Hur går säljaren tillbaka efter avslutad hantering?

Fråga: Hur går säljaren tillbaka efter avslutad hantering?

En läsare frågar: "Vi köper ett hem och säljaren har bett att hyra tillbaka i 30 dagar efter stängning. Med andra ord skulle vi bli hyresvärdar innan vi någonsin har flyttat in i vårt nya hem. låter verkligen konstigt för oss. Varför vill en säljare hyra tillbaka? Ska vi tillåta detta? "

Svar: Anledningen till att en säljare kanske behöver hyra tillbaka efter stängning varierar men det är inte ovanligt för en säljare att begära en hyra tillbaka.

Hemmet som säljaren köper är kanske inte tillgänglig när transaktionen stängs eller säljaren kanske inte kan hitta en flyttningsbil på den sista dagen i månaden när efterfrågan på flyttningsbilar är hög.

Som en ny hemköpare kan du naturligtvis finna den här situationen oroande. När allt kommer omkring har du betalat mycket pengar för ditt nya hem, förutom att betala ränta på ett lån till ett hem som du inte kan uppta. Det är förståeligt att du är ivrig att flytta in och ta i besittning direkt. Dessutom kanske du inte har förväntat dig att hitta dig själv som uthyrare.

Hur man skyddar säljaren / köparen när säljarna hyr tillbaka

Behandla denna situation som du skulle ha något annat affärsförhållande. Köpare ska aldrig låta säljare behålla ett hem hemma utan att genomföra ett formellt överenskommelse om övervakning. Dessa avtal spelar ut villkoren för säljarens beläggning och skyddar köpare såväl som säljare.

I Kalifornien har fastighetsmäklare till vårt förfogande en praktisk form kallad Säljaren i Besittning, som bland annat avtalsvillkor adresserar säljaren hyreskostnader. När lämplig ruta är markerad, ändras detta tillägg köpavtalet.

SIP hanterar kortsiktiga säljarhyror som är mindre än 30 dagar och innehåller följande faktorer:

• Hyresperiodens längd
• Hyresbelopp per dag
• Belopp av depositionen
• Om depositionen kommer att hållas i spärr eller släppt till köparen vid stängning
• Sena avgifter, om några, hänför sig till otillräckliga medel och / eller betalningar som mottas sent utanför escrow > Vem betalar för vilka verktyg
• Köparens rätt att ange egendom
• Säljarens uppdrag att behålla fastigheten
• Hyresavdrag och uthyrningsrättigheter
• Försäljarens skyldigheter vid överlämning
• Försäkring för säljarens personliga föremål
• Diverse villkor
• Om en säljare stannar 30 dagar eller längre ska en hyreskontrakt utföras.

Försäkringstäckning för säljaren Hyr tillbaka

Ibland ska köpare insistera på att säljare behåller sin befintliga hushållsförsäkring under hyresperioden.Medan försäkringsbolagen inte är glada att hålla täckningen i påverkan, kommer många att fortsätta policyn på begäran.

Det finns emellertid flera problem i samband med detta. Säljaren äger inte längre hemmet, så vid försäkran kan säljarens försäkringsbolag vägra att betala fordran. Dessutom har köparen försäkringsskydd eftersom långivare insisterar på att köparens försäkringspolicy träder i kraft vid stängning.

Vissa försäkringsbolag har hävdat att om en fordran skulle inträffa och säljaren lämnat ett krav till säljaren, även om säljarens företag betalade det, kan säljarens företag se till köparens försäkringsskydd för ersättning.

I båda fallen ska säljaren bära täckning för säljarens personliga tillhörigheter och bilar.

Fastställande av uthyrningsbeloppet för säljaren Hyr tillbaka

Hyran som säljaren betalar är förhandlingsbar. Ibland vill säljaren inte betala någon hyra men be om att stanna i hemmet för några dagar utan hyror. I så fall är det fortfarande klokt att genomföra ett avtal som behandlar ansvarsfrågor och löptid.

Eftersom de flesta köpare finansierar ett nytt hem, uppbär köpare intresse och betalar skatter och försäkringar för ett hem de inte upptar. Det är rimligt att i de flesta fall debitera säljaren ett belopp som motsvarar en daglig prissättning som består av köparens huvudstol, ränta, skatter och försäkringar.

Om köparens nya hypotekslån innehåller inskränkningar (skatter och försäkringar) är det ganska enkelt att dela PITI-betalningen med 30 dagar och debitera säljaren det proratabeloppet per dag.

Till exempel, om köparens nya betalning är 3 000 PITI, skulle det motsvara $ 100 per dag.

Men en PITI-betalning för en återförsäljare är inte nödvändig. Smarta köpare skulle kontrollera befintliga hyreskostnader. De kan hitta en PITI-betalningsberäkning är mindre än genomsnittliga hyreskostnader.

För ytterligare skydd - och att följa lokala hyresregler eller andra statsspecifika lagar som reglerar hyresvärdar och hyresgäster - kan köpare och säljare kanske överväga att teckna en standard bostadsavtal. För mer information, kontakta en fastighetsadvokat.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.