Hur man använder en låneansvarsförmåga när man köper ett hem

Det var en gång en ganska vanlig praxis för en hemköpare att göra ett erbjudande föremål för förmågan att få en inteckning, vilket var känt då det nu är som en låneansvar. Tidsförändringar och fastighetsmarknader dikterar typiskt typ av verbi och kontraktsförutsättningar som är acceptabla. En lånefärdighet idag är ofta lite knepig.

Anledningen till utmaningarna är den typ av låneansvar som är mest förekommande.

I Kalifornien fastigheter, till exempel, som många andra ställen i landet, kan en hemköpare titta på flera typer av låneansvar och införliva en eller flera av dessa händelser i inköpsbudet.

Endast hemköpare som erhåller finansiering tenderar att göra inköpsavtalet beroende av att erhålla ett lån. Kontantköpare begär inte lånegaranti eftersom det inte finns något lån. Kontraktet kan vara villkorat av att köparen erhåller en:

• FHA-lånet, som har sin egen uppsättning krav, eller
• ett VA-lån, som garanteras av Veterans Administration, eller
• ett konventionellt lån som vanligtvis säljs i sekundärmarknad, eller
• lån från en kreditförening där låntagaren är medlem eller
• privatfinansiering, som ibland kallas för ett lånepengagivån.

Beroende på vilken typ av lån kan långivaren kräva vissa fastighetsförhållanden eller reparationer för att göra lånet. Om säljare och köpare inte kan komma överens om reparationer eller utlåningsvillkor, kommer köparen inte att få lånet, och transaktionen kan komma ifrån varandra.

Köparen har i allmänhet en viss tidsperiod i köpeskillingen för att erhålla finansieringen. I vissa fall kan kontraktet ge köparen ett val att välja mellan ett visst antal dagar innan låneansvaret måste tas bort eller vara uppfyllt eller att låneansvaret ska gälla, om alla parter är överens, på plats tills de stängs.

Det är här problemet börjar. De flesta säljare förväntar sig att en köpare måste få finansiering. Säljare är vanligtvis något rimliga och kommer att tillåta en viss tidsperiod att passera för köparen att få finansieringen och ta bort låneansvaret, men inte varje säljare vill vänta tills stängningsdagen för att ta reda på om köparen verkligen kan att stänga escrow. Det är inte helt rättvist för en säljare för en köpare att be om en 30-dagars stängningsperiod utan ett bestämt åtagande att stänga. Å andra sidan kan en köpare vara mycket nervös när man tar bort en låneansvar före stängningen.

En köpare kanske undrar vad som skulle hända om långivaren, för en eller annan oförutsedd eller udda anledning, beslutade att avvisa lånet. Om köparen hade tagit bort låneansvaret kan köparen vara på säljarens barmhärtighet, och köparens allvarliga pengar skulle kunna vara i fara.Få köpare är villiga att ta ett spel på att förlora insättningen.

Kunderna får självklart och presenterar ett preapproval brev innan de gör ett erbjudande. Det är det preapproval brev säljaren åberopar som bevis på köparens kreditvärdighet och förmåga att kvalificera sig för ett lån. Men efter att filen är förpackad för försäkring kan andra problem dyka upp.

Okända bedömningar kan förekomma i de offentliga dokumenten, en köpare kan få en blink på kreditrapporten som hade glidit igenom sprickorna. En ex med en tidigare kort försäljning kan göra en spjäll på kvalificerad, en köpare kunde förlora sitt jobb, en köpare kan vara anställd precis under den obligatoriska 2-årsperioden eller få löner som inte återspeglas på lönestubbar. Det finns en bazillion saker som kan gå fel Låt oss inte förbise att den andra typen av lån beredskap är bedömningen. Bedömningsberäkningen är ofta skild från låneansvaret. Bedömningsberäkningen innebär att hemmet ska bedöma till inköpspriset. Om värderingen är lägre än köpeskillingen kan köparen avbryta att köparen har en bedömningsfaktor i köpavtalet. Om säljaren samtycker till att sänka priset för att uppfylla bedömningen förväntas köparen ta bort bedömningsberättelsen.

Men vad händer om vid stängning av försäkringsgivaren bestämmer sig vid den 11: e timmen för att beställa en andra bedömning och den andra värderingen visar sig vara låg bedömning? Om köparen har släppt bedömningsberättelsen föreligger ingen bedömningsfel. Om låneansvaret ännu inte har släppts, kan köpet dock fortfarande vara beroende av köparens förmåga att få lånet.

Det här är oro som ska behandlas hos din fastighetsmäklare innan du gör ett erbjudande att köpa ett hem. Vissa köpare är bekväma att ta bort en lånegaranti när en långivare försäkrar köparen att filen är redo för finansiering. Men om långivaren har oro, är det kanske inte en bra idé att ta bort låneansvaret. Lån beredskap talar också till en säljare. Nackdelen är när ditt erbjudande är bland flera erbjudanden, och de andra köparna är villiga att ta bort en låneansvar eller förkorta perioden, och du insisterar på att låneansvaret är intakt hela vägen till stängning, ditt erbjudande kanske inte accepteras. Säljaren kanske tror att du har ett problem som kan orsaka problem vid stängning.

I svåra situationer som dessa frågar vissa hemköpare långivaren att godkänna filen genom försäkringsbrev innan de någonsin gör ett erbjudande att köpa ett hem. Underwriting godkännande tar bort rädslan för osäkerhet och stärker erbjudandet.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.