda dessa lösningar påverkar krediten på samma sätt, säger David Steep of Vitek Mortgage. Säljare kommer att ta en träff på 200 till 300 poäng, beroende på det totala villkoret för krediten. Detta innebär att om en säljare FICO-poäng före avskärningen var 680, kan den sjunka så lite som 380.
• Kort försäljning: Steep hävdar att effekten av en kort försäljning (som ger säljarna mer än 59 dagar sen) på säljarens kreditrapport är identisk med en avskärmning. Dingen på kredit kommer att dyka upp som en förutskärmning i inlösenstatus, säger Steep, vilket kommer att leda till en förlust på 200 till 300 poäng. Det innebär att en kortförsäljningsförsäljare med en tidigare FICO på 720 kan se den falla från 520 till 420.
• Min personliga erfarenhet som agent har varit något annorlunda. Jag slutförde en kort försäljning till en Sacramento-säljare som var 90 dagar kvar på hennes inteckning. Några månader efter att hennes korta försäljning stängdes kontrollerade hon sin kreditrapport och fann att hennes FICO föll med endast 100 poäng till 671. Jag misstänker att varje säljare situation varierar. Catherine Coy, en hypoteksmäklare i södra Kalifornien, håller med Steep.

"Effekten på konsumentens kreditupplysning - utestängning mot kort försäljning - är skillnaden mellan att drabbas av tåg eller buss", säger Coy, som talar om låntagare som har några månader kvar i efterskott. Men under åren har kortförsäljning tenderar att bära mindre och mindre stigma.

Väntetid innan du köper ett annat hem

Avskärmning eller avskildhet i avskärmning:

Steep säger att en säljare som vill köpa ett annat hem efter avskärmning kommer att sluta vänta ca 24 till 72 månader innan en långivare kommer erbjuda någon form av ränta som är meningsfullt. Coy säger, "Den goda nyheten är en kort försäljning som gör det möjligt för konsumenten att få ett institutslån för ett nytt hem inom två år".

• Kort försäljning: Några agenter säger de goda nyheterna för korta säljare är väntetiden mycket kortare innan de köper ett annat hem, och Fannie Mae-riktlinjerna antog 2008 nya förfaranden.
• Kan en säljare köpa igen på mindre än två år? Inte riktigt, säger Coy, "Det är en fullständig myt som en konsument kan köpa igen på cirka 18 månader till en bra ränta." Men Fannie Mae-riktlinjerna kräver nu bara 48 månaders krydda och det är inte så bra nyheter för agenter som specialiserar sig på kort försäljning. " FHA antog riktlinjer under 2010 som säger att en säljare som är aktuell och får en kort försäljning kvalificera sig för att omedelbart köpa ett annat hem. Långivare är inte så snabba att följa dessa riktlinjer. Flagstar Bank gav emellertid en Elk Grove-kortförsäljningsförsäljare ett nytt lån inom 2 månader efter att han stängde sin korta försäljning, och att säljaren var aktuell vid den tiden. FHA kan godkänna ett lån för en kortförsäljningsförsäljare som kvalificeras under sitt Back to Work-program efter ett år.

  Observera att Fannie Mae-riktlinjerna tillåter att en säljare omedelbart ansöker om ett nytt lån för att köpa ett annat hem om den säljaren höll betalningarna nuvarande, hade inga felaktigheter överstigande 30 dagar och gick inte med på att återbetala skuldlättnaden. Dessutom är det de sena betalningarna som dramatiskt påverkar din kredit rapport, inte den korta försäljningen.

  Beslut om avskärmning eller kort försäljning

  Om du är en säljare som försöker bestämma om du vill låta ett hem gå genom avskärmning kontra försök med en kort försäljning, kan det hända att din kredit inte är en fördel att göra en kort försäljning, säger Coy . Hon rapporterar att enligt "Score Factor Code # 22" finns det ingen kreditpoäng fördel för en brottslig låntagare vid en kort försäljning över en avskärmning. "Jag har emellertid tvivel om det. Från vad jag har sett är det mindre skada på en kreditrapport efter en kort försäljning med sena betalningar än en avskärmning. Dessutom är en annan fördel för dem med felaktigheter på sin kredit förmågan att köpa ett annat hem med hjälp av konventionell finansiering inom 4 år under den 7-åriga period som krävs för avskärmning.Vissa långivare kommer att göra ett lån till ett nytt hem dagen efter en kort försäljning har stängts. Det finns andra korta försäljningsfördelar över en avskärmning. Men söka rättsliga och skattemässiga råd innan du fattar det beslutet.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.