Gör att banken accepterar en kort försäljning

Det finns ett sant fakta om att förhandla om en kort försäljning. Även om du är en framgångsrik kort försäljning agent som har förhandlat fram hundratals kort försäljning under åren, kommer du att hålla med mig på detta faktum. När du tror att du vet allt som finns om en kort försäljning, kommer reglerna att ändras. Det beror på att det inte finns några riktiga regler. Med undantag för HAFA. Och de tolkas löst.

Även med ett brett kunskap får korta försäljningsagenter fortfarande oönskade råd från dem som försöker hjälpa.

En av mina favoritförslag är:

Varför visar du inte banken Hur mycket pengar kommer det att gå förlorade om dessa hem går till avskärmning?

Jag antar att den här hjälpsamma idén ska förmedlas via tjugosju 8 x 10 färgblanta bilder med cirklar och pilar och ett stycke på baksidan av var och en. Se, saken är banker i branschen att låna pengar tenderar att anställa anställda som vet hur man arbetar med en räknare. Bankförhandlare behöver inte en lektion i Finans 101, oavsett vad en utomstående kan tro.

Om en bank överväger ett kortförsäljningsbud, har banken redan gjort matematiken. Banken har redan tittat på sin PSA och bestämt om det ger mer pengar från avskärmning eller en kort försäljning. De flesta banker är företag. Bolagets mål är att växa, bli större och tjäna mer pengar.

Korta försäljningsagenter kan visa banken i vilken riktning deras lokala marknader rör sig. Om hemvärden faller kan det vara bra att acceptera ett erbjudande den här månaden under nästa år.

Men för det mesta är bankerna inte intresserade av en lokal fastighetsmäklare. Deras förhandlare tittar inte ner på vägen i framtiden. De tittar på vad de kan göra idag. Idag kommer de att godkänna eller avvisa din korta försäljning eller annars gå på semester.

Hur man hjälper banken att godkänna ditt korta erbjudande om försäljning

Om du är verkligen seriös om att hjälpa banken att acceptera det korta försäljningsbjudandet, lär du dig att ge banken vad den vill ha.

Det är inte fruktbart att argumentera med banken, även om banken har fel. Om banken berättar att himlen är lila, då säger du ja, himlen är lila. Argumentera inte för spridningen av högfrekvent ljus. Du kommer förlora. Här är fler tips:

• Lämna dokument omedelbart.

  Din agent kan skicka dig ett dokument som du har svurit du redan har skrivit. Blanketter som en armlängdsansökan, ett kortfattat försäljningsnotatillägg eller ett kortförsäljningsavtalstillägg uppdateras ständigt och ändras av bankens advokater. Den version du loggade tidigare kan vara föråldrad när du är nära ett kort försäljningstillstånd.

  Om banken vill ha ett uppdaterat bankredovisning eller lönestub, stoppa omedelbart vad du gör och skicka det dokumentet till din agent eller förlustreducerare.Om du inte visar brådska till banken genom att snabbt svara på dess förfrågningar, kan bankens förhandlare ta sin söta tid att hämta filen igen. Många uppgifter har deadlines. Om din agent saknar en tidsfrist kan filen stängas.

• Skicka fullständiga dokument.

  Skicka varje sida i den avkastningen, varje sida i det bankkontot. Gör inte misstaget att tro att banken föredrar den förkortade versionen. Den vill ha varje sida. Se till att ditt lånenummer finns på varje sida.

  På HUDs bör din agent veta att banker i allmänhet vill se både säljarens och köparens namn. Ibland vill bankerna se de yngre låntagarnas namn också stavade ut. Om HUD innehåller krediter från säljaren till köparen som inte är egentligen krediterar, försäkrar jag alltid att köparens sida av HUD är klar. Även om siffrorna är tillverkade på beräkningen. Eftersom förhandlare ofta inte förstår varför en säljare kredit är en köparens debit på HUD, om inte de kan se den i svartvitt.

• Skicka en CMA för att motivera priset.

  Gör inte lågboll, skicka ett rimligt och rättvist erbjudande till närmande marknad. Ibland kommer bankerna att berätta att de vill ha ett högre försäljningspris baserat på BPO. Det kan innebära att banken inte vill göra din korta försäljning eftersom det kommer att göra mer pengar genom avskärmning, och det vill bara inte berätta det. Eller det kan betyda att BPO-agenten är inkompetent. Du vet inte vilken. Så fråga din agent att skicka CMA.

• Ge banken köparens dokumentation.

  Visa banken köparen är stark och engagerad. Agenter kan göra detta genom att ge en kopia av köparens allvarliga pengar insättning. Dessutom skicka ett preapproval brev, daterat och signerat av köparens långivare inom de senaste 30 dagarna på brevpapper, inte mindre. Inkludera ett kontoutdrag som bevis på medel.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}