Få ditt korta försäljningsbjudande godkänt

Fråga: Hur kan vi få vårt korta försäljningsbjudande accepterat på en säljare marknad?

En läsare frågar: "Vi har haft en hemsk tid att försöka köpa ett hem. Jag vet inte om det beror på att vår agent inte vet mycket om kort försäljning - och allt verkar vara listade som en kort försäljning - eller eftersom det är en säljare marknad eller båda. Vi håller på att skriva erbjudande # 11. Vi fortsätter att förlora till andra köpare. Vi hittar allt detta mycket deprimerande. Vi erbjuder mer än listpris men vi blir fortfarande avstängda. Vad kan vi göra? Hur kan vi få vårt korta försäljningstilbud accepterat på en säljares marknad? "

Svar: Det är verkligen svårt att vara en hemköpare på säljarens marknad, så jag känner för dig. Det finns naturligtvis några saker du kan göra, som att försöka vara det första erbjudandet och skriva ett mycket rent erbjudande. Men sanningen är att du kan följa alla mina 10 tips för korta försäljningserbjudanden och ändå bli avvisade. Det beror på att det är en mycket viktig faktor att tänka på som ofta förbises.

Det finns flera parter i en kort försäljning än bara köparen och säljaren. Det finns också listagenten och köparens agent. Glöm inte dem.

Du kan erbjuda säljaren några dagar att flytta ut, och det kommer att stärka ditt erbjudande eftersom säljaren sannolikt inte är motiverad av försäljningspriset. Men du är begränsad i vad du kan erbjuda säljaren att göra ditt erbjudande sötare. Säljaren är inte heller motiverad att acceptera ett erbjudande baserat på incitament eftersom det inte finns några verkliga incitament för säljaren.

Bankens överenskommelse om armlängd förbjuder incitament eller hemliga avtal mellan parterna.

Ditt ess i hål till kort försäljning erbjudande Godkännande

Utse inte betydelsen av den roll som spelas i den korta försäljningen av listagenten. Säljare kan kolla till deras agent för råd om vilket erbjudande att acceptera.

Om alla erbjudanden är väldigt lika varandra, finns det en sak du kan göra för att skilja dig. Du måste överklaga till noteringsagenten. Inte till säljaren.

En mycket kunnig fastighetsmäklare gjorde ett erbjudande på en kort försäljning i Sacramento som jag hade listat. Han skickade mig ett mail med sitt erbjudande. I e-postmeddelandet träffade han var och en av mina heta knappar som en förteckning. När han var klar upptäckte jag att hans köpare skulle prioriteras. Jag lade fram mitt fall före säljaren. Säljaren godkände och accepterade det här ombudets köparens erbjudande utan tvekan.

Nyckeln, om du undrar, är att göra noteringsagentens jobb smidigt. Ingen drama. Inga komplikationer. Och bara en erfaren agent som har stängt kort försäljning skulle veta vad man ska säga. Nu ska du också.

Så här får du den korta försäljningsnoteringsagenten på din sida

De flesta korta försäljningsagenterna vill ha en sak, och det enda är att stänga spärren.För att stänga escrowen tar det en engagerad och dedikerad köpare. Här är taktiken som användes av den framgångsrika köparens agent och de löften som gjordes för hans kunds räkning:

• Vi ringer inte och buggar dig varje vecka och begär uppdateringar. Det här är enormt eftersom det är mycket tidskrävande att behöva stoppa mitt dagliga arbetsflöde och svara på en köparens agent som ber om en uppdatering. Ofta frågar de om vi har godkännandebrevet ännu. Om vi ​​hade det, skulle de ha det. Eftersom de inte har det, har vi det inte.
• Jag har utbildat köparen om processen och förklarat i detalj hur en kort försäljning fungerar. Den enda anledningen till att du behöver en blow-by-blow-beskrivning av vad som händer med den korta långivaren är om du inte tror att listagenten gör sitt jobb. Antingen det eller köparens agent vet inte hur man ska förklara den korta försäljningen till köparna.
• Köparen är villig att vänta upp till 6 månader för kort försäljning godkännande, om det blir nödvändigt. Inga listagenter vill hitta det efter 3 månaders arbete på filen, köparen bailed. Hon vill inte sälja hemmet igen och igen. En är tillräckligt.
• Vi förstår att hemmet säljs som är. Även om jag rutinmässigt varnar köparens agenter efter godkännande att det inte finns några reparationer eller medgivanden, kan jag fortfarande få en begäran om reparation. När en agent ringer och frågar var han ska skicka begäran om reparation, berättar jag sanningen. Nordpolen.
• Köparen kommer att släppa in allvarliga pengar insättning för att escrow efter säljarens godkännande. En köpare som har hud i spelet är mer sannolikt att begå och vänta på godkännande än en köpare som vägrar att släppa en insättning. Det talar volymer om köparens karaktär.
• Vi kommer att arbeta med banken om ytterligare krav ställs. Du vet aldrig säkert vad som alltid kommer att hända i en kort försäljning. Banken kan begära mer pengar. Banken kan inte tillåta betalning av en avgift. Den andra långivaren kan kräva ett större bidrag. En köpare som är villig att vara flexibel och gå upp till plattan, om det behövs, är ibland exakt vad en säljare behöver för att stänga den korta försäljningen.

Kort sagt berättar du för listagenten och hennes säljare: Du vet alla de hemska sakerna som händer med köpare i en kort försäljning? De saker som gör ditt liv till ett levande helvete? Om du väljer mitt korta erbjudande kommer ingen av de hemska sakerna att hända dig. Vem kan motstå den logiken?

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}