Hem köper utan beredskap att sälja ett befintligt hem

Att köpa ett hem med beredskap att sälja är inte alltid så lätt som det låter. Det säljer inte ditt befintliga hem som är generellt problemet, det är motviljan hos vissa säljare att acceptera ditt inköpsbudget som en kontingentförsäljning. Om du vill göra huvudet verkligen ont, tänk på vad som händer när du köper ett hem som är beroende av din hemförsäljning, och köparen till ditt hem köper med en försiktighet att sälja köparens hem.

Det är dominopåverkan. Du kan ha Säljare A (vilken är du) som säljer till Köparen B. Köparen B säljer köparens B: s hem till Köparen C, vilket gör köparens B prestanda beroende av Köparen C. Om köparen C inte kan stänga, kan inte köparen B eller dig. Men om köparen C säljer till köparen D, kan du få fler problem. För om köparen D flingar, faller hela kedjan från varandra.

En säljare som accepterar ett erbjudande under en dominoförsäljning så här tar en större risk än att acceptera ett erbjudande med endast en beredskap att sälja eftersom det finns fler sätt att transaktionen kan spränga. Det finns situationer och typer av fastighetsmarknader som kan göra det mycket svårt för en köpare med ett befintligt hem att sälja för att köpa ett annat hem under en inköpsberäkning. Eftersom det gäller att sälja till en köpare som inte har någon anledning att sälja eller sälja till en köpare med en försäkringsförutsättning att sälja, vilket är beroende av en tredje parts prestation, vilket tror du att en säljare väljer?

Vilken skulle du välja?

Vidare kan kontraktet om beredskap för inköp tillåta säljaren att hålla säljarens hem på marknaden och att öppet försöka hitta en säkerhetsköpare. I norra Kalifornien kan denna typ av status kallas Aktiv med en frigivningsklausul. Det är i princip en kick-out-klausul som säger att om säljaren får ett acceptabelt back-up-erbjudande, har säljaren rätt att ge den befintliga köparen minst 72 timmars varsel för att släppa ut beredskapen att sälja eller säga upp kontraktet.

Vad innebär utsläppandet av beredskapen att sälja betyder? Det beror på ordalydelsen och avtalsförpliktelsen. Det kan innebära ekonomiskt kvalificerat att köpa det nya hemmet utan att sälja köparens befintliga hem. Det kan också innebära att man går vidare med tron ​​på att det befintliga hemmet kommer att stänga och om det inte stängs av någon anledning kan köparens allvarliga pengar vara i fara för missförhållanden.

Kontrakt innehåller vanligtvis någon form av god trosförhandlingar och upplysningar. Det innebär att du inte kan hålla bort relevant information från en säljare. Om en köpare behöver sälja ett hem för att få kontanterna att stänga escrow, bör detta viktiga faktum avslöjas. En köpare är sannolikt skyldig att avslöja detta faktum. Efter offentliggörandet kan köparen dock vara fri att göra ett erbjudande utan att det föreligger en händelse att sälja om köparen är villig att ta risk.

Vad är den vanliga risken?

Risken är att köparen kan vara juridiskt ansvarig för att inte stänga transaktionen som lovat om köparens hem inte stänger. Utan beredskap att sälja finns det ingen "utklausul" för köparen, förutom normala beredskapsperioder för sådana saker som bedömning, heminspektioner eller låneansvar. Köpare som anser denna manövrering bör också få juridisk rådgivning och inte lita på den här artikeln eller deras fastighetsmäklare som grund för att köpa ett hem när de säljer utan beredskap för den försäljningen.

Den finansiella risken kan vara köparens allvarliga pengar insättning eller likvida skador eller någon annan form av ersättning till säljaren. I min erfarenhet kommer frågan ofta ner till allvarliga pengar insättning - kommer köparen vara berättigad att få återbetalning av allvarliga pengar insättning vid avbokning?

Det är en annan lång artikel. I grund och botten är den nedersta linjen att säljarna vill vara fria att sälja till en annan köpare eller vill de kämpa över allvarliga pengar insättning? Om köparen vill ha insättningen och säljaren inte vill släppa det, kan de flesta escrow-företag i Kalifornien tillåta parterna att avbryta transaktionen och lämna insättningen i tvisten. Båda parterna måste dock underteckna avbokningen.

Om en part vägrar att underteckna annulleringen, och låt oss säga att envis part är köparen, kan säljaren hitta sina händer bundna.

Hon kan inte vara under kontrakt till två köpare på samma gång, så säljaren kan behöva vidta rättsliga åtgärder för att få avtalet släppt. I de här fallen, hur denna tvist löses, väl säljaren släpper vanligtvis den allvarliga pengar insättningen. Vilket leder oss tillbaka till frågan: Är köparens insättning i fara? Det är en fråga för köparens advokat att svara.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.