Hem köper föremål för ett befintligt lån

När räntorna stiger, börjar köpobjekt plötsligt se ut som ett mycket attraktivt finansieringsalternativ för hemköpare. När räntorna är låga tenderar hemköpare att undvika transaktioner. Men räntorna är inte den enda faktorn som används för att avgöra om en köpare kan göra ett inköpsbud med finansiering.

Vad handlar det om att köpa?

"Köpobjekt" betyder att köpa ett bostadsobjekt till det befintliga inteckningen.

Det betyder att säljaren inte betalar ut det befintliga inteckningen och köparen tar över betalningarna. Den obetalda saldot på den befintliga inteckning beräknas sedan som en del av köparens köpeskilling.

Varför skulle en köpare köpa ett hem med förbehåll för hypotekslån?

Den primära anledningen till att köpa föremål är att ta över säljarens befintliga räntesats. Om nuvarande räntor är 7% och en säljare har en 5% fast ränta kan den 2% variansen göra en stor skillnad i köparens månatliga betalning.

• En $ 200 000 hypotekslån med en 5% ränta avskrivs till en betalning på $ 1, 073. 64 per månad.
• En $ 200.000-hypotekslån med 7% ränta amorteras till en betalning på $ 1, 330. 60 per månad.
• Den månatliga besparingen till en köpare under dessa omständigheter är $ 256. 96 eller $ 3, 083. 52 per år.

En andra orsak: Köparna kan i allmänhet inte kvalificera sig för att köpa ett hem när de använder sig av finansiering, såvida inte säljaren beslutar att dra i köparens kreditrapport.

Om en säljare är villig kan även en köpare med dålig kredit köpa ett hem ämne till.

Tre typer av ämne till alternativ

Ett föremål för försäljning innebär inte nödvändigtvis att ägaren finansierar men det kan. Oavsett om säljaren bär någon typ av finansiering beror på om säljaren bryter ner inteckning och / eller beloppet av betalningen mot köpeskillingen.

• Ett rakt föremål för kontanter till lån.

  Den vanligaste typen av ämne är när köparen betalar kontant skillnaden mellan köpeskillingen och säljarens befintliga lånebalans. Till exempel, om säljarens befintliga lånebalans är $ 150 000 och försäljningspriset är $ 200 000, måste köparen ge säljaren $ 50 000 i kontanter.

• Ett rakt föremål för säljaren.

  Återförsäljare av säljaren, även känd som säljare eller ägarefinansiering, finns oftast i form av en andra inteckning. En återförsäljare kan också vara ett markkontrakt eller ett leasingoptionsförsäljningsinstrument.

  Om försäljningspriset är $ 200 000, är ​​det befintliga lånebalansen 150 000 000 kronor och köparen gör en nedbetalning på 20 000 USD, skulle säljaren bära det återstående beloppet på 30 000 USD vid en separat ränta och villkor som förhandlas mellan parterna.Köparen skulle komma överens om att göra en betalning till säljarens långivare och en separat betalning till en annan ränta till säljaren.

• Omslaget är föremål för.

  Ett omslagsperspektiv ger säljaren en intresseanmälan eftersom säljaren tjänar pengar på den befintliga hypoteksbalansen. Låt oss säga att den nuvarande hypotekslån bär en ränta på 5%. Om försäljningspriset är $ 200 000 och köparen sätter ner $ 20 000, kommer säljarens återbetalning att vara 180 000 000 dollar. Med en hastighet på 6% gör säljaren 1% på det befintliga inteckning på 150 000 000 och 6% på balansen på $ 30 000. Köparen skulle betala 6% på $ 180 000.

Skillnad mellan ämne till och en låneanslagning

I ett föremål för transaktion berättar varken säljaren eller köparen den befintliga långivaren att den Säljaren har sålt fastigheten och köparen gör nu betalningarna. Köparen fick inte bankens tillstånd att ta över lånet. Långivare lägger speciella verbiage i sina inteckningar och lita på gärningar som ger långivaren rätt att påskynda lånet vid utlämning.

Räknar bankerna dessa lån till betalning vid överföring? Det beror på. I vissa situationer är vissa banker helt enkelt glada att någon - någon - gör betalningarna. Men bankerna har rätt på grund av accelerationsklausulen i inteckning eller förtroende. Det är det som gör det en riskabel situation för en köpare. Om köparen inte kan betala lånet på bankens efterfrågan kunde banken initiera avskärmning.

Om en köpare gör ett låneanspråk, antar köparen formellt lånet med bankens tillstånd. Det innebär att säljarens namn tas bort från lånet, och köparen kvalificerar sig för lånet, precis som alla andra köppengalån. Bankerna debiterar vanligtvis köparen en antagningsavgift för att bearbeta ett låneanslag, men avgiften är mycket mindre än avgifterna för att få ett konventionellt lån. FHA lån tillåter ett lån antagande men de flesta konventionella lån gör det inte.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}