Hur många korta försäljningserbjudanden kan en säljare acceptera?

Fråga: Hur många korta erbjudanden kan en säljare acceptera?

En läsare frågar: "Vi hittade slutligen det perfekta huset i ett grannskap som vi tycker om, men noteringsagenten säger att huset redan är såld. När vi pratade med köparens agent säger hon att säljaren accepterat ett erbjudande men Banken har inte godkänt det ännu. Vi skulle vilja göra ett högre erbjudande. Kan säljaren acceptera vårt erbjudande om säljaren redan har accepterat ett erbjudande? Hur många korta erbjudanden kan en säljare acceptera? "

Svar: Det verkar som att den korta försäljningen du vill köpa är i det som vanligtvis kallas aktiv kort kontingentstatus. Villkoren för en kort försäljning där säljaren har accepterat ett erbjudande men banken ännu inte godkänner varierar runt om i landet, men i princip, om inte kontraktsförbudet anger något annat, kan en säljare komma överens om att sälja till endast en uppsättning köpare.

Detta betyder inte att säljaren inte kan acceptera fler erbjudanden, men de andra erbjudandenen kommer antagligen inte vara i första hand. Ett senare erbjudande accepterat av en säljare är känt som ett back-up-erbjudande. En säljare kan generellt underteckna många back-up-erbjudanden och placera dem i vilken ordning som helst som passar de berörda parterna.

Att få en säljare att acceptera mer än ett korta erbjudande om försäljning

Du har inget att förlora genom att skicka in ett erbjudande på en aktiv kortförsäljning. Det beror på att vissa köpare skriver många erbjudanden på andra hem, även om den här praxisen är rynkade av advokater och kan leda till rättsliga konsekvenser.

När ett annat erbjudande accepteras för dessa typer av köpare, återköpar köparna sina utestående kontingenterbjudanden.

Om den första köparen går bort, meddelar agenten allmänt köparens agent vars köpare är i back-up-position. Men det betyder inte att en köpare i den här positionen nödvändigtvis kommer vara nära närmare försäljningstillstånd.

Många banker gör att säljare börjar när en ny köpare går in i processen.

En säljare är inte skyldig att acceptera ett back-up-erbjudande för en kort försäljning. Om säljaren inte vill acceptera ett back-up-erbjudande kan du inte tvinga säljaren att underteckna ditt.

Kan en säljare sända ett andra korta erbjudande till banken?

Några korta försäljningsagenter uppmanar sina säljare att skicka endast ett kort säljbud åt gången till banken. Men vad händer om säljaren får ett högre erbjudande, som det erbjudande du föreslår att lämna in?

För att svara på detta måste du läsa inköpsavtalet, särskilt korttillägget. I Kalifornien tillåter till exempel våra C. A. R.-korta tilläggstillägg säljaren som standard att fortsätta marknadsföra fastigheten och skicka konkurrerande erbjudanden till banken. Medan säljaren förmodligen inte kan tvinga den första köparen att säga upp avtalet finns det sätt att lägga påtrycket på köparen att avbryta.

När noteringsagenten förklarar till den första köparens agent att ett högre erbjudande kommer att skickas till banken, kommer generellt noteringsagenten att fråga köparens ombud om köparen vill sitta i escrow i ytterligare 30 till 90 dagar medan banken överväger att acceptera ett högre erbjudande. I den situationen kommer de flesta första köpare som har lämnat ett lägre erbjudande att böja ut när de inser att deras erbjudande sannolikt kommer att överföras.

Var försiktig när du skickar ett kort köpköp över marknadsvärdet. Om ditt erbjudande är för högt, även om banken accepterar den korta försäljningen, kommer oddsen att din banks bedömare kommer med en lägre bedömning. I så fall måste noteringsagenten omförhandla med den korta försäljningsbanken, och den korta försäljningsbanken kanske inte är villig att sänka priset. Det är riskabelt att erbjuda för mycket, och du kan vänta veckor eller månader bara för att upptäcka att ditt lån nekades på grund av en låg bedömning.

Varför en säljare kanske vill acceptera ett andra kortförsäljnings erbjudande som back-up

En säljare av en kort försäljning vill ha ett grundläggande resultat. Säljaren vill att banken ska acceptera den korta försäljningen. Banker tenderar att acceptera korta försäljningserbjudanden som prissätts inom marknadsvärdet. Anledningarna till att acceptera ett andra kortförsäljningsbud i säkerhetskopiering och att lämna in erbjudandet för överväganden är:

• Kanske är den andra köparen mer kvalificerad att köpa än den första köparen.
• Den första köparen är kanske inte 100% engagerad i att köpa den korta försäljningen.
• Den första köparens försäljningspris kan vara för lågt.
• Säljaren kan vara befriad från att göra ett säljarebidrag med ett högre försäljningspris.
• Säljaren kan eventuellt minska bristen om priset är högre.
• Säljarens skatteskuld, om någon, kan minskas med ett högre erbjudande.