Fördelar med en låneförändring vs kort försäljning

Fråga: Ska jag göra en lånemodifikation eller en kort försäljning?

En läsare frågar: "Värdet av vårt hem har fallit sedan vi köpte det för 4 år sedan. Det är nog värt ungefär hälften av vad vi betalade för det. Dessutom arbetar jag för staten av Kalifornien och har förlorat 15% av min inkomst på grund av de statligt uppdragna Furloughs. Min fru tror att vi kommer att kvalificera oss för ett lån modifiering, men jag har hört skräckhistorier om dem. Naturligtvis är en kort försäljning inte mycket bättre , är det? Ska jag göra ett lån modifiering eller en kort försäljning? "

Svar: Detta är en svår fråga. Oavsett om du borde gynna en lånemodifiering över en kort försäljning beror delvis på följande:

• Din ekonomiska situation
• Bankens vilja
• Din önskan att behålla ditt hem

Det blir mer komplicerat om banken vägrar att överväga nuvarande marknadsvärde på ditt hem. Om du verkligen vill bo i ditt hem, oavsett dess värde, kan det vara ett bättre alternativ att byta lån.

Villkor för låneförändring

Målet med en lånemodifikation är att minska en bostadsrätts hypotekslån och göra betalningen överkomlig. Detta uppnås genom att implementera ett eller flera av följande:

• Sänka räntan
• Förlängning av lånets löptid
• Lägga till obetalda räntor på huvudbalansen
• Minska huvudbalansen >

Kontor för valutaövervakaren (OCC), som reglerar nationella banker, säger att många lånsändringar inte minskar det huvudsakliga skuldbeloppet.

Kanske mer störande är nyheten om att ett stort antal låneförändringar snart blir brottsliga igen. Det är ofta bara en tillfällig lösning och inte en långsiktig lösning.

Lånmodifieringar kan leda till ökad betalning

Det kan hända att det är bizart mot dig och i motsats till hur en låneförändring ska fungera, men inte varje bank kommer att erbjuda en lånemodifiering som sänker en bostadsrätts hypotekslån .

Vissa banker kommer att erbjuda ett lånemodifiering som ökar betalningen.

Användningsförhållanden för banker, som ofta täcker en viss procent av din brutto månadsinkomst, för att bestämma en ny hypotekslån. Om bokslutet garanterar kan banken begära högre betalning.

Tillfälliga lånändringar

Var medveten om att vissa banker erbjuder en tillfällig lånemodifikation. Det innebär att en bank inte kommer överens om att göra en permanent låneförändring men kan istället erbjuda följande villkor:

Huvudbalansen är densamma.

• Husägare uppmanas att göra en ny reducerad betalning.
• Termen för den nya betalningen är fastställd i 3 till 6 månader.
• Implikationen är att om husägaren gör de nya betalningarna i tid under den temporära låneförändringstiden, kan banken bevilja en permanent lånemodifikation.
• Men i slutet av termen kan banken också säga:

"Tack så mycket för att du gav oss lite pengar, men ditt lån är nu i standard." Och banken kunde fortsätta att avskärma. Jag har hört den här berättelsen från flera Sacramento-klienter som tvingades till en kort försäljning med denna manövrering.

Banker hanterar inte kort försäljning samtidigt med en låneförändring

De flesta banker öppnar inte två filer samtidigt.

Du måste bestämma i förväg om du vill förfoga över ett lån eller en kort försäljning. Du ska jaga den ena eller den andra.

En bank kommer att stänga ut en pågående kortförsäljningstransaktion om husägaren senare beslutar att försöka få en lånemodifikation. Längden av tid för att bearbeta en kort försäljning jämfört med en lånemodifikation är ungefär densamma. Vissa låneändringar tar 3 till 6 månader för att avsluta.

Det är orättvist för en köpare som har lämnat ett trovärdigt erbjudande om en kort försäljning och gick med på att vänta på kort försäljningstillstånd för att upptäcka att säljare har haft andra tankar och nu vill göra ett lånsmodifiering i mitten av kort försäljning.

Mitt råd är att fatta ditt beslut och hålla fast vid det. Dessutom, inte anställa något företag för att göra ett lån modifikation för dig eftersom du kan begära det själv utan att betala någon.

Många lån modifieringsföretag är scammers.

Varför kan en kort försäljning föredras över en lånemodifikation?

Husägare som föredrar att komma ut från vattnet kan föredra att göra en kort försäljning i stället för ett lånsmodifiering. En kort försäljning innebär att banken kommer att acceptera en minskad avgång och släppa lånet. Om ditt hem är värt dramatiskt mindre än det skyldiga beloppet, kan det vara mer meningsfullt att göra en kort försäljning och bli befriad från den börda skulden.

Här följer andra faktorer:

Efter 3 års upprätthållande av kredit, om priserna förblir stabila, kan husägare kvalificera sig för att köpa ett annat hem efter en kort försäljning med en inteckning och en betalning som är överkomlig.

• Både en lånemodifiering och en kort försäljning kan påverka krediten. Men antingen är lösningen i allmänhet bättre än en avskärmning.
• Många låneändringar kräver en justerbar betalningsränta än vad som kan öka varje år efter det att de första 5 års fasta betalningarna har gått.
• De flesta av de korta försäljningsförteckningar jag säljer i Sacramento innebär säljare som nekades en lånemodifikation.
• Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.