Nuvarande sälj erbjudande Direkt till bank

Fråga: Hur kan en köpare göra ett erbjudande direkt till Short Sale Bank?

En läsare frågar: Jag har försökt att köpa ett hem i Roseville, CA, men agenten säger att den nu är aktiv kort kontingent. Hon tar inga fler erbjudanden. Jag vill göra ett erbjudande på detta hem. Jag menar, jag förstår inte ens varför säljaren är involverad i detta alls när det är banken som godkänner erbjudandet. Varför kan jag inte kringgå säljaren och gå direkt till banken? Hur kan en köpare göra ett erbjudande direkt till kortförsäljningsbanken? " - Kort försäljningsköpare

Svar: Det är en utmärkt fråga, kortförsäljningsköpare . Låt oss börja med att titta på fakta om en kort försäljning. I en perfekt värld, den typ som finns i dime butikshistorier, gör folk sina hypotekslån i tid och bankerna är lyckliga. Så länge bankerna får sina pengar, bankerna är inte så mycket intresserad av att prata om att ta en kort avkastning på sitt lån som kallas en kort försäljning.

När en bank anser att säkerheten för lånet är i fara och / eller om säljaren är avsedd att bli brottslig och sluta göra hypotekslån, är banken sedan intresserad av att prata om att göra en kort försäljning. Ibland är det faktum att ett hem är undervattens tillräckligt för att få en bank att överväga en strategisk kort försäljning. av den tid som banken vill att säljaren ska ha svårigheter, förutom negativ kapital.

Auktorisation för tredje part att prata med Short Sale Bank

Om en bank är en sticker för detaljer, och det mesta kan banken inte prata med någon Tom, Dick eller Harry som ringer för att diskutera en viss kort försäljning.

Det beror på att banken sannolikt kräver att tredje part godkänns av låntagaren. Låntagaren är osannolikt att underteckna detta tillstånd, så att en fullständig främling får tillgång till låntagarens personuppgifter, vilket skulle diskuteras om hans lån med kortförsäljningsbanken.

Det betyder inte att du inte kunde skicka ett erbjudande till banken själv, för att du kunde. Banken är helt enkelt osannolikt att kontakta dig direkt och kan leda erbjudandet tillbaka genom noteringsagenten.

Varför köparens agenter inte kan gå direkt till kortförsäljningsbanken

Ditt problem kommer att hitta en agent som är villig att göra ett erbjudande till dig. Agenter vill få betalt för sitt arbete. Det vanligaste sättet att köparens agent får betalt är av noteringsmäklaren. Realtor Code of Ethics anger hur agenter ska interagera med varandra, och en köparens agent kan inte gå runt eller störa ett listagents verksamhet.

Detta innebär att du måste skriva ut ditt eget erbjudande eller kontakta en kortförsäljningsadvokat för att skriva ett erbjudande till dig.Du kanske inte vill oroa dig för alla detaljer och skriv bara ett brev till banken, tillsammans med bevis på medel och ett preapproval brev, förklarar det pris du vill betala.

Hitta den korta försäljningsbanken för att skicka ditt erbjudande

Du kan behöva göra din egen fastighetssökning av offentliga register allt själv. Det är ganska lätt att ta reda på vilken långivare som ursprungligen gjorde lånet för låntagaren, men många lån säljs om och om igen. De flesta dokumenten hålls dock i digitalt format nuförtiden, så det är relativt enkelt att göra en sökning på tingshuset eller länsinspelarens kontor.

Varför är säljaren involverad i att sälja den korta försäljningen?

Bottom line är säljaren är hemägare. Banken är helt enkelt en säker gäldenär. Banken gör inte den korta försäljningen; Det godkänner den korta försäljningen och dess utbetalning. Det är säljaren som gör hemmet till den korta köparen, varför säljaren får välja vem som köper den.

Säljare har i allmänhet litet incitament att försöka få högsta möjliga pris. Listande agenter är också motvilliga på grund av nedfall från HVCC, eftersom de vet att det pris en köpare kommer att betala är inte alltid det pris som en köparens långivare kommer att godkänna. Låga värderingar kan vara ett vanligt problem bland köparens långivare.

När jag får ett andra erbjudande från en köpare vet säljaren att det här erbjudandet till banken förmodligen kommer att börja processen och säljarna vill inte börja från början.

Därför begär säljarna i allmänhet att vi accepterar erbjudandet som säkerhetskopia och håller tillbaka det från banken. Det är säljarens prerogativ, säljarens hem.

Banken kanske inte vill se ett annat erbjudande, heller. Banken vill ha marknadsvärde från en kvalificerad köpare. Ditt bästa alternativ i dessa scenarier, om du verkligen vill göra ett erbjudande direkt till kortförsäljningsbanken, är att erbjuda alla pengar och mer än listpriset.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}