Saker som kan gå fel efter att ha köpt ditt hem

När en köpare gör ett erbjudande på min lista, är den första tanken som korsar mitt sinne hur man förhindrar de många saker som kan gå fel när man säljer ett hem. Mina säljare är å andra sidan extatisk och glada att ha fått ett erbjudande, och de funderar inte på eventuella katastrofer. De är inriktade på att stänga, och kanske undrar varför de behövde en agent först och främst eftersom allt såg ut så danged enkelt att göra.

De tänker inte på det arbete som uppstod på förhand som gick in på att förbereda ett hem till salu. Från att prissätta hemmet korrekt, till hemstadiet, fotografering, strategisk marknadsföring, mäklarutflykter, öppna hus, online-kampanjer. Nej, vad de ser är en agent som sitter fast för försäljning på gården och nu säljs deras hem. Slut på berättelsen, i sin bok.

Men det är bara halvvägs att acceptera ett inköpsbud. Tänk på hemförsäljning som 1/4-up-front-förberedelse, erbjuda förhandlingar som 1/4, komma igenom heminspektionerna som ett kvart och slutligen navigera de sista lånebehoven som sista steg.

Mycket kan gå fel när hemmet går i kontrakt. Det här är när ditt val av ett listagent blir tydligt. Hyrde du en oerfaren agent som kan hantera dessa slutsteg dåligt eller en rabattagent som kanske inte erbjuder stängningstjänster alls?

Det finns så många saker som kan röra upp en stängning, att jag bara slår de största hindren och lämnar de mindre frågorna för en annan dag:

Det första som kan gå fel efter Försäljning av ditt hem

Inga pengar till insättning. Våra Sacramento MLS kräver att vi ändrar statusen för våra listor inom 3 dagar, och många andra flera noteringstjänster kräver en liknande tidsram. För att inte nämna, köparens agenter är väldigt arga om de har lined upp en potentiell visning, bara för att upptäcka att hemmet redan är såld men noteringsagenten ändrade inte statusen i MLS.

Säljare är också angelägna om att stoppa showen och starta förpackningen.

Men det första som kan gå fel när du säljer ditt hem är att upptäcka att köparen inte har deponerat pengar i escrow, det finns ingen allvarlig penninginsättning på filen. Eftersom allvarliga pengar i allmänhet är en avtalsförpliktelse och det visar köparens god tro, gör det alla obehagliga och det är en stor röd flagga om pengarna inte deponeras.

Det större problemet är att ha ändrat statusen i MLS i väntan på och eftersom köparen har avbrutits på grund av kalla fötter, måste hemmet nu återvända till marknaden som en back på marknaden. Alla undrar vad som är rädd för köparen. Det är hemskt för säljaren. En tillbaka på marknaden hem är som en döds kyss.

Den andra sak som kan gå fel efter att ha köpt ditt hem

En dålig heminspektion. För att vara rättvis är det inte alltid en dålig heminspektion som missar några köpare, eftersom många köpare vet väldigt lite om inspektioner och inte kan tolka dem korrekt. Ofta har deras agenter ingen hjälp heller. Om de hade otur att ha anställt en dålig heminspektör, kan de inte heller lita på inspektören. Killar kan ta en 2-veckors klass och kalla sig en heminspektör.

Massor av köpare vill avbryta efter en heminspektion, och de inser inte att alla hem har brister.

Eller frågar de säljaren att reparera problem eller kräva skandalösa summor pengar för mindre reparationer. Jag hade nyligen en köpare efterfrågan i en begäran om reparation att min säljare fixar ett litet hål i en vägg i en garderob och olja en pipande dörr, över vilken säljaren sålde som är och levde ur staten. Vi nekade begäran och det stängdes fortfarande. Många transaktioner faller dock ifrån varandra efter en heminspektion.

Den tredje sak som kan gå fel efter att ha köpt ditt hem

En låg värdering. Du kommer att träffa agenter som kommer att insistera på att leverera jämförbar försäljning till en bedömare, och det är så förolämpande för bedömaren. De slutar inte att överväga att en bedömare rynkar på den typen av övning. Det är som att berätta för en bedömare att han eller hon inte vet hur man ska göra jobbet. Agenter tror att de är proaktiva och hjälpsamma och istället ser de ut som en know-it-all.

Du behöver en agent som vet hur man kommunicerar med en bedömare och kan hjälpa utvärderaren att utvärdera hemmet annorlunda om värdet är svårt att bestämma. Det här är ett område där din agent definitivt kan bryta eller göra transaktionen för dig, och där erfarenheten ofta lönar sig. Du är inte ur skogen tills bedömaren skriver ut värderingen och värdet är till ditt försäljningspris.

Den fjärde sak som kan gå fel efter att ha köpt ditt hem

Avskrivning avvisar filen. Kanske lånade inte låntagaren som ursprungligen godkände köparen inte alla fakta. Kanske är köparen skilsmässa och snart är han ex-make / maka vägrar att underteckna en upphovsrättsakt. Kanske är köparens inkomstinkomst beroende av bonusar som inte kan styrkas. Kanske har ex-makan en kort försäljning på sin rekord under de senaste åren, eller det finns en dom mot en av låntagarna. Massor av saker kan gå fel i försäkringsbrevet.

Den femte sak som kan gå fel efter försäljning av ditt hem

Köparens innehav. Visst, ditt köpkontrakt definierar förmodligen datumet för köparens innehav men det gör inget bra om säljaren inte kan flytta ut eller köparen plötsligt behöver flytta förr, båda kan ske. Koordinering av utflyttningsdatum, schemaläggning av den slutliga genomgången och säkerställande att det inte finns några överraskningar, alla reparationer har slutförts enligt överenskommelse och hemmet har rengjorts av säljaren är inte alltid enkelt.

Det är viktigt att komma ihåg att vi behöver flexibilitet och lugna nerver, vilka båda ofta är korta, desto närmare blir det att stänga. Ibland är det bästa tillvägagångssättet att förlänga stängningen eller arrangera en säljare rentback.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.