Borde hemförsäljare hyra en taksäljare?

Hemförsäljare frågar mig ofta om de borde spendera lite extra pengar och få en bedömning från en professionell bedömare innan de listar ett hem till salu. Jag kan förstå den känslan, men om inte egendomen är så unik att noteringsagenten inte kan utarbeta en jämförande marknadsanalys kan det vara överkill att betala för en fullvärdig bedömning.

Anledningar till att en bedömning sällan hjälper till när man säljer ett hem

• För att börja med är appraisers som professionella i alla yrken, vissa är utmärkta och vissa kunde inte hitta en fastighet med två kartor och en ficklampa. Utvärderingar är inte en garanti för värde. Ibland är en bedömning inte ens en uppskattning av värde. I vissa stater kanske bedömare inte behöver licensieras. Om inte en säljare har förstahandsupplevelse med en viss värderingsman, finns det inget sätt att känna sig helt säker på att bedömningen kommer att vara korrekt.

• Bedömare kan göra misstag. Om bedömaren inte är bekant med ett grannskap eller dess egenskaper som kan påverka värdet, kan bedömningen vara ofullständig. Metoden som används av många bedömare för att fastställa marknadsvärde är att jämföra liknande bostäder i liknande tillstånd som nyligen har sålts. Ibland tar agenter bort fotografier efter stängning från MLS. Om värderaren inte har tittat på det inre av hemmet kan bedömaren utan tvekan använda ett hem som behöver repareras som en jämförbar försäljning till ett uppdaterat hem.
• Bedömare kan inte alltid hitta alla nödvändiga uppgifter. Jag får antagligen minst ett samtal per vecka från en appraiser som frågar mig om min senaste försäljning. Bedömarna vill veta om det var något ovanligt om hemmet, om säljaren betalade köparens stängningskostnader eller om det fanns särskilda medgivanden. Inte alla fastighetsmäklare är tillgängliga för att svara på dessa typer av frågor och inte alla utvärderare frågar, plus toppproducerande agenter kanske inte kommer ihåg detaljerna i varje enskild transaktion.

• Bedömare kan skilja sig från värde från varandra, även expertbedömare kommer inte alltid överens. Fråga 3 bedömare för en uppfattning om värde, och du kommer sannolikt att få 3 olika åsikter. Därför frågar säljare ibland 3 fastighetsmäklare för en värdefull uppfattning och slutar göra den värsta säljarens misstag någonsin när de väljer agenten som erbjuder det högsta priset.

Hur köparna bedömer bostäder till salu

Hemprisning är delkonst och delvetenskap. När fastighetsmäklare utarbetar en jämförande marknadsanalys försöker vi bestämma hur mycket köparen ska betala för hemmet och det pris som långivarens köpare ska bedöma. Dessa värden kan vara två olika siffror.

Ibland är köpare väldigt förvirrade när de köper ett hem. De jämför i allmänhet värden bland hem de har turnerat, så de vet inte riktigt hur man ska bestämma värdet när de enda hem de ser är bostäder till salu.De vet vilka andra säljare som frågar efter sina hem, men de vet ofta inte vilka bostäder i grannskapet som nyligen har sålts och hur mycket.

Om de får jämförbar försäljning, har köparna i allmänhet inte tillräckligt med bedömningskunskap för att veta hur man anpassar sig för avvikelser mellan bostäderna. De kan försöka jämföra ett hem med en pool och uppgraderingar till ett hem på mindre parti utan pool och behov av arbete, och har ingen aning om hur man beräknar skillnaden i monetära termer. För att lägga till förolämpning mot skada, vet inte heller deras agent det heller.

Till exempel kan en köpare få veta att hemmet bredvid säljs för 300 000 000 kronor. Det skulle räcka för att köparen tror att hon borde kunna erbjuda 300 000 000 kronor för bostadsutbudet bredvid det.

Hemmet till salu bredvid det där hemmet kan dock ha ett extra sovrum och bad, vilket skulle innebära att det förmodligen skulle vara värt mer. Hur mycket mer är ett extra sovrum och bad värt? Köparna vet inte.

Köpare fattar ofta ett prisbeslut baserat på de konkurrerande bostäderna till salu. Om de turnerar ett hem som är ett dyrt hem, till exempel, som gör det rimligt prissatta hem ser ut som ett fynd. De kan också fråga sin fastighetsmäklare om hur mycket de ska betala, och agenten kan till exempel säga att det genomsnittliga priset för försäljningspriset till priset är 98%, så agenten kan föreslå en 2% prisreduktion .

Köparna borde inte fråga en fastighetsmäklare om hur mycket man kan erbjuda för ett hem. De flesta agenter är obekväma som antyder ett erbjudande pris eftersom det inte är deras hem och några av dem, som jag hatar att erkänna, är okvalificerade att svara.

En köpare bör begära en fastighetsmäklare för att ge köparen tillräckligt med information så att köparen kan fatta ett välgrundat beslut.

Mer skäl till att en säljare betalad bedömning skulle kunna vara till nytta

En av de främsta anledningarna till att en säljare betalad bedömning innan du listar ett hem är sannolikt att vara slöseri med pengar för säljaren beror på att köparen kanske inte lita på bedömningen. Köparen kan tro att säljaren övertalade bedömaren för att komma fram till ett högre än lättbegränsat värde eftersom köpare ofta är misstänksamma. Köparna tenderar att känna sig misstänksamma eftersom de är oroliga att hantera i en utländsk miljö, mer än för att allt är underhandligt pågår.

Utöver detta kommer köparens långivare absolut inte att acceptera säljarens bedömning. Köparen kommer fortfarande att behöva betala en separat avgift för en bedömning för att erhålla finansiering. Om det också är högst sannolikt att köparens långivare kan kräva ytterligare bedömning, precis före stängning, för att kontrollera noggrannheten i den första utvärderingen. Eftersom långivare är uppmärksamma på att inte alla värderingar, särskilt sedan genomförandet av HVCC, är korrekta. För att inte nämna, eftersom marknaden krasch 2008, långivare idag inse en bra bedömning är helt enkelt en bra uppskattning av värde och uppskattningar kan variera.

Medan en fastighetsmäts uppskattning av värde inte är en bedömning och inte borde tolkas som sådan kan generellt noteringsagenter göra ett ganska bra jobb att bestämma ett noteringspris baserat på jämförbar försäljning och marknadsrörelse.Det är en av anledningarna till att vi gör stora pengar.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.