Lära vad som kan gå fel i underskrivning

Hemköpare som har godkänts har det svåraste att förstå varför de kan bli avvisade i försäkringsbrev. De tror det eftersom en långivare gav dem ett preapproval brev att de var kvalificerade och kunde köpa ett hem. Ett preapproval brev betyder att de verkar kvalificerade men tills försäkringsbrevet granskar filen och noggrant granskar sin personliga situation finns det många sätt att en tidigare godkänd låntagare kan bli sparkad av försäkringsbrev utan godkännande.

De flesta köpare blir godkända, men vissa gör inte det faktum att de flesta hemköpare är omedvetna om saker som kan gå fel i försäkringsbrev är förmodligen en fördel på ett sätt, för att de inte gör det. Jag vet inte tillräckligt för att vara nervös. De flesta köpare godkänns, men vissa gör det inte. De som avvisas tenderar att ta det väldigt hårt, speciellt om de var oförberedda för den nyheten. De är inte ofta berättade att det är möjligt att de inte kommer att få lånet. Deras fastighetsmäklare vet inte, och långivaren tenderar att hoppas på det bästa.

De saker som kan påverka ditt lån

Låntagarna antar ofta det eftersom de är aktuella på alla svängande skuldbetalningar som de har utmärkt kredit. De tänker inte på sådana begränsningar som skuldsättningsgrad och back-end-förhållanden, och hur deras senaste 10 års kreditrapportering kan påverka ett FICO-poäng. Nedan följer några av de saker som kan gå fel i försäkringsbrev och hur det kan påverka låntagarens förmåga att bli godkänd för inteckning.

En låg bedömning

Den första sak som kan gå fel i försäkringsbrev är bedömningen. Endera värderingsbedömningen kan leda till en låg bedömning eller garantisten kan kräva en granskningsbedömning av en annan bedömare precis före godkännandet. Det finns sätt att tävla om en låg värdering, men det mesta av tiden kommer bedömaren att vinna.

Om köparen inte har pengar för att betala skillnaden och säljaren vägrar att sänka priset, kan den pågående försäljningen avbryta.

Om den första bedömningen återspeglar köpeskillingen, men den andra bedömningen är låg, kommer filen troligtvis att avvisas av försäkringsgivaren. Värdena anses vara oförenliga. Vissa typer av lån förbjuder en tredje bedömning genom att ange ett ärende nummer, så det är inte som att en låntagare helt enkelt kan ansöka hos en annan långivare och betala för en ny bedömning.

Fastigheten kan inte kvalificera sig för hypotekslånet

Högt på listan över andra saker som kan gå fel i försäkringsbrev är det faktum att fastigheten själv inte kan kvalificera sig för hypotekslånet. Värderaren kan indikera att vissa strukturer inte överensstämmer eller bedömaren inte kan hitta ett tillstånd för en ombyggnad, eller om otillåtna förbättringar kan kräva omfattande reparationer för att få hemmet till kod eller hemmet kan anses vara obebodligt.

Oförklarliga luckor i sysselsättningshistorik och andra jobbrelaterade faktorer

En annan stor angelägenhet om saker som kan gå fel i försäkringsbrevet gäller sysselsättningshistoria. Finns oförklarliga luckor i låntagarens anställningshistoria? Har låntagaren bytt jobb under de senaste 2 åren och den nya positionen faller inte inom samma arbetssätt?

Är låntagaren tillfälligt anställd och ännu inte permanent? Är företaget troligt att uppsägning anställda inom en snar framtid? Nyligen förklarade en försäkringsgivare en låntagare att hennes lån skulle avvisas om hon inte kunde få ett brev från hennes arbetsgivare, delstaten Kalifornien, vilket garanterar att hon inte kommer att bli uthuggad de närmaste 3 åren. Ganska mycket omöjligt.

All inkomst som används för att kvalificera sig för hypotekslån måste dokumenteras av arbetsgivaren. Om en anställd får bonusar, provisioner eller regelbunden övertid som inte är garanterad, får låntagaren kanske inte använda den extra inkomsten för kvalificeringsändamål.

Andra oväntade faktorer

Några av de andra faktorer som har orsakat saker att gå fel i försäkringsbrev är ofta en fullständig överraskning för låntagaren. Låntagaren kanske inte inser omfattningen av vissa typer av problem och hur de kan påverka en inteckning.

En annan låntagare var redo att komma ifrån sig när han plötsligt upptäckte att han ännu inte skilde sig. Han trodde att hans skilsmässa hade slutförts men det var det inte. Han blev snart ex-fru vägrade att underteckna ett upphovsrättsakt, så låntagaren kunde inte bli godkänd för inteckning.

En annan låntagare upptäckte att en dom mot honom plötsligt dök upp som spelades in i ett annat land. Tillbaka i gamla dagar, före den digitala tiden och förbättrad kommunikation, skulle ett föremål som detta ha varit oupptäckt. Inte idag.

En låntagare som inte har lämnat in en avkastning eller inte har lämnat in en förlängning och betalat skatter som betalas, om någon, kommer sannolikt inte att göra det heller inte

Kort försäljning eller avskärmning

Om du har haft en kort försäljning eller en avskärmning inom en viss tidsperiod, kan det räcka för att sparka din fil ur försäkringsbrev. I allmänhet är FHA långivare mer lustiga om den tid som krävs för att köpa ett annat hem efter en kort försäljning eller avskärmning, men konventionella långivare kan avvisa din försäkringsfil av dessa skäl om de så önskar. För att inte tala om, rapporteras en viss kort försäljning felaktigt som en avskärmning.

Din bästa satsning för att undvika att hantera saker som kan gå fel i försäkringsbrevet är att avslöja hela din ekonomiska historia till långivaren före ditt första lån före godkännande. Be långivaren att kontrollera din kreditfil. Filera dina avkastningar, behåll ren kredit och spendera inte dina besparingar eller lägg till kreditkortsskulden mellan den tid du gör ett erbjudande och bli godkänd av försäkringsbrev.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.