Vad är en verifiering av fastighetsförhållanden?

En läsare frågar: "Vi slutförde just vår slutliga genomgång av ett hem som vi ska stänga nästa vecka. Under vår inspektion upptäckte vi några av dörrarna som var på sovrummen är nu lagrade i garaget. Har vi rätt att få säljaren att sätta tillbaka dem? Vår agent gav oss en verifikation av egenskapstillståndet att underteckna. Vi skrev på det att vi vill ha dörrarna installerade. Vi är oroade över att Säljarna kanske planerar att springa iväg med dörrarna. Kommer en säljare att göra reparationer som noteras vid kontrollen av fastighetsförhållanden? "

Svar: Det här är inte ett e-postmeddelande som denna guide svarade på eftersom din hemköpshandbok är en REALTOR®. Som REALTOR® är hon förbjuden att störa en annan REALTOR's®-transaktion. Därför är det enda rätta svaret på det här att fråga din agent vad du ska göra om verifieringen av egendomen.

Men eftersom denna transaktion inte längre är en aktiv situation, tar jag upp frågan i hopp om att erbjuda en förklaring till andra köpare. Först förstår att en verifikation av egendomsförhållanden inte är ett verktyg för förhandlingar. En kontroll av fastighetsförhållanden används för att befria en fastighetsmäklare från ansvar efter den slutliga genomgången, samt bevisa att köparen hade möjlighet att titta på fastigheten en gång till.

En standard C. A. R. form som används i delstaten Kalifornien säger att verifieringen av egendomsvillkor inte är en händelse för köpavtalet.

Det betyder att det inte finns några villkor för att tillfredsställa innan stängningen. VOP ändrar inte säljarens avtalsförpliktelser gentemot köparna. Till exempel, om en säljare accepterade att fixa en vattenvärmare, är säljaren fortfarande skyldig att fixa vattenvärmaren, även om vattenvärmaren ännu inte är reparerad.

Verifiering av fastighetskrav och slutlig genomgång

De flesta köpkontrakt innehåller någon typ av verbiage som säger att säljaren lovar att leverera hemmet vid stängning i samma skick som inköpsavtalets datum.

Inköpsavtal tillåter ofta även en slutlig genomgång som ska utföras inom ett visst antal dagar före stängning. En köpare har i allmänhet möjlighet att avstå från den slutliga genomgångskontrollen eller genomföra genomgången. Det rekommenderas aldrig att en köpare avstår från denna inspektion. Varför? För om något hemskt hade hänt och du tillät spärren att stänga innan du löste det, kan din huvudsakliga användning mot säljaren innebära att du går till domstol.

När ett villkor för verifiering av egendom avstår

För några år sedan sålde jag en lägenhet till en köpare från Saudiarabien. Hon ville inte göra den slutliga genomgången, och hon undertecknade ett upphävande av slutkontrollen.Jag hade frågat om hennes dotter kunde göra genomgången för henne, men hon avböjde. Några dagar efter avslutningen träffade jag dottern vid lägenheten för att ge henne nycklarna. När vi öppnade dörren upptäckte vi två stora problem.

Det första problemet var att någon hade vänt A / C-enheten mycket låg och fläkten var på full blast. Platsen var en frysande, arktisk temperatur. Det var så kallt att A / C-enheten hade frusit. Ett isblock hade smält och mattan var blött.

För det andra var det en stark kattlukt. Vi hade inte märkt en katt i hemvist tidigare.

Men lukten när vi öppnade dörren var oundviklig. Katturin har en distinkt lukt, och det är mycket svårt att bli av med det. Hade den här köparen genomfört sin slutliga genomgång och noterade objekten vid en verifikation av fastighetsförhållandena, kunde vi ha utfärdat en begäran om reparation eller begärt en koncession före stängning. Men vid denna tidpunkt var det för sent att hålla upp stängningen eftersom den hade stängt.

En bekräftelse av egenskapstillstånd är inte det formulär som ska användas för att stoppa spärren från stängning. För att förhindra stängning, skulle en köpare behöva signera en specifik förfrågan. En köpare kommer aldrig att ha så mycket hävstång efter stängning som en köpare kommer att ha innan stängningen.

Jag borde också peka på att köparen som skrev att fråga om dörrarna i garaget var förmodligen en första hemköpare, och en mycket nervös första gången hemköpare på det.

I de flesta fastighetsaffärer är det ovanligt för en säljare att ta bort armaturer utan tillstånd eller tillstånd. Min gissning är att dörrarna i garaget alltid varit i garaget, och köparna märkte inte dem under den första hemkontrollen.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}