Distressed Hemförsäljning: Foreclosures, Short Sales, REOs

Förskärmning, kort försäljning och REOs påminner mig om "Lions och tigrar och björnar, åh, min!" Det finns likheter. Lions och tigrar och björnar är djur, men olika från varandra - precis som utestängningar och kort försäljning och fastighetsägda (REO) är oroliga försäljningar men olika från varandra.

Men utan specialkunskap om hur man hanterar inköp av avskärmning, kort försäljning eller REO, kan du befinner dig på farligt territorium.

Till exempel, medan många korta försäljningar är utestängningar, är inte alla utestängningar korta försäljningar och inte alla korta försäljningar är i avskärmning. För att ytterligare komplicera är REOs inte heller en kort försäljning, men en viss avsedd kort försäljning kan hamna som en REO.

Vad är en utestängningsfastighet?

En avskärmning egendom är ett hem i avskärmning - när ett meddelande om default har lämnats in i offentliga register. Det betyder att ägaren har slutat göra betalningar på hypotekslån och långivaren har meddelat att om inte betalningarna uppdateras kommer den att sälja fastigheten till den högsta anbudsgivaren.

Långivare kan avskärma av andra skäl, men den vanligaste orsaken till att långivare lämnar ett meddelande om standard är när en låntagare är minst två betalningar i efterskott.

Om hemmalaget inte tar lånet nuvarande, kommer långivaren ta fastigheten bort från ägaren. Det sista steget långivaren tar efter en viss period har gått är att försöka sälja fastigheten vid en offentlig försäljning.

Inte alla hem som faller i avskärmning går till offentlig försäljning eftersom ägarna har rätt att fylla i betalningar till en tidpunkt, den tid som varierar från stat till stat.

Fastighetsinvesterare och hemköpare ser vinst vid köp av avskärmning eftersom de ofta kan köpa fastigheten för det belopp som är skyldiga och hämtar hemmalagets eget kapital gratis.

Hur Kalifornien lag påverkar avskärmning / kort försäljning investerare

Stater har varierande lagar som reglerar avskärmning och vissa följer Kalifornien lag. För att fullständigt förstå dina rättigheter som en avskärmningsköpare, kontakta en lokal fastighetsadvokat. Men inse att länge i Kalifornien kunde en fastighetsmäklare inte representera en avskärmningsinvesterare om alla följande fyra påståenden var sanna:

• Hemmet kvalificerar sig som säljarens personliga bostad.
• Fastigheten är en enda familjebostad eller 2 till 4 enheter.
• Ett meddelande om standard har lagts in i offentliga register mot fastigheten.
• Investor köparen kommer inte att ägna fastigheten.

Om någon av dessa fyra påståenden var falska skulle en agent i Kalifornien tillåtas att representera köpare, särskilt om köparen skulle uppta hemmet.Men för att representera en investerare kräver CA-lagen att en fastighetsmäklare lägger ett obligationslån. Inget sådant bindemedel är tillgängligt i delstaten Kalifornien. Därför tvingades många köpare som en förskärmningsinvesterare i Kalifornien att handla på egen hand.

En domstol i Kalifornien beslutade 2007 att obligationsbehovet inte kunde genomföras. Kalifornien Association of Realtors gjorde då ett speciellt paket av formulär som agenter kan använda för att representera investerare.

Förverkliga, som en investerare, är du skyldig att följa Home Equity Sales Act. Bland andra krav har säljare som befinner sig i avskärmning rätt att upphäva (avbryta) en transaktion inom fem dagar. Investerare måste ge säljaren meddelande om rätten, inklusive en kopia av formuläret som låter säljare avbryta.

Underlåtenhet att följa Home Equity Sales Act innebär allvarliga påföljder, inklusive en bestämmelse som ger säljaren rätt att avbryta försäljningen upp till två år efter att försäljningen till investeraren har stängts och hyr fastigheten. Du läste det korrekt. Två år.

Som investerare, innan du bestämmer dig för att köpa ett hem i avskärmning genom att fylla på betalningarna till långivaren, ge säljaren några dollar och spela in en handling, ring en fastighetsadvokat.

Vad är en kortförsäljningsfastighet?

En kort försäljning sker när en bostadsägare är i avskärmning men innan fastigheten går till offentlig auktion.

Under en kort försäljning måste en långivare acceptera att acceptera mindre än det belopp som är skyldigt på fastigheten.

Till skillnad från en avskärmning köper investerare vanligtvis hemmet för ännu mindre eftersom investerare inte betalar av det befintliga lånet eller gör upp betalningar. Investerare slår en överenskommelse med den befintliga långivaren att ta mindre än vad långivaren har kommit för att undvika att hantera en avskärmning.

Det är en myt att långivare inte kommer att göra en överenskommelse med en investerare om inte säljaren har blivit bakom sig på säljarens skyldighet att göra betalningar i tid. Säljare behöver inte vara i standard för att en kort försäljning ska ske. För en köpare som vill uppta hemmet, köper en kort försäljning ekonomisk mening.

Vad är REOs - Fastighetsägda?

• Att köpa en REO liknar att köpa en kort försäljning utom att egendomen redan ägs av långivaren.
• Fastigheten förvärvades av långivaren genom en avskärmningsåtgärd.
• Ofta långivare säljer återtagna bostäder för mindre än den tidigare lånebalansen.
• Bankägda fastigheter heter REOs, vilket betyder att r eal e staten o används av långivaren.

Bankerna hamnar i egenskapen när ingen på den offentliga auktionen erbjuder tillräckligt för att täcka det belopp som är skyldigt för fastigheten. REO-bostäder anses ofta vara det bästa sättet att köpa en nödsituation eftersom säljaren redan är ute av bilden. Det är bara investeraren, investerarens agent, banken och bankens agent som förhandlar om transaktionen. Vissa REOs kan köpas direkt från långivaren.

För mer information, sök råd från en fastighetsadvokat.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}